TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

MINUTE N° 26/406

AFFAIRE : N° RG 24/01185 – N° Portalis DBYA-W-B7I-E3J6C

Jugement Rendu le 14 Septembre 2026

DEMANDEURS :

Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] à [Localité 2] pris en la personne de son syndic bénévole Monsieur [O] [N] domicilié [Adresse 2] [Localité 3]

Monsieur [O] [N]
né le [Date naissance 1] 1976 à [Localité 4] (Turquie)
[Adresse 2]
[Localité 3]

Madame [I] [M] épouse [N]
née le [Date naissance 2] 1976 à [Localité 5] (Turquie)
[Adresse 2]
[Localité 3]

Tous trois représentés par : Maître Fatiha EL HAZMI de la SCP PECH DE LACLAUSE-JAULIN-EL HAZMI, avocats au barreau de NARBONNE

DEFENDERESSES :

Société AXA FRANCE
prise en la personne de son représentant légal en exercice
immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 722 057 460
ayant son siège social [Adresse 3]
[Localité 7]

copie(s) exécutoire(s) aux conseils des parties

copie(s) conforme(s) aux conseils des parties

1 copie dossier

le

Représentée par : Maître Benjamin JEGOU de la SELARL SELARL AVOCARREDHORT, avocats au barreau de BEZIERS

Société ALLIANZ IARD
prise en la personne de son représentant légal en exercice
immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 542 110 291
ayant son siège social [Adresse 4]
[Localité 8]

Représentée par : Maître Christian CAUSSE de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocats au barreau de BEZIERS

Compagnie d’assurance [T] IARD
prise en la personne de son représentant légal en exercice
immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 552 062 663
ayant son siège social [Adresse 5]
[Localité 10]

Représentée par : Me Delphine CAUSSE, avocat au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Julie LUDGER, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge rapporteur en vertu de l’article 805 du Code de Procédure Civile avec l’accord des avocats, assisté de Audrey SAUNIERE, Greffier.

En présence de Madame [W] [B] magistrat en exercice extraordinaire et Madame [A] [Q] auditrice de justice ;

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Julie LUDGER, Vice-Présidente,
Joël CATHALA, Vice-Président,
Pascal BOUVART, Magistrat Honoraire Juridictionnel,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 15 janvier 2026 différée en ses effets au 27 Avril 2026 ayant fixé l’audience de plaidoirie au 11 Mai 2026 où l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 02 juillet 2026, prorogée au 16 Juillet 2026, puis au 14 septembre 2026 ;

Vu le rapport fait par le Président d’audience ;

Les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries ;

JUGEMENT :
Prononcé par mise à disposition du jugement au greffe par Julie LUDGER, Vice-Présidente, assisté de Audrey SAUNIERE, Greffier, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

********

FAITS ET PROCÉDURE

Monsieur [O] [N] et Madame [I] [M], épouse [N], sont propriétaires indivis de quatre lots du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 11] (pièces n°° 1 et 26).

La copropriété est partagée entre les époux [N], propriétaires de trois appartements répartis sur étages de l’immeuble, et l’association CEPESA, propriétaire du lot situé au rez-de-chaussée.

Les époux [N] avaient conclu avec Monsieur [Y] [L] le 29 septembre 2018 un contrat de location (habitation vide) pour l’appartement sis au 1er étage avec prise d’effet au 1er octobre 2018. Le locataire était assuré à ce titre depuis le 8 novembre 2018 auprès de la compagnie ALLIANZ (pièces n° 2 et 3).

Le 26 février 2019 un incendie se déclenchait, provenant apparemment du séjour de l’appartement du 1er étage, pris à bail par Monsieur [L].

Les époux [N] déclaraient le sinistre à une date non précisée
§ à la SA [T] IARD, assureur de leur « ensemble immobilier » suivant contrat n° AP527457 (pièce n° 4),
§ à AXA, assureur des appartements meublés, des 2ème et 3ème étages, selon contrat n° 10277829604 (pièce n° 5).

En ce qui concerne la procédure amiable engagée avec [T], à la suite d’une réunion d’expertise amiable avec SARETEC le 8 mars 2019 ,les consorts [N] produisaient un lot de cinq devis établis par la SASU CMI en date du 19 avril 2019, chiffrant les travaux de réparation à 496312,85 € TTC (pièce n° 6). Pour sa part l’agence B²M Economiste, mandatée par [T], après étude d’offres alternatives, retenait en son rapport du 11 octobre 2019 retenait celle de SUDTEC pour un prix de 84481,33 € TTC (pièce n° 7). Les demandeurs faisaient connaître par courrier de leur avocate du 8 avril 2020 que le rapport B²M ne prenait notamment pas en compte la dégradation des gaines électriques et ne comportait aucune évaluation des pertes de loyers (8 avril 2020 – pièce n° 9).

