Dommages-intérêts pour impayés récurrents de charges de copropriété et mauvaise foi du copropriétaire

Sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, l’inexécution ou le retard dans l’exécution d’une obligation peut justifier l’allocation de dommages-intérêts, sauf force majeure. L’article 1231-6, alinéa 3, permet en outre de réparer un préjudice indépendant du retard lorsque celui-ci résulte de la mauvaise foi du débiteur.

La juridiction retient la récurrence des impayés, l’existence d’une condamnation antérieure et la nécessité pour le syndicat des copropriétaires d’engager une nouvelle procédure. Ces éléments caractérisent des manquements répétés et une mauvaise foi ayant perturbé la trésorerie et le fonctionnement de la copropriété. Le règlement ultérieur de la dette principale n’efface pas le préjudice distinct causé par le retard.

Le débiteur est condamné à 200 euros de dommages-intérêts. Le paiement intervenu après l’assignation ne fait pas obstacle à la condamnation aux dépens sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile ni à l’octroi de 400 euros au titre de l’article 700 du même code. Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

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Après le règlement des charges réclamées, le syndicat des copropriétaires a abandonné ses demandes principales. En raison du caractère récurrent des impayés, de la mauvaise foi du débiteur et du préjudice causé au syndicat, la juridiction lui a accordé 200 euros de dommages-intérêts et 400 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

Un copropriétaire possédait plusieurs lots dans un immeuble soumis au régime de la copropriété. Après une première condamnation pour impayés de charges, de nouveaux impayés sont apparus pour la période du premier trimestre 2024 au premier trimestre 2025.

Le syndicat des copropriétaires a assigné le copropriétaire en paiement des charges, de dommages-intérêts et de frais. Après l’assignation, le débiteur a réglé les charges réclamées, ce qui a conduit le syndicat à abandonner ses demandes principales et sa demande au titre des frais correspondants.

Le débiteur, cité à domicile, n’a pas comparu. La juridiction a néanmoins retenu le caractère récurrent des impayés, la mauvaise foi et le préjudice causé au syndicat par les perturbations de trésorerie et de fonctionnement. Elle a accordé 200 euros de dommages-intérêts, ainsi que 400 euros au titre des frais irrépétibles, et a mis les dépens à la charge du débiteur.

• Établir des impayés de charges de copropriété récurrents
• Justifier l’existence d’une condamnation antérieure du débiteur
• Caractériser la mauvaise foi par des manquements répétés
• Démontrer un préjudice distinct du simple retard de paiement
• Établir la perturbation de la trésorerie et du fonctionnement collectif
• Montrer que le créancier a dû engager une procédure pour obtenir paiement

• Jugement antérieur condamnant le débiteur pour des impayés
• Constat de la récurrence des impayés de charges
• Assignation nécessaire pour obtenir le paiement des sommes dues
• Règlement des charges intervenu après l’assignation
• Éléments relatifs aux perturbations de trésorerie et de fonctionnement

Le débiteur reste redevable de dommages-intérêts malgré le paiement des charges après l’assignation. Le syndicat des copropriétaires obtient également le remboursement des dépens et une indemnité au titre des frais irrépétibles.

• Maintien d’une condamnation de 200 euros au titre du préjudice distinct
• Condamnation du débiteur aux dépens de l’instance
• Allocation de 400 euros au titre de l’article 700
• Prise en compte des impayés récurrents dans l’appréciation de la mauvaise foi
• Exécution provisoire de droit du jugement

À faire

• Documenter chaque échéance de charges impayée
• Produire les appels de fonds et décomptes
• Joindre les décisions antérieures de condamnation
• Établir les relances et démarches de recouvrement
• Chiffrer le préjudice distinct du retard

À éviter

• Confondre dommages-intérêts et intérêts moratoires
• Réclamer un préjudice non démontré
• Négliger les paiements intervenus après assignation
• Omettre de caractériser la mauvaise foi
• Ignorer la demande au titre des dépens et frais

Les dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires

L’article 1231-6, alinéa 3, du code civil exige un préjudice indépendant du retard et causé par la mauvaise foi du débiteur. La récurrence des impayés, une condamnation antérieure et la nécessité d’agir en justice ont permis de retenir ces conditions et d’allouer 200 euros au syndicat des copropriétaires.

La caractérisation de la mauvaise foi du débiteur

La juridiction déduit la mauvaise foi des manquements répétés du débiteur malgré une condamnation antérieure. Ces impayés ont perturbé la trésorerie et le fonctionnement de la copropriété, le syndicat devant pallier les paiements manquants.

Les dépens et frais irrépétibles après paiement

Le règlement des charges après l’assignation n’exclut pas la condamnation aux dépens lorsque le créancier a dû agir pour obtenir paiement. L’article 696 du code de procédure civile fonde les dépens, tandis que l’article 700 justifie l’allocation de 400 euros pour les frais exposés.

Article 1231-1 du code civil, Article 1231-6 du code civil, Article 696 du code de procédure civile, Article 700 du code de procédure civile, Article 514 du code de procédure civile