TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE COUTANCES

Greffe civil
–
Juge des Contentieux de la Protection

AFFAIRE : N° RG 25/00365 – N° Portalis DBY6-W-B7J-EBCM

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE
DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
RENDUE LE 14 SEPTEMBRE 2026

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [V] [I]
né le 28 décembre 1963 à COUTANCES (MANCHE)
demeurant La Parisière – 50450 GAVRAY SUR SIENNE
non comparant représenté par Maître Joseph PANGALLO de la SELARL EXPERIO, avocat inscrit au barreau de PARIS, substituée par Maître Estelle DARDANNE, substituée par Maître François-Xavier BOUTTEREUX, avocats inscrits au barreau de COUTANCES-AVRANCHES,

ET

DÉFENDERESSE :

Madame [D] [M] [T] [R]
née le 07 juin 1978 à COUTANCES (MANCHE)
demeurant 2 Impasse de Cytises – 50450 GAVRAY SUR SIENNE
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2026000331 du 06/03/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Coutances)
non comparante représentée par Maître Virginie HANTRAIS de la SCP BERLEMONT – COCHARD – HANTRAIS SCP D’AVOCATS, avocate inscrite au barreau de COUTANCES- AVRANCHES,
AFFAIRE : N° RG 25/00365 – N° Portalis DBY6-W-B7J-EBCM

Débats à l’audience publique du 27 avril 2026 :

Juge des Contentieux de la Protection : Madame [H] [X], en présence de Monsieur [L] [F], auditeur de justice, siégeant en surnombre,
Greffier : Madame Julie LOIZE, lors des débats et de la mise à disposition au greffe

Après débats à l’audience publique du 27 avril 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 14 septembre 2026, date à laquelle l’ordonnance de référé suivante a été rendue par mise à disposition au greffe selon les dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 octobre 2002 ayant pris effet le 1er nvembre 2002, M. [V] [I] a donné à bail à M. [Q] [U] et à Mme [D] [R] un local à usage d’habitation situé 2 impasse des Cytises à GAVRAY SUR SIENNE (50450), moyennant un loyer mensuel révisable de 426 euros par mois, outre les charges, et le versement d’un dépôt de garantie égal à un mois de loyer.

M. [Q] [U] a donné congé, Mme [D] [R] poursuivant seule le bail.

Le loyer actualisé s’élève à la somme de 513,77 euros.

Par acte de commissaire de justice signifié le 31 juillet 2025 à personne physique, M. [V] [I] a fait signifier à Mme [D] [R], un commandement de payer la somme de 1407,09 euros en principal à la date du 25 juillet 2025 correspondant aux loyers et charges échus et impayés. Ce commandement est demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 octobre 2025 remis à étude, M. [V] [I] a fait assigner Mme [D] [R] en référé devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Coutances, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
A titre principal,
-le juger recevable en ses demandes,
-juger acquise la clause résolutoire prévue au bail du 21 octobre 2002 par l’effet du commandement délivré le 31 juillet 2025 demeuré infructueux,
-ordonner l’expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, de Mme [D] [R] et celle de tous occupants de son chef, des lieux objets du bail soit un pavillon et ses accessoires situés 2 impasse des Cytises à GAVRAY SUR SIENNE (50450),
-condamner par provision Mme [D] [R] à lui payer la somme totale de 1988,40 euros se décomposant comme suit :
-447,09 euros au titre des loyers et charges, objet du commandement de payer,
-1541,31 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges, couru depuis le 1er août 2025 jusqu’au 31 octobre 2025,
-condamner Mme [D] [R] à lui payer une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation égale au loyer, outre les charges et taxes, à compter du 1er novembre 2025 jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clés,
-débouter Mme [D] [R] de toute demande de délai qui pourrait être formulée, en la jugeant irrecevable et à tout le moins mal fondée,
-débouter Mme [D] [R] de toute demande reconventionnelle,
-condamner Mme [D] [R] à lui payer la somme de 1600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer délivré le 31 juillet 2025,
A titre subisdiaire,
-ordonner le renvoi de cette affaire à une audience ultérieure et de fixer la date pour qu’il soit statué au fond,
A titre principal,
-le juger recevable en ses demandes,
-juger acquise la clause résolutoire prévue au bail du 21 octobre 2002 par l’effet du commandement délivré le 31 juillet 2025 demeuré infructueux,
-ordonner l’expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, de Mme [D] [R] et celle de tous occupants de son chef, des lieux objets du bail soit un pavillon et ses accessoires situés 2 impasse des Cytises à GAVRAY SUR SIENNE (50450),
-condamner Mme [D] [R] à lui payer la somme totale de 1988,40 euros se décomposant comme suit :
-447,09 euros au titre des loyers et charges, objet du commandement de payer,
-1541,31 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges, couru depuis le 1er août 2025 jusqu’au 31 octobre 2025,
-condamner Mme [D] [R] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer, outre les charges et taxes, à compter du 1er novembre 2025 jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clés,
-débouter Mme [D] [R] de toute demande de délai qui pourrait être formulée, en la jugeant irrecevable et à tout le moins mal fondée,
-débouter Mme [D] [R] de toute demande reconventionnelle,
-condamner Mme [D] [R] à lui payer la somme de 1600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer délivré le 31 juillet 2025,
A titre subsidiaire,
-le juger recevable en ses demandes,
-prononcer la résiliation judiciaire du bail du 21 octobre 2002 aux torts de Mme [D] [R] et ce, à compter du jugement à intervenir,
-ordonner l’expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, de Mme [D] [R] et celle de tous occupants de son chef, des lieux objets du bail soit un pavillon et ses accessoires situés 2 impasse des Cytises à GAVRAY SUR SIENNE (50450),
-condamner Mme [D] [R] à lui payer la somme de 1988,40 euros au titre des loyers et des charges, arrêtés au 31 octobre 2025,
-condamner Mme [D] [R] à lui payer les loyerscet charges courant entre le 1er novembre 2025, juqu’au prononcé du jugement à intervenir,
-condamner Mme [D] [R] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer, outre les charges et taxes, à compter du jugement à intervenir jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clés,
-débouter Mme [D] [R] de toute demande de délai qui pourrait être formulée, en la jugeant irrecevable et à tout le moins mal fondée,
-débouter Mme [D] [R] de toute demande reconventionnelle,
-condamner Mme [D] [R] à lui payer la somme de 1600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer délivré le 31 juillet 2025.