S’agissant de la procédure initiée auprès d’AXA, celle-ci prenait contact avec les demandeurs le 29 octobre 2019 et les informait avoir mandaté ELEX VERING France pour expertise amiable des appartements des 2ème et 3ème étages (pièce n° 12). Le 30 mars 2020 AXA leur adressait deux propositions d’accord chiffrant les dommages de l’appartement du 2ème étage à 1150 €, vétusté déduite, et à 900 € pour l’appartement du 3ème étage (pièce n° 13). Par courriel du 12 avril 2020 Monsieur [N] faisait connaître qu’il estimait à 9000 € la perte de mobilier de l’appartement du 2ème et à 8800 € celle du 3ème étage, soit un total de 17800 € non pris en compte (pièce n° 14).

C’est dans ce contexte que les époux [N] ont introduit une action en référé in futurum au contradictoire d’ALLIANZ, de [T] et d’AXA, aux fins d’expertise des biens sinistrés, ce à quoi le Président du Tribunal judiciaire de Béziers a fait droit le 1er décembre 2020, désignant pour ce faire Monsieur [G] [E], expert inscrit près la Cour d’appel de Montpellier (pièce n° 16). L’expert a déposé son rapport le 26 juin 2023 (pièce n° 22).

Le préjudice total est estimé par les demandeurs à 190961,967 € TTC, dont 79556,007 € au titre des appartements meublés sommes réclamées à [T] et AXA le 23 août 2023 (pièces n° 23 & 24).
Faute d’accord avec leurs assureurs, les époux [N] se trouvent dans l’impossibilité de sécuriser l’immeuble, raison pour laquelle ils ont été avisés par l’AGGLOMÉRATION HÉRAULT MÉDITERRANÉE que l’immeuble constituait une menace pour les usagers de voie publique et mis en demeure d’engager les travaux nécessaires sous trois mois à peine d’arrêté de mise en sécurité (pièce n° 25).

Autorisés par ordonnance du Président du Tribunal judiciaire de Béziers du 23 avril 2024, outre ordonnance rectificative pour erreur matérielle, à procéder à une assignation à jour fixe de la SA [T] IARD, la SA AXA FRANCE IARD et la SA ALLIANZ IARD au plus tard le 7 mai 2024, Monsieur [O] [N], Madame [I] [M], épouse [N] et le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6] à Agde ont fait signifier assignation à jour fixe les 26 avril 2024 pour la première compagnie d’assurance et le 29 avril pour les deux autres et sollicitent entendre
– condamner in solidum la compagnie d’assurances [T] et la compagnie d’assurances ALLIANZ au paiement à Madame [I] [N] et Monsieur [O] [N] des sommes suivantes
¤ 47328,50 € HT au titre des travaux de remise en état de l’appartement du premier étage de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 2] avec indexation sur l’indice BT01 du coût de la construction, selon sa variation entre la date de dépôt du rapport d’expertise et la date du jugement à intervenir, et avec intérêts au taux légal à compter de cette dernière date ;
¤ 34240,71 € au titre du préjudice de jouissance arrêtée au 1er mars 2024 auquel s’ajoutera la somme de 570 € par mois jusqu’à parfait achèvement des travaux de reprise ;
– condamner in solidum la compagnie d’assurances ALLIANZ, la compagnie d’assurance [T] et la compagnie d’assurances AXA à payer à Madame [I] [N] et Monsieur [O] [N]
¤ la somme 23596,37 € HT au titre des travaux de reprise des appartements du R+2 et du R+3 avec indexation sur l’indice BT01 du coût de la construction selon sa variation entre la date de dépôt du rapport d’expertise et la date du jugement à intervenir, et avec intérêts au taux légal à compter de cette dernière date ;
¤ la somme 7120 € au titre du préjudice mobilier avec indexation avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;
la somme 8720 euros au titre du préjudice de jouissance pour l’année 2019 ;
¤ la somme annuelle de 9440 € commençant à courir à compter du 1er janvier 2020 jusqu’à parfaite réparation des appartements du R+2 et du R+3 et de la cage d’escalier ;
– condamner in solidum la compagnie d’assurances [T] et la compagnie d’assurances ALLIANZ à payer à Monsieur [K] [N], ès qualités de syndic bénévole de la copropriété [Adresse 6] à [Localité 11] la somme de 25915 € au titre des travaux de reprise des parties communes spéciales avec indexation sur l’indice BT01 du coût de la construction selon sa variation entre la date de dépôt du rapport d’expertise et la date du jugement à intervenir, et avec intérêts au taux légal à compter de cette dernière date ;
– condamner in solidum la compagnie d’assurances [T], la compagnie d’assurances AXA et la compagnie d’assurances ALLIANZ à payer Madame [I] [N] et Monsieur [O] [N] la somme de 10000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
– les condamner sous la même solidarité aux entiers dépens en ce compris l’intégralité des frais d’expertise judiciaire.

