Remise en état d’une partie commune avec droit de jouissance : démolition des constructions non autorisées et astreinte

Le droit de jouissance privative accordé sur une partie commune ne transfère pas sa propriété au copropriétaire. En application des articles 2, 4, 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, l’usage doit respecter les droits des autres copropriétaires et la destination de l’immeuble. Le règlement de copropriété et le titre constitutif permettent de distinguer une partie commune assortie d’un droit de jouissance d’une partie privative.

Les articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 imposent une autorisation de l’assemblée générale pour les travaux affectant les parties communes. À défaut d’autorisation ou de ratification, le copropriétaire doit rétablir les lieux, même si les travaux ont été réalisés par un locataire ou un précédent propriétaire. La remise en état peut être ordonnée sans preuve d’un préjudice dès lors qu’une atteinte aux parties communes est établie.

La fin de non-recevoir tirée du défaut d’habilitation du syndic, soulevée après le dessaisissement du juge de la mise en état, est irrecevable au regard de l’article 789 du Code de procédure civile. Elle était en outre dépourvue de fondement, une autorisation d’agir ayant été produite. En revanche, les demandes indemnitaires ont été rejetées faute de preuve d’un préjudice certain et d’un lien causal établi. La partie perdante a été condamnée aux dépens et à 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

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Le syndicat des copropriétaires a demandé la remise en état d’une cour dans laquelle l’ancien locataire avait édifié diverses constructions et installé des équipements. La propriétaire revendiquait un droit privatif et contestait la recevabilité de l’action. Le tribunal a retenu le caractère commun de la cour, assorti d’un simple droit de jouissance, et l’absence d’autorisation des travaux par l’assemblée générale. Il a ordonné leur suppression sous astreinte et rejeté les demandes indemnitaires.

La SCI Neusen avait acquis un lot commercial comprenant un magasin et des droits à la petite cour commune. Le local a été donné à bail à une société exploitant un établissement de nuit. Des constructions et installations avaient été édifiées dans la cour, notamment un appentis, des éléments de toiture, des équipements de climatisation et un extracteur de fumée.

Après le départ du locataire placé en liquidation judiciaire, le syndicat des copropriétaires a demandé la libération et la remise en état de cette cour, qu’il qualifiait de partie commune. La propriétaire a contesté la recevabilité de l’action, revendiqué un droit privatif sur la cour et sollicité l’indemnisation de pertes locatives.

Le tribunal a retenu que la cour était commune, avec un simple droit de jouissance, et que les travaux n’avaient pas été autorisés par l’assemblée générale. Il a ordonné leur suppression sous astreinte. Les demandes indemnitaires réciproques ont été rejetées faute de preuve suffisante du préjudice et du lien causal.

• Qualification de la cour comme partie commune selon le titre et le règlement de copropriété
• Existence d’un simple droit de jouissance et non d’un droit de propriété
• Travaux ou installations affectant matériellement les parties communes
• Absence d’autorisation préalable de l’assemblée générale
• Absence de ratification ultérieure des travaux irréguliers
• Constat suffisamment précis de l’emprise et des installations

• Acte authentique décrivant le lot avec des droits à la petite cour commune
• Règlement de copropriété et état descriptif de division
• Lettres de la propriétaire reconnaissant la location de la courette
• Procès-verbal de constat du 12 octobre 2022
• Photographies et constatations relatives à l’appentis, aux équipements et aux toitures
• Procès-verbal d’assemblée générale autorisant l’action du syndic

Le propriétaire du lot doit supprimer les ouvrages et équipements implantés dans la cour commune, même s’ils ont été réalisés par son locataire. Le syndicat obtient la remise en état mais ne reçoit aucune indemnisation faute de préjudice suffisamment démontré.

• Suppression de l’appentis et des éléments de construction
• Enlèvement des équipements de climatisation et de ventilation
• Exécution dans les deux mois suivant la signification
• Astreinte provisoire de 100 euros par jour pendant deux mois
• Paiement de 2 000 euros au titre de l’article 700
• Prise en charge des dépens par le propriétaire

À faire

• Vérifier le titre constitutif et le règlement de copropriété
• Identifier les parties communes et les droits de jouissance
• Obtenir l’autorisation de l’assemblée générale avant tout travaux
• Faire constater précisément les emprises et installations
• Produire le procès-verbal habilitant le syndic à agir

À éviter

• Assimiler un droit de jouissance à un droit de propriété
• Réaliser des travaux sans autorisation de l’assemblée générale
• Reporter une fin de non-recevoir après le dessaisissement du juge de la mise en état
• Imputer automatiquement au syndicat les pertes locatives alléguées
• Réclamer des dommages-intérêts sans preuve du préjudice et du lien causal

La recevabilité des fins de non-recevoir après le dessaisissement du juge de la mise en état

Le tribunal applique l’article 789 du Code de procédure civile : les fins de non-recevoir connues avant le dessaisissement du juge de la mise en état ne peuvent plus être soulevées ultérieurement devant le tribunal. Le moyen relatif à l’habilitation du syndic était donc irrecevable. Il était également infondé, le procès-verbal d’assemblée générale autorisant expressément l’action.

La qualification d’une partie commune assortie d’un droit de jouissance

Les articles 2, 4, 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 distinguent la propriété commune du droit de jouissance privative. La mention de droits à la petite cour commune dans le titre ne l’intégrait pas au lot privatif. Le règlement de copropriété et l’état descriptif confirmaient son caractère commun. La propriétaire ne pouvait donc pas prescrire sa propriété ou un droit de jouissance à titre de propriétaire.

La remise en état des travaux affectant les parties communes

Les articles 9, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 imposent une autorisation de l’assemblée générale pour construire sur une partie commune, même lorsqu’un copropriétaire bénéficie d’un droit de jouissance exclusif. En l’absence d’autorisation ou de ratification, la remise en état est ordonnée dès lors que l’atteinte est établie, sans qu’un préjudice soit nécessaire. Le propriétaire répond aussi des travaux réalisés par son locataire.

Articles 812 à 816 du Code de procédure civile, Article 789 du Code de procédure civile, Articles 122 et 123 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 1343-2 du Code civil, Article 2261 du Code civil, Article 2265 du Code civil, Article 1231-1 du Code civil, Article 1231-7 du Code civil, Article 2 de la loi du 10 juillet 1965, Article 4 de la loi du 10 juillet 1965, Article 8 de la loi du 10 juillet 1965, Article 9 de la loi du 10 juillet 1965, Article 25 de la loi du 10 juillet 1965, Article 26 de la loi du 10 juillet 1965