Irrecevabilité du recouvrement accéléré des charges faute de mise en demeure conforme à l’article 19-2

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 institue une procédure spécifique permettant, après la mise en demeure infructueuse d’une provision exigible pendant trente jours, de réclamer la provision impayée, les provisions non échues de l’exercice et les sommes antérieures devenues exigibles après approbation des comptes. La mise en demeure doit donc viser une provision échue, mentionner le délai légal de trente jours et exposer les conséquences du défaut de paiement. Elle ne peut exiger immédiatement l’intégralité de l’arriéré, qui ne devient exigible qu’après l’expiration infructueuse de ce délai. La juridiction relève que les lettres produites exigeaient le paiement sans délai d’un arriéré et ne rappelaient pas ces éléments. La sommation de payer « sur le champ » est également jugée non conforme. Les demandes fondées sur l’article 19-2 sont déclarées irrecevables. Les demandes dirigées contre une personne non partie sont irrecevables selon l’article 14 du Code de procédure civile. Le syndicat, partie perdante, supporte les dépens et doit verser 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La copropriétaire est dispensée de participation aux frais en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

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Le syndicat des copropriétaires a engagé une procédure accélérée pour obtenir le paiement de charges impayées. Les mises en demeure ne visant pas une provision échue et n’expliquant pas le mécanisme légal applicable, tandis que la sommation exigeait un paiement immédiat, l’action a été déclarée irrecevable. Les demandes dirigées contre le syndic, non partie à l’instance, ont également été rejetées.

Un syndicat de copropriétaires a assigné une copropriétaire selon la procédure accélérée au fond afin d’obtenir le paiement de charges impayées, de dommages-intérêts et de frais de procédure. Il invoquait l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et produisait plusieurs mises en demeure ainsi qu’une sommation de payer.

La copropriétaire contestait la recevabilité de l’action, soutenant que les mises en demeure ne visaient pas une provision échue, ne mentionnaient pas le délai de trente jours et exigeaient le paiement immédiat de l’arriéré. Elle formait également diverses demandes reconventionnelles.

La juridiction relève que les mises en demeure réclamaient sans délai un arriéré de charges et ne permettaient pas de comprendre le mécanisme de l’article 19-2. La sommation de payer « sur le champ » était également irrégulière. Les demandes du syndicat sont déclarées irrecevables. Les demandes dirigées contre le syndic, non partie à l’instance, le sont également. Le syndicat est condamné aux dépens, au paiement de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et la copropriétaire est dispensée de participation aux frais.

• Identifier une provision échue et impayée
• Adresser une mise en demeure visant cette provision
• Accorder le délai légal de trente jours
• Mentionner les conséquences du défaut de versement
• Attendre l’expiration infructueuse du délai
• Ne réclamer les sommes globales qu’après leur exigibilité

• Six lettres recommandées avec accusé de réception produites
• Absence de mention du délai légal de trente jours
• Formulation exigeant le paiement immédiat d’un arriéré
• Sommation de payer « sur le champ » du 20 janvier 2025

Le syndicat ne peut obtenir le recouvrement accéléré des charges sur le fondement de l’article 19-2 lorsque la mise en demeure ne respecte pas ses conditions. La copropriétaire bénéficie de l’irrecevabilité de l’action, d’une indemnité procédurale et d’une dispense de participation aux frais.

• Reprise des mises en demeure selon l’article 19-2
• Individualisation d’une provision échue et impayée
• Respect du délai légal de trente jours
• Exclusion de l’arriéré global avant son exigibilité
• Vérification de la qualité des parties assignées

À faire

• Identifier la provision échue et impayée
• Indiquer le délai légal de trente jours
• Rappeler les effets du défaut de paiement
• Conserver les accusés de réception
• Vérifier les parties effectivement assignées

À éviter

• Réclamer immédiatement l’intégralité de l’arriéré
• Exiger un paiement « sur le champ »
• Omettre la référence à l’article 19-2
• Saisir le juge avant l’expiration du délai
• Diriger des demandes contre un non-partie

La mise en demeure préalable prévue par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965

La procédure accélérée au fond suppose une mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours. Elle doit porter sur une provision échue et impayée, rappeler le délai légal et exposer les conséquences du défaut de paiement. Les mises en demeure exigeant immédiatement un arriéré global, sans ces mentions, ne satisfont pas au texte.

L’exigibilité des provisions et sommes réclamées

Selon l’article 19-2, les provisions non échues et les sommes antérieures deviennent immédiatement exigibles seulement après le défaut de paiement consécutif à une mise en demeure régulière. Elles ne peuvent donc être incluses comme sommes déjà exigibles dans la mise en demeure initiale.

La recevabilité des demandes contre une personne non partie

L’article 14 du Code de procédure civile interdit de juger une partie sans l’avoir entendue ou appelée. Les demandes dirigées contre le syndic, qui n’était pas partie à l’instance, sont donc irrecevables.

Article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 17 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 55 alinéa 3 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, Article 14 du Code de procédure civile, Article 481 du Code de procédure civile, Article 481-1 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 839 du Code de procédure civile, Article L.121-3 du Code de l’organisation judiciaire, Article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991