A l’audience du 27 avril 2026, M. [V] [I], représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes.

Mme [D] [R], représentée par son conseil, demande au tribunal de :
-constater qu’elle est de bonne foi,
-ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire,
-débouter M. [V] [I] de ses demandes en résiliation de bail et expulsion,
-lui accorder les plus larges délais pour s’aacquitter de sa dette,
-débouter M. [V] [I] de toutes demandes, fins ou prétentions contraires,
-statuer ce que de droit quant aux dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l’aide juridictionnelle.
Le diagnostic social et financier reçu au greffe du tribunal le 23 janvier 2026 indique que Mme [D] [R] vit avec son compagnon et ses deux fils, jeunes majeurs suivis par la Mission locale. Elle est rencontrée régulièrement pour des difficultés financières liées notamment à l’irrégularité des revenus de son conjoint, générant un montant irrégulier d’allocation logement. Un dossier FSL a été débuté en avril 2025 mais n’a pu être envoyé suite au refus de l’agence de solliciter le fonds. Dans son budget, elle prévoit toujours le versement d’une partie du loyer sans être en capacité de verser la globalité de la somme due. Mme [D] [R] a été rencontrée par le service social de la CAF dans le cadre des impayés de loyers. Plusieurs pistes ont été envisagées : dossier de surrendettement, mise en place de mesure ASI. Elle se montre favorable à ces propositions qui permettraient d’aider à assainir et à organiser le budget afin de permettre le réglement des charges.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 septembre 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à l’espèce, telle que modifiée par la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département doit être effectuée six semaines avant la date de l’audience. C’est une contrainte de forme et de délai. Elle est une condition de recevabilité de la demande du propriétaire en résiliation de bail. Le IV du même article précise que ces dispositions sont applicables lorsque la résiliation est motivée par une dette locative du preneur.

Par ailleurs, aux termes de l’article 24 II alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture de la Manche par voie électronique avec avis de réception le 29 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le demandeur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 31 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 I alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l’espèce : “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.”

Par avis de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation en date du 13 juin 2024, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires en son article 12.

Par acte d’huissier du 31 juillet 2025, M. [V] [I] a fait délivrer à Mme [D] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 1407,09 euros, reproduisant les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 au titre des loyers et charges, lequel est demeuré infructueux.

Il ressort du décompte actualisé que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois visé par celui-ci, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire apparaissent réunies à la date du 1er octobre 2025, et que cette obligation n’apparaît pas sérieusement contestable et n’est pas contestée par Mme [D] [R].

Toutefois, le demandeur ne démontre pas les circonstances d’urgence justifiant la saisine de la juridiction par la voie des référés.

En effet, il convient d’observer que Mme [D] [R] est locataire depuis près de 25 ans et que les décomptes produits montrent que celle-ci se trouve régulièrement en dette de loyer et charges depuis le début de l’année 2020, sans que le demandeur n’ait présenté de demande jusqu’alors.

En conséquence, la condition d’urgence visée par l’article 834 du code de procédure civile, n’apparaît pas remplie en l’espèce pour justifier qu’il soit statuer sur les demandes par voie de référé.

En conséquence, l’ensemble des demandes sollicitées en référé seront rejetées.

Néanmoins, dans la mesure où la créance n’est pas contestée, il apparaît opportun de faire droit à la demande de renvoi au fond et d’ordonner le renvoi de l’affaire au fond à l’audience du 16 novembre 2026.

Sur les autres demandes

Il convient de réserver la charge des dépens.

La décision est de plein droit exécutoire par provision conformément aux dispositions des articles 514 et 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire et rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARONS l’action recevable ;

REJETTONS les demandes en l’absence d’urgence ;

ORDONNONS le renvoi de l’affaire au fond à l’audience du :

Lundi 16 novembre 2026 à 15h00
Tribunal Judiciaire
Annexe Tancrède
38, rue Tancrède – 50200 COUTANCES

DISONS que la présente décision vaut convocation des parties ;

RESERVONS les dépens ;

RAPPELLONS l’exécution provisoire de la présente décision ;

Ainsi jugé publiquement et prononcé par mise à disposition au greffe.

LA GREFFIÈRE

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION