Arriéré locatif : nullité de l’engagement de caution et réduction des réparations locatives

Le locataire doit payer les loyers et charges récupérables au terme convenu, conformément à l’article 1728 du code civil, à l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et au bail. L’article 4 p) de cette loi interdit toutefois de lui imputer les frais de relance ou de recouvrement, tandis que l’article 24 V autorise le juge à vérifier d’office les éléments de la dette. La créance locative a ainsi été réduite après exclusion de charges insuffisamment justifiées et déduction du dépôt de garantie.

Au titre des dégradations, les articles 1730 et 1732 du code civil ainsi que l’article 7 c) et d) de la loi n°89-462 font peser sur le locataire la responsabilité des dégradations imputables, mais le bailleur doit établir leur réalité, leur imputabilité et le montant raisonnable des réparations. Le devis produit justifiait certaines dégradations, mais son montant a été jugé surévalué ; l’indemnité a été limitée à 620 euros.

L’engagement de caution a été annulé faute de preuve de la remise à la caution d’un exemplaire du bail. Le juge a accordé au locataire un échelonnement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. La demande de dommages-intérêts a été rejetée faute de préjudice indépendant et de mauvaise foi, au sens de l’article 1231-6 du même code.

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Après le départ du locataire, les bailleurs ont maintenu leurs demandes relatives à l’arriéré et aux réparations locatives. Le juge a vérifié les charges, déduit le dépôt de garantie et réduit le montant des travaux retenus. Faute de preuve de la remise du bail, le cautionnement a été annulé. Une dette résiduelle a été mise à la charge du locataire avec des délais de paiement.

Des bailleurs ont donné à bail un logement d’habitation à un locataire, avec le cautionnement solidaire d’une caution. Après plusieurs impayés, ils ont délivré un commandement de payer et saisi le juge afin d’obtenir notamment la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement des sommes dues.

Le locataire ayant quitté les lieux, les bailleurs ont abandonné leurs demandes relatives à la résiliation, à l’expulsion et à l’indemnité d’occupation. Ils ont maintenu leurs demandes au titre de l’arriéré locatif, des réparations locatives et de dommages-intérêts.

Le juge a retenu une dette locative après vérification des charges et déduction du dépôt de garantie. Il a également constaté plusieurs dégradations, mais a réduit le montant réclamé au titre des travaux. Faute de preuve de la remise du bail à la caution, son engagement a été annulé. Des délais de paiement ont été accordés au locataire.

• Établir les loyers et charges récupérables effectivement impayés.
• Justifier précisément le montant des régularisations de charges.
• Déduire le dépôt de garantie du décompte locatif.
• Comparer les états des lieux d’entrée et de sortie.
• Établir l’imputabilité des dégradations au locataire.
• Écarter les travaux relevant de la vétusté ou d’une remise à neuf.
• Démontrer la remise du bail à la caution.

• Décompte locatif produit par les bailleurs.
• Justificatifs de charges et taxes d’enlèvement des ordures ménagères.
• États des lieux d’entrée et de sortie contradictoires.
• Devis de réparations établi par une société spécialisée.
• Absence de preuve de remise du bail à la caution.

Le locataire doit payer 2 810,45 euros selon l’échéancier fixé, tandis que la caution est libérée par l’annulation de son engagement. Les bailleurs obtiennent le paiement de l’arriéré et de réparations limitées, mais leurs demandes excédentaires et indemnitaires sont rejetées.

• Paiement de 23 mensualités de 120 euros.
• Exigibilité immédiate du solde après un seul défaut de paiement.
• Suspension des poursuites pendant l’échelonnement.
• Exclusion des charges insuffisamment justifiées et du dépôt non déduit.
• Condamnation du locataire aux dépens, sans indemnité au titre de l’article 700.

À faire

• Comparer les états des lieux d’entrée et de sortie.
• Justifier chaque régularisation de charges réclamée.
• Déduire le dépôt de garantie du décompte.
• Produire des devis cohérents avec les dégradations établies.
• Vérifier la remise du bail à toute caution.

À éviter

• Imputer les frais de relance au locataire.
• Réclamer des charges sans justificatifs suffisants.
• Facturer une remise à neuf non démontrée.
• Oublier les effets de la vétusté.
• Maintenir une demande contre une caution sans preuve formelle.

La vérification judiciaire des éléments de la dette locative

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative. Les charges insuffisamment justifiées et le dépôt de garantie non déduit doivent être exclus du décompte. Les frais de recouvrement amiable ou contentieux ne peuvent être imputés au locataire en application de l’article 4 p) de la même loi.

La preuve et l’évaluation des réparations locatives

Les articles 1730 et 1732 du code civil ainsi que l’article 7 c) et d) de la loi n°89-462 imposent au locataire de répondre des dégradations imputables, sauf preuve contraire. Le bailleur doit toutefois établir que les sommes réclamées correspondent à des dégradations, et non à la vétusté ou à une remise à neuf. La comparaison des états des lieux a justifié une indemnité réduite à 620 euros.

La nullité de l’engagement de caution solidaire

L’engagement de caution a été déclaré nul faute d’élément établissant la remise à la caution d’un exemplaire du bail. Cette formalité étant prescrite à peine de nullité, l’acte ne pouvait produire aucun effet et toutes les demandes formées contre la caution ont été rejetées.

Article 1728 du Code civil, Article 1103 du Code civil, Article 1730 du Code civil, Article 1732 du Code civil, Article 1231-6 du Code civil, Article 1343-5 du Code civil, Article 455 du Code de procédure civile, Article 472 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, Article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, Article 7 c) et d) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, Article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, Loi n°89-462 du 6 juillet 1989