RÉPUBLIQUE
FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00478 – N° Portalis DB3Z-W-B7K-HRQO

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à : [P] [B]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Me Fabrice SAUBERT
COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT
DU 14 SEPTEMBRE 2026
–
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A. SEDRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Fabrice SAUBERT, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [P] [B]
[Adresse 3]
[Adresse 4] [Adresse 5]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Emmanuelle LIBERTINO,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 08 Juin 2026

DÉCISION :

Réputée contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat en date du 14 mars 2025, la Société d’Equipement du Département de [Localité 2] (SEDRE) a donné à bail à Monsieur [P] [B] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6] [Adresse 5] – [Localité 4] moyennant un loyer mensuel de 490,44 euros, charges comprises.

Le 2 septembre 2025, la bailleresse a adressé à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour la somme en principal de 910,35 euros, correspondant aux loyers et charges impayés.

Par un acte de commissaire de justice du 24 avril 2026, la SEDRE a fait assigner Monsieur [P] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de SAINT-DENIS DE LA RÉUNION pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties par le jeu de la clause résolutoire, pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives ;
– l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [P] [B] ;
– l’autorisation de faire transporter et séquestrer les meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques de Monsieur [P] [B] ;
– la condamnation de Monsieur [P] [B] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 1.515,09 euros, avec les intérêts de droit à compter de la décision à intervenir ;
– sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle révisable jusqu’à libération effective des lieux ;
– sa condamnation au paiement de la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été régulièrement appelée et retenue à l’audience du 8 juin 2026.

La SEDRE, représentée par Maître Fabrice SAUBERT, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 1.613,49 euros, déduction faite des frais de procédure.

Bien que régulièrement convoqué par acte de commissaire de justice signifié le 24 avril 2026 à l’étude, Monsieur [P] [B] n’est ni présent ni représenté à l’audience du 8 juin 2026.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 septembre 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Toutefois, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En outre, le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du même code, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

Monsieur [P] [B], bien que régulièrement assigné, ne comparaît pas lors de l’audience du 8 juin 2026.

La décision est réputée contradictoire en application des dispositions précitées.

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] DE [Localité 2] par voie dématérialisée (logiciel EXPLOC) le 27 avril 2026, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, résulte de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Le texte prévoit que cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SEDRE justifie avoir signalé à la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) la situation d’impayés de loyers de Monsieur [P] [B] par un courrier du 31 juillet 2025, réceptionné le 21 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 avril 2026, conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Le contrat de bail conclu le 14 mars 2025 contient une clause résolutoire mentionnant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause et un délai de régularisation de six semaines a été signifié à Monsieur [P] [B] le 2 septembre 2025, pour la somme en principal de 910,35 euros.

Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, conformément aux dispositions contractuelles, plus favorables au locataire que la loi, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 2 novembre 2025.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

La SEDRE est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Monsieur [P] [B] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du 2 novembre 2025, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La SEDRE réclame à l’audience la somme de 1.613,49 euros, déduction faite des frais de procédure.

Elle produit aux débats un décompte actualisé en date du 18 mai 2026 dont il ressort que Monsieur [P] [B] est débiteur, après soustraction des frais de poursuite mentionnés aux dits décomptes à hauteur de 322,88 euros, de la somme de 1.613,49 euros à la date du 18 mai 2026.

Monsieur [P] [B], non comparant à l’audience, n’apporte aucun élément de nature à contester la dette.

Ceci étant, la lecture du décompte révèle que la SEDRE a comptabilisé dans ses demandes la somme de 7,62 euros à quatre reprises entre le 1er février 2026 et le 1er mai 2026.

Aux termes des articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation, un supplément de loyer de solidarité est perçu par l’organisme d’habitation à loyer modéré lorsque les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements. A défaut de réponse par le locataire, à une demande de communication des informations permettant de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse et mentionnant les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme calcule un supplément de loyer sur la base d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret.

L’article L.441-9 dudit code prévoit que l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte “ mobilité inclusion ” portant la mention “ invalidité ” prévue à l’article L. 241-3 du code de l’action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. L’organisme d’habitations à loyer modéré n’est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l’aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l’article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article.

A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

La mise en demeure comporte la reproduction du présent article.

Selon l’article L442-5 du même code, aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l’article L. 300-3, les organismes d’habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l’Etat dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d’immatriculation au répertoire national d’identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d’un mois. A défaut, le locataire défaillant est redevable à l’organisme d’habitations à loyer modéré d’une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l’organisme d’habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s’acquitter de cette obligation.

L’enquête mentionnée à l’alinéa précédent vaut enquête au sens de l’article L. 441-9. (…).

En l’espèce, dans la mesure où elle ne justifie pas de l’envoi de l’enquête à son locataire, la SEDRE sera déboutée de sa demande au titre des frais d’enquête et sa créance sera déduite des dits frais d’enquête à hauteur de 30,48 euros.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [P] [B] à payer à la SEDRE la somme de 1.583,01 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 18 mai 2026, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) ».

Le VII de cet article précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

À défaut de preuve de la reprise du versement intégral du loyer avant la date d’audience, et en l’absence de Monsieur [P] [B] à l’audience, il n’y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement d’office.

En conséquence, il convient d’ordonner son expulsion.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Monsieur [P] [B] sera également condamné à payer à la SEDRE une indemnité d’occupation mensuelle de 494,78 euros révisable, à compter du 1er juin 2026, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [P] [B], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Au regard de l’équité et des situations financières respectives des parties, il n’y a pas lieu de condamner Monsieur [P] [B] au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La SEDRE sera donc déboutée de ce chef de demande.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 mars 2025 entre la SEDRE et Monsieur [P] [B] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6] [Adresse 5] – [Localité 4] sont réunies au 2 novembre 2025.

CONDAMNE Monsieur [P] [B] à payer à la SEDRE la somme de 1.583,01 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 18 mai 2026, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Monsieur [P] [B].

EN CONSÉQUENCE :

ORDONNE à Monsieur [P] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement.

AUTORISE la SEDRE à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [P] [B] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Monsieur [P] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place.

CONDAMNE Monsieur [P] [B] à payer à la SEDRE une indemnité d’occupation mensuelle de 494,78 euros révisable, à compter du 1er juin 2026, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

DÉBOUTE la SEDRE de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE Monsieur [P] [B] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 14 septembre 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Emmanuelle LIBERTINO, Vice-présidente placée, juge des contentieux de la protection, et par Madame Sophie RIVIÈRE, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE