TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me ORLOWSKA
Copies certifiées conformes
délivrées le:
à Me ORLOWSKA

■

Charges de copropriété

N° RG 26/00913 –
N° Portalis 352J-W-B7K-DBPYP

N° MINUTE :

Assignation du :
15 Janvier 2026

JUGEMENT
rendu le 17 Septembre 2026
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], representé par son syndic en exercice la societe TIFFENCOGE SA, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 2]

Représenté par Maître Dorothée ORLOWSKA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1796

DÉFENDEUR

La société REFLEX INVEST [Localité 1], SAS, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 2]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Décision du 17 Septembre 2026
Charges de copropriété
N° RG 26/00913 – N° Portalis 352J-W-B7K-DBPYP

Mme Antoinette LE GALL, Vice-présidente, statuant en juge unique,
assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 20 Mai 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 17 Septembre 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
en premier ressort
***
EXPOSE DU LITIGE

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3] expose que la société REFLEX INVEST [Localité 1] est propriétaire des lots n°34, 109 et 2304.

Par acte de commissaire de justice du 15 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris 16ème, représenté par son syndic la société TIFFENCOGE, a assigné, devant ce tribunal, la société REFLEX INVEST [Localité 1] aux fins de :
Vu les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l’article 1231-6 et l’article 1344-1 du code civil,
– condamner la société REFLEX INVEST [Localité 1] à lui payer :
* la somme en principal de 24.761,05 euros au titre des charges communes de copropriété du 3ème trim 23 au 1er trim 26 comprenant l’appel travaux de chaufferie,
*les frais nécessaires liés aux mises en demeure du syndic d’un montant de 114,40 euros et remise du dossier à l’avocat suivant honoraire fixé par le contrat de syndic s’élevant en l’espèce à la somme de 189,60 euros,
– dire que “cette” somme portera intérêts au taux légal à compter du 22. 04.24 et subsidiairement à compter du 17.01.2025 pour la partie sollicitée aux termes de la mise en demeure adressée à cette date à la société REFLEX INVEST [Localité 1], et pour le surplus à compter du jour de l’assignation ou à défaut à compter du jugement à intervenir,
– condamner en outre la société REFLEX INVEST [Localité 1] à lui payer:
* une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêt celle-ci ne réglant aucune charge depuis le mois de juin 24 et son impayé représentant près de 10% du budget de l’immeuble,
* une somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
– la condamner aux entiers dépens d’instance,
– dire que dans l’hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, le montant des sommes retenues par l’huissier par application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001, portant modification du décret du 12 décembre 1996 n°96/1080 (tarifs des huissiers) devra être supporté par le débiteur en sus de l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

***

La société REFLEX INVEST [Localité 1], assignée par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, n’a pas constitué avocat.

***

L’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de clôture du 11 février 2026. Elle a été appelée pour plaidoiries à l’audience du 20 mai 2026.

À ladite audience, le Conseil du syndicat des copropriétaires a indiqué oralement qu’étaient maintenues seulement les demandes accessoires, compte tenu de règlements intervenus.

Par note en délibéré autorisée en date du 20 mai 2026, le Conseil du syndicat des copropriétaires a confirmé, par écrit, que le 12 mai 2026, la société REFLEX INVEST a réglé une partie de ses charges, le solde devant être réglé par compensation avec une somme devant lui revenir au titre d’un sinistre et pour laquelle elle a subrogé dans ses droits le syndicat des copropriétaires de sorte que la défenderesse ne reste plus rien devoir.

Le syndicat des copropriétaires ajoute maintenir ses demandes indemnitaires au titre des dommages-intérêts à hauteur de 5.000 euros, compte tenu des nombreuses mises en demeure adressées sans réaction de la part de la société et du fait qu’aucun règlement des charges n’est intervenu entre juin 2024 et le 12 mai 2026.

Il indique que tout retard apporté au paiement entraîne des difficultés de trésorerie qui rendent plus difficile l’exécution de la mission de conservation de l’immeuble et d’administration des parties communes dévolue au syndicat par la loi. Il réclame en réparation de ce préjudice l’allocation compensatoire de dommages-intérêts à hauteur de 5.000 euros et souligne que l’impayé représente environ 10% du budget de la copropriété.

Il maintient sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile au regard des diligences entreprises, ainsi que les entiers dépens de l’instance.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Dans ce cas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Il ressort d’un extrait de matrice cadastrale produit par le syndicat des copropriétaires que la société REFLEX INVEST [Localité 1] est propriétaire des lots n°19 et 34 de l’état descriptif de division. Il apparaît qu’elle est également propriétaire d’un lot n°7 (64 tantièmes) alors que le syndicat des copropriétaires fait état d’un lot n°2304 mais pour des tantièmes inférieurs de 32.

En tout état de cause, compte tenu de règlements et d’accords intervenus entre les parties, le syndicat des copropriétaires ne maintient plus de demandes au titre des appels de charges et de travaux du 3ème trimestre 2023 au 1er trimestre 2026 comprenant l’appel 2/3 de travaux de chaufferie, ni du chef de frais de recouvrement.

Au regard de la prétention maintenue au titre de dommages et intérêts, l’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut précédent de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels à l’effet de pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la défenderesse a agi de mauvaise foi.

Aussi, faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que la défenderesse a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :
Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il n’est pas discuté que les appels de fonds ont été réglés par la défenderesse en cours de procédure. Aussi, partie perdante au sens de l’article 696 précité, la société REFLEX INVEST [Localité 1] sera condamnée aux dépens.

Sur les frais non compris dans les dépens :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Etant relevé que des frais d’avocat ont déjà été comptabilisés le 8 octobre 2025 dans le montant des appels de fonds, la société REFLEX INVEST [Localité 1], tenue toutefois aux dépens, sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3], compte tenu de règlements et d’accords entre les parties, ne maintient plus de demandes contre la société REFLEX INVEST [Localité 1] au titre des appels de charges et de travaux du 3ème trimestre 2023 au 1er trimestre 2026 comprenant l’appel 2/3 de travaux de chaufferie ni du chef de frais de recouvrement,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires précité de sa demande maintenue au titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE la société REFLEX INVEST [Localité 1] aux dépens,

CONDAMNE la société REFLEX INVEST [Localité 1] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3] la somme de 1.600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les plus amples demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 17 septembre 2026.

La Greffière La Présidente