Par conclusions d’incident reçues le 20 novembre 2024, la SA ALLIANZ IARD demande de

in limine litis
– juger que le syndicat des copropriétaires ne dispose pas de la qualité à agir ;

en conséquence
– rejeter toute demande de condamnation émanant du syndicat des copropriétaires pour être irrecevable ;

à titre principal : sur la prescription
– juger que l’action du syndicat des copropriétaires est prescrite ;
– juger que l’action des consorts [N] à l’encontre de la société ALLIANZ est prescrite ;
– débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes ;
– débouter les consorts [N] de l’ensemble de leurs demandes,
– condamner les consorts [N] à payer et porter la somme de 2500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

En leurs conclusions responsives les demandeurs souhaitent voir
– rejeter l’ensemble des fins de non-recevoir soulevées par la société d’assurances ALLIANZ ;
– condamner la compagnie d’assurances ALLIANZ à payer à Madame [I] [N] et Monsieur [O] [N] la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par ordonnance du 18 septembre 2025, le juge de la mise en état a
– déclaré irrecevable l’exception de procédure afférente à la qualité de syndic de Monsieur [N] ;
– rejeté la prescription soulevée à l’encontre du syndicat des copropriétaires [Adresse 7], pris en la personne de son syndic bénévole, Monsieur [O] [N] ;
– rejeté la prescription soulevée à l’ encontre de l’action de Madame [I] [M], épouse [N], et Monsieur [O] [N] ;
– sursis à statuer sur toutes autres demandes ;
– renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 16 octobre 2025 à 10 heures.

En leurs dernières écritures, communiquées le 23 décembre 2025, Monsieur [O] [N], Madame [I] [M], épouse [N] et le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6] à [Localité 11] maintiennent l’intégralité de leurs demandes initiales.

En ses dernières conclusions communiquées en vue de l’audience de mise en état du 15 janvier 2026, la SA AXA France IARD souhaite voir
– fixer le montant de l’indemnité due au titre des dommages immobiliers concernant les appartements du R+2 et R+3 à la somme de 23596,37 € HT ;
– débouter Madame et Monsieur [N] de leur demande tendant à voir cette indemnité indexée sur la base de l’indice BT01 ;
– fixer le montant de l’indemnité due au titre des dommages mobiliers à la somme de 3560 € ;
– débouter Madame et Monsieur [N] du surplus de leur demande à ce titre;
– débouter Madame et Monsieur [N] de leur demande au titre de la perte de loyers ;
– rejeter tout demande de condamnation in solidum entre les assureurs et subsidiairement, si une telle condamnation était prononcée, condamner [T] et ALLIANZ à relever et garantir AXA des condamnations prononcées à son encontre, à hauteur de leurs garanties respectives ;
– débouter la compagnie ALLIANZ de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;
– débouter [T] de l’intégralité de ses demandes dirigées contre AXA ;

en tout état de cause
– faire application des limites et plafond de la garantie d’AXA ;
– ordonner la déduction du montant de l’indemnité mis à la charge d’AXA des sommes réglées par elle à Monsieur [N] à hauteur de 2050 € ;
– condamner la compagnie ALLIANZ à relever et garantir AXA France IARD de toute condamnation, à quelque titre que ce soit, qui pourrait être prononcée contre elle ;
– condamner la compagnie ALLIANZ à verser à AXA France IARD la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
– condamner la compagnie ALLIANZ aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire.

Ordonnance de clôture a été prononcée le 15 janvier 2026, avec clôture différée au 27 avril 2026, et l’affaire fixée pour être plaidée à l’audience à juge rapporteur du 11 mai 2026.

En ses dernières écritures communiquées le 22 avril 2026, la SA ALLIANZ IARD sollicite entendre
– débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes ;
– débouter les consorts [N] de l’ensemble de leurs demandes ;
– rejeter l’ensemble des demandes reconventionnelles des sociétés AXA et [T] formulées contre la société ALLIANZ ;

à titre subsidiaire
– juger que la garantie de ALLIANZ trouve vocation à s’appliquer uniquement sur les tantièmes détenus dans la copropriété par les époux [N] ;
– juger qu’un coefficient de vétusté doit s’appliquer ;
– juger que la police ALLIANZ ne prévoit pas de garantie pour les biens mobiliers en partie privative ;
– juger que les époux [N] ne justifient pas de leur préjudice en matière de biens mobiliers ;
– juger qu’ALLIANZ est en droit d’appliquer son plafond de garantie limitant l’indemnisation des pertes de loyers à un maximum d’un an, sur l’ensemble des appartements ;
– juger qu’ALLIANZ est en droit de réclamer le paiement de la franchise ;
– juger que l’indemnisation du R+1 au titre de la perte de loyers se limitera ainsi à la somme de 6840 € ;
– rejeter toute demande excédant la somme de 6840 € pour le R+1 ;
– rejeter la demande d’indemnisation de la perte des loyers des époux [N] au titre des R+2 et R+3 au regard de l’absence d’éléments probants de location,
– condamner Monsieur [O] [N] et Madame [I] [N] à payer la somme de 5000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;
– condamner Monsieur [O] [N] et Madame [I] [N] aux entiers dépens.

En ses dernières écritures, communiquées le 24 avril 2026, la SA [T] IARD demande au Tribunal

à titre liminaire
– de juger que le syndicat des copropriétaires ne dispose pas de la qualité à agir ;

en conséquence
– rejeter toute demande de condamnation émanant du syndicat des copropriétaires pour être irrecevable ,

à titre principal
– juger que la garantie de [T] trouve vocation à s’appliquer uniquement sur les tantièmes détenus dans la copropriété par les époux [N] ;
– rejeter toute demande de condamnation excédant 83,7 % de tantièmes sur les parties communes spéciales, et 53,1 % sur les parties communes générales ;
– juger que [T] a d’ores et déjà versé des indemnités d’un montant de 24076,40 € dans le cadre de la procédure, et les déduire ainsi de l’indemnisation à verser ;
– déduire la somme de 24076,40€ de l’indemnisation à verser par la concluante ;
– juger que [T] est en droit d’appliquer un coefficient de vétusté à hauteur de 50 % conformément au contrat souscrit ;
– juger que la police [T] ne prévoit pas de garantie pour les biens mobiliers en partie privative ;
– juger que les époux [N] ne justifient pas de leur préjudice en matière de biens mobiliers
– rejeter toute demande de condamnation de [T] tenant aux biens mobiliers ;
– condamner la Compagnie AXA à verser une somme de 6370€ HT retenue dans la catégorie des parties communes, mais qui concerne les menuiseries du R+2 ;
– juger que [T] est en droit d’appliquer son plafond de garantie limitant l’indemnisation des pertes de loyer à un maximum de deux années, sur l’ensemble des appartements ;
– juger que l’indemnisation du R+1 au titre de la perte de loyers se limitera ainsi à la somme de 13680€ ;
– rejeter toute demande excédant la somme de 13680€ pour le R+1 ;
– rejeter la demande d’indemnisation de la perte des loyers des époux [N] au titre des R+2 et R+3 au regard de l’absence d’éléments probants de location ;

subsidiairement
– juger que l’indemnisation se limitera à la perte de chance de louer les appartements ;
– juger que [T] est en droit d’appliquer son plafond de garantie limitant l’indemnisation des pertes de loyer à un maximum de deux années ;
– rejeter toute demande excédant la somme de 18880€ ;
– juger que la concluante est en droit d’opposer sa franchise et ses plafonds contractuels aux époux [N] ;
– déduire la somme de 558 € de l’indemnisation à verser aux époux [N] au titre de la franchise ;
– juger que les conditions de la condamnation solidaire ne sont pas réunies en l’espèce ;
– rejeter en conséquence toute demande de condamnation in solidum des assureurs ;

en tout état de cause
– juger que la compagnie AXA doit sa garantie au titre des biens mobiliers R+2 et R+3, d’un montant de 7120 € TTC, ainsi que pour les préjudices consécutifs découlant du sinistre ;
– rejeter en conséquence toute demande de condamnation de [T] au regard des appartements R+2 et R+3,
– condamner la Compagnie AXA à relever et garantir indemne la concluante de toute condamnation prononcée à son encontre au titre des
– juger que Monsieur [L] ayant commis une faute est responsable du sinistre survenu et engage ainsi sa responsabilité civile ;
– juger en conséquence que la garantie de son assureur habitation ALLIANZ trouve vocation à s’appliquer ;
– rejeter les arguments d’ALLIANZ notamment s’agissant de la recevabilité des demandes reconventionnelles et les exclusions de garantie ;
– condamner la compagnie ALLIANZ à relever et garantir indemne la compagnie [T] de toute condamnation prononcée à son encontre ;
– condamner la compagnie ALLIANZ à rembourser à la Compagnie [T] la somme de 24076,40 € versée au titre du sinistre imputable à son assuré ;
– rejeter la demande de condamnation de 10000€ sur le fondement de l’article 700 CPC formée par les époux [N], cette dernière étant manifestement excessive et non justifiée ;
– condamner toute partie succombant à verser à [T] une somme de 3000€ au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens.

Les parties ont été informées, conformément à l’article 450 al. 2 du Code de procédure civile de la mise en délibéré et de ce que le jugement serait mis à disposition au greffe le 02 juillet 2026, puis avisées d’une prorogation au 16 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la qualité à agir du Syndicat de copropriétaires
En ses dernières écritures, la SA [T] IARD soulève l’absence de qualité à agir du Syndicat de copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 11].

Il sera utilement rappelé que, par ordonnance du juge de la mise en état du 18 septembre 2025, il a été statué sur un incident portant au moins en partie sur la recevabilité du Syndicat des copropriétaires pour cause de prescription. [T] n’a pas cru bon à l’époque de soulever plus amples moyens que ceux discutés entre ALLIANZ d’une part, les époux [N] et le Syndicat représenté par son syndic bénévole, Monsieur [N], d’autre part.

Cette ordonnance est passée en force de chose jugée, il n’y a pas lieu de revenir sur la question de la qualité à agir du syndicat, de sorte que la SA [T] se verra débouter de sa demande de fin de non-recevoir dirigée à son encontre.

Sur l’origine et les causes de l’incendie
En l’absence de constat et d’enquête de police sur ce sinistre, les éléments identifiés pour déterminer l’origine et les causes du sinistre ne sont basés que sur les observations et les déductions rétrospectives de l’expert, étant précisé qu’avant-même le premier accedit d’expertise (19 février 2021) « les lieux ont été entièrement déblayés, le cloisonnement secondaire de l’appartement du R+1 ayant été également retiré et ce, avant toute intervention de l’expert judiciaire » (p. 8 du rapport d’expertise [E].

S’agissant des appartements situés en R+2 et R+3 ils ont également été nettoyés ainsi que la cage d’escalier, les seules observations ici utiles étant les portes fracturées par nécessité par les sapeurs-pompiers et quelques « nez de marches » brisés dans la cage d’escalier lors de leur intervention (p. 9).

Il n’est pas contesté que l’incendie se soit déclaré le 26 février 2019 au 1er étage de l’immeuble. Toute mesure prise de ce que l’ensemble de l’appartement est ravagé, l’expert exclut toute cause électrique éventuelle, et déduit de l’état d’une poutre plus particulièrement impactée dans la partie salle à manger / salon et de traces de carbonisation, la présence d’une flamme en dessous. Il en conclut (p. 14) que « l’origine du feu est dans cette zone réduite, au niveau de l’emplacement de cet ensemble tapis-table basse, mais sa cause reste indéterminée ».

C’est de manière trop extensive que les demandeurs en infèrent que le feu aurait été provoqué par un objet sur le table basse (possiblement bougie), alors que l’expert précisait que « en l’absence du locataire à l’expertise, et de tout débris ; nous ne pouvons pas déterminer quels étaient les autres objets disposés dans cette zone quelques minutes avant le sinistre. ».

Sur l’imputabilité au locataire
L’article 1733 du Code civil dispose que «Il [le preneur, le locataire] répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve :
Que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction.
Ou que le feu a été communiqué par une maison voisine. ».

En sa discussion, la SA ALLIANZ IARD manque à démontrer en quoi la cause impulsive et déterminante de l’incendie serait la vétusté de l’immeuble, ce qui vise implicitement une défaillance électrique, faute de plus ample précision.

Contrairement à ce qui est dit en p. 9 des écriture d’ALLIANZ cette allégation ne peut s’appuyer sur la mise en demeure de l’Agglomération Hérault Méditerranée (pièce n° 25 des demandeurs), courrier adressé aux époux [N] presque cinq ans après les faits et visant essentiellement des désordres susceptibles de menacer les usagers de la voie publique (décollement d’enduit, pourrissement de volets et menaces de chutes, système de collecte des eaux pluviales dégradé).

Dans ces conditions l’incendie de l’appartement du 1er étage est bien imputable à Monsieur [Y] [L], lequel avait souscrit un contrat d’assurance habitation auprès de la SA ALLIANZ IARD (pièce n° 3 des demandeurs), qui est donc seule amenée à le garantir de ce chef.

S’agissant de ce que l’incendie s’est propagé aux deux autres appartements et aux parties communes, il importe de se reporter à l’article 1242 du Code civil pris en ses alinéas 1 & 2 qui dispose
« On est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde.
Toutefois, celui qui détient, à un titre quelconque, tout ou partie de l’immeuble ou des biens mobiliers dans lesquels un incendie a pris naissance ne sera responsable, vis-à-vis des tiers, des dommages causés par cet incendie que s’il est prouvé qu’il doit être attribué à sa faute ou à la faute des personnes dont il est responsable. ».

En l’espèce il n’est pas démontré que Monsieur [L] ait commis une faute particulière, de sorte que son assureur devra être mis hors de cause du chef des dégâts de l’incendie propagé aux deux appartements des deuxième et troisième étage, ainsi qu’aux parties communes.

Sur l’indemnisation des préjudices du Syndicat des copropriétaires
En leurs écritures les demandeurs sollicitent entendre condamner in solidum la compagnie d’assurances [T] et la compagnie d’assurances ALLIANZ à payer à Monsieur [K] [N], ès qualités de syndic bénévole de la copropriété [Adresse 6] à [Localité 11] la somme de 25915 € au titre des travaux de reprise des parties communes spéciales avec indexation sur l’indice BT01 du coût de la construction selon sa variation entre la date de dépôt du rapport d’expertise et la date du jugement à intervenir, et avec intérêts au taux légal à compter de cette dernière date.

En considération des éléments de responsabilité discutés plus haut, la SA ALLIANZ IARD ne peut être condamnée à indemniser le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6] à [Localité 11].

Pour parfait éclairage de tout un chacun il sera rappelé que les demandeurs ne versent aux débats aucune preuve de souscription d’un contrat multirisque immeuble et subsidiairement pas avec [T].

Dans ces conditions le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6] à [Localité 11] sera débouté de ses demandes.

Sur l’indemnisation des préjudices afférents à l’appartement du premier étage
Monsieur [O] [N] et Madame [I] [M], épouse [N], demandent à entendre condamner in solidum [T] et ALLIANZ à leur payer
¤ 47328,50 € HT au titre des travaux de remise en état de l’appartement du premier étage de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 2] avec indexation sur l’indice BT01 du coût de la construction, selon sa variation entre la date de dépôt du rapport d’expertise et la date du jugement à intervenir, et avec intérêts au taux légal à compter de cette dernière date ;
¤ 34240,71 € au titre du préjudice de jouissance arrêtée au 1er mars 2024 auquel s’ajoutera la somme de 570 € par mois jusqu’à parfait achèvement des travaux de reprise.

Dans la mesure où Monsieur [L] est tenu pour seul responsable, son assureur la SA ALLIANZ sera seule appelée à indemniser les époux [N].

En ce qui concerne la remise en état, les époux [N] se rangent à l’estimation de l’expert après synthèse des différents devis et de la note de son sapiteur, architecte-expert, toute mesure prise de l’absence fâcheuse de ladite note.

En définitive le préjudice lié au coût des travaux de remise en état de l’appartement du 1er étage sera fixé à 47328,50 €.

La demande d’indexation sur l’indice BT01 du coût de la construction sera rejetée pour deux raisons :
– en premier lieu si les demandeurs estimaient que les devis et évaluations effectués devaient être réévalués, car remontant presque à trois ans, c’est à eux qu’il revenait d’en calculer l’actualisation en application de l’article 9 du Code de procédure civile qui dispose que
« Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »,
– en second lieu en aucun cas il n’est envisageable, hormis s’il s’agit d’un paiement périodique (pension alimentaire, indemnité d’occupation, etc.), qu’une condamnation en paiement puisse faire l’objet d’une indexation.

S’agissant du préjudice locatif, le bail conclu avec Monsieur [L] fixait un loyer de 570 € par mois hors charges le préjudice locatif est chiffré par l’expert à 29110,71 € au 1er juin 2023 (p. 19 du rapport), somme qu’il estime devoir parfaire à concurrence de 570 € par mois jusqu’à compète réparation. C’est ainsi que les époux [N] réclament une somme de 34240,71 €, telle qu’arrêtée au 1er mars 2024, à parfaire, mais se gardent d’y procéder.

La SA ALLIANZ fait observer qu’en application des conditions générales de la police souscrite le montant garanti en cas de perte de loyers est plafonné à une année de loyers. En foi de quoi l’indemnité se limiterait à 6840 € (570 € X 12 mois). Cependant ALIANZ ne verse pas aux débats les conditions générales de son assurance habitation, de sorte que la limitation de garantie sera rejetée.

La franchise de 255 €, invoquée par ALLIANZ comme applicable au locataire, n’est pas opposable au propriétaire.

La SA ALLIANZ IARD se verra donc condamner à payer à Monsieur [O] [N] et Madame [I] [M], épouse [N], la somme de 81569,21 € en réparation des préjudices subis à la suite de l’incendie de l’appartement du 1er étage de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 11].

Sur l’indemnisation des préjudices des préjudices afférents aux deux autres appartements
Monsieur [O] [N] et Madame [I] [M], épouse [N], demandent à entendre condamner in solidum la SA [T] IARD et la SA AXA France IARD, étant acquis que la SA ALLIANZ IARD est mise hors de cause de chef, à leur payer
¤ la somme 23596,37 € HT au titre des travaux de reprise des appartements du R+2 et du R+3 avec indexation sur l’indice BT01 du coût de la construction selon sa variation entre la date de dépôt du rapport d’expertise et la date du jugement à intervenir, et avec intérêts au taux légal à compter de cette dernière date ;
¤ la somme 7120 € au titre du préjudice mobilier avec indexation avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;
¤ la somme 8720 euros au titre du préjudice de jouissance pour l’année 2019 ;
¤ la somme annuelle de 9440 € commençant à courir à compter du 1er janvier 2020 jusqu’à parfaite réparation des appartements du R+2 et du R+3 et de la cage d’escalier.

L’assurance souscrite auprès de [T] à titre de propriétaire non occupant des appartements en R+2 et R+3 fait doublon avec celle souscrite auprès de la SA AXA France IARD, circonstance relevée par l’expert (p. 8 du rapport) sans faire l’objet du moindre commentaire des demandeurs ni des assureurs concernés. Dans ces conditions il sera fait droit au principe de condamnation in solidum des deux assureurs qui feront leur affaire personnelle d’un éventuel partage des sommes dues.

La somme réclamée au titre des travaux de reprise des deux appartements, soit 23596,37 € (soit 11829,55 € pour l’appartement 1 et 11766,82 € pour l’appartement 2) est conforme aux conclusions expertales. Cette somme n’est pas contestée par les deux assureurs, hormis la demande d’application par [T] d’un coefficient de vétusté qui sera rejeté faute de preuve du défendeur. La demande d’indexation, du reste contestée par AXA, sera rejetée pour les mêmes raisons que plus haut.

Le montant des travaux de remise en état des appartements situés en R+2 et R+3 sera fixé à 23596,37 €.

Il est réclamé, en réparation des pertes mobilières (essentiellement du linge de maison) 3600 € pour l’appartement R+2 et 3520 € pour R+3 soit un total de 7120 €, somme établie à dire d’expert toute mesure prise de ce que les époux [N] se sont bornés à lui produire une liste des biens mobiliers (du reste non versés aux débats), sans production de factures d’achat ni inventaire antérieurs contradictoires (s’agissant de biens soi-disant mis à disposition dans le cadre de locations meublées).

[T] en conteste la prise en charge, s’agissant de meubles situés dans les appartements et non de meubles mis à disposition dans les parties communes, donc exclues de la garantie au vu de ses conditions générales. Cependant cette contestation de [T] ne saurait prospérer, étant relevé que les conditions générales produites en pièce n° 5 ne se rattachent à aucun contrat particulier.

AXA accepte pour sa part le remboursement des meubles sous réserve d’appliquer un coefficient de vétusté de 50 % de sorte que l’indemnité afférente proposée est de 3560 €.

Il sera fait droit à cette demande.

S’agissant de la perte de loyers les époux [N] se bornent à verser aux débats un récapitulatif des loyers (leur pièce n° 10), simple preuve délivrée à soi-même sans aucune valeur concernant la location saisonnière ou meublée des deux appartements R+ et R+3, et une estimation locative de [Localité 12] (leur pièce n° 20) qui permet éventuellement de déterminer la valeur locative des biens en question mais ne suffit en aucun cas pour s’assurer s’ils étaient loués au moment du sinistre et si l’incendie a déterminé une perte de chance.

En l’absence de preuve de location antérieure et au moment du sinistre, les époux [N] seront déboutés de leurs demande au titre d’un préjudice locatif des appartements situés aux 2ème et 3ème étage de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 11].

La SA [T] IARD et La SA AXA FRANCE IARD se verront conc condamner in solidum à payer à Monsieur [O] [N] et Madame [I] [M], épouse [N], la somme de 27156,37 € en réparation des préjudices subis à la suite de l’incendie dans les appartements des 2ème et 3ème étages de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 11].

Par ailleurs [T] justifie sans être démentie avoir versé aux époux [N] à titre de règlements provisionnels (ses pièces n° 8) une somme totale de 24076,40 €, dont partie non détaillée à déduire de la condamnation à paiement ici retenue.

AXA justifie pour sa part sans être démentie avoir versé aux époux [N] à titre de provisions (ses pièces n° 6) une somme totale de 2050 €, à déduire de la condamnation mise à sa charge.

Sur la demande de remboursement formée par [T]
En application l’article 1242 al .1 et 2 du Code civil la compagnie ALLIANZ a été mise hors de cause s’agissant de l’incendie transmis au deux appartements supérieurs ainsi qu’aux parties communes, de sorte que [T] se verra débouter de sa demande de remboursement par ALLIANZ des provisions d’indemnisation qu’elle a versées aux époux [N].

Sur les demandes accessoires
La SA ALLIANZ IARD, la SA [T] IARD et la SA AXA France IARD succombant large part, seront condamnées in solidum aux dépens, en ce compris les frais d’expertise, en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

En considération des frais irrépétibles que Monsieur [O] [N] et Madame [I] [M], épouse [N], ont dû exposer pour la défense de leurs intérêts légitimes, la SA ALLIANZ IARD, la SA [T] IARD et la SA AXA France IARD seront condamnés à leur payer
§ la SA ALLIANZ IARD la somme de 4000 €,
§ la SA [T] IARD la somme de 750 €,
§ la SA AXA France IARD la somme de 750 €
sur le fondement de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE la SA [T] IARD de sa demande fin de non-recevoir dirigée contre le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6] à [Localité 11] ;

CONSTATE que la garantie responsabilité civile incendie de l’assurance habitation souscrite le 8 novembre 2018 par Monsieur [Y] [L] auprès de la SA ALLIANZ IARD, trouve à s’appliquer en indemnisation des dommages subis, du chef de l’incendie du 26 février 2019, par Monsieur [O] [N] et Madame [I] [M], épouse [N], sur leur appartement du 1er étage de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 11] (Hérault) ;

MET HORS DE CAUSE la SA ALLIANZ IARD en ce qui concerne l’indemnisation de dommages subis sur les parties communes de l’immeuble ou sur les deux appartements du deuxième et troisième étages et DÉBOUTE les autres parties de tout demande dirigée contre la SA ALLIANZ IARD de ce chef ;

DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6] à [Localité 11] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la SA ALLIANZ IARD à payer à Monsieur [O] [N] et Madame [I] [M], épouse [N], la somme de 81.569,21 € (QUATRE-VINGT UN MILLE CINQ CENT SOIXNATE NEUF EUROS ET VINGT ET UN CENTIMES) en réparation des préjudices subis des suites de l’incendie de l’appartement du 1er étage de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 11], décomposée comme suit
§ frais de remise en état 47.328,50 €,
§ pertes locatives 34.240,71 €
en ce comprises les provisions déjà versées par l’assureur à ce titre ;

CONDAMNE in solidum la SA [T] IARD et la SA AXA France IARD à payer à Monsieur [O] [N] et Madame [I] [M], épouse [N], la somme de 27.156,37€ (VINGT SEPT MILLE CENT CINQUANTE SIX EUROS ET TRENTE SEPT CENTIMES) en réparation des préjudices subis des suites de l’incendie sur les appartements des 2ème et 3ème étages de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 11], décomposée comme suit
§ frais de remise en état 23.596,37€,
§ dommages mobiliers 3.560,00€
en ce comprises les provisions versées par la SA [T] IARD imputables à ces appartements et les provisions versées par la SA AXA France IARD;

CONDAMNE in solidum la SA ALLIANZ IARD, la SA [T] IARD et la SA AXA France IARD aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise ordonnée le 1er décembre 2020 par le juge des référés du Tribunal judiciaire de Béziers ;

CONDAMNE
§ la SA ALLIANZ IARD à payer à Monsieur [O] [N] et Madame [I] [M], épouse [N], la somme de 4.000€ (QUATRE MILLE EUROS),
§ la SA [T] IARD à leur payer la somme de 750€ (sept cent cinquante euros),
§ la SA AXA France IARD à leur payer la somme de 750€ (sept cent cinquante euros)
sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le 14 septembre 2026.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT,
Audrey SAUNIERE Julie LUDGER