N°Minute : 2026/60
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-OMER

1ère Chambre CIVILE

N° RG 25/00691 – N° Portalis DBZ4-W-B7J-B7LC

JUGEMENT DU : ONZE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT SIX

ENTRE :

DEMANDERESSES

Mme [W] [U] [Z]
née le 06 Mars 1955 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

Mme [C] [Q] [U]
née le 27 Janvier 1979 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

Mme [V] [J] [U]
née le 23 Mai 1984 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

Mme [A] [U] [F]
née le 17 Mars 1966 à [Localité 3], demeurant [Adresse 4]

représentés par Me Charlotte LECERF, avocat au barreau de SAINT-OMER

d’une part,

ET :

DÉFENDEUR

M. [R] [H]
né le 03 Février 1982 à [Localité 4], demeurant [Adresse 5]

représenté par Me Mehdi ZIATT, avocat au barreau de LILLE

Copie exécutoire délivrée
le d’autre part,
à
Copie délivrée
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Débats tenus à l’audience publique du 12 Juin 2026, par :

Mme Gersende BUFFET, statuant en Juge Unique assistée de Karine BREBION, F.F. Greffière, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

Jugement : contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au Greffe le 11 Septembre 2026

EXPOSE DU LITIGE

Madame [W] [U] épouse [Z], Madame [C] [U] épouse [Q], Madame [V] [U] et Madame [A] [U] épouse [F] sont propriétaires d’une maison à usage d’habitation située [Adresse 6] à [Localité 5], cadastrée section F n°[Cadastre 1] pour une contenance de 58 m² ;

Reprochant à Monsieur [R] [H] d’avoir refusé de régulariser l’acte de vente de l’immeuble postérieurement à la signature d’un compromis de vente intervenue le 24 juin 2024, les consorts [U] l’ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de SAINT-OMER par acte de commissaire de justice en date du 23 mai 2025.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 05 février 2026, les consorts [U] demandent au tribunal de :
condamner Monsieur [H] à leur payer la somme de 16.917,23 euros se décomposant comme suit :- 5.100 euros au titre de la clause pénale,
– 330 euros au titre des diagnostics obligatoires,
– 837,58 euros au titre des impôts fonciers,
– 342 euros au titre de l’assurance du bien,
– 39,58 euros au titre des wateringues,
– 7.268,07 euros au titre des loyers,
– 3.000 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive,
condamner Monsieur [H] à payer à leur payer la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de leurs demandes fondées sur l’article 1240 du code civil, les consorts [U] exposent avoir signé avec Monsieur [R] [H] un compromis de vente portant sur l’immeuble litigieux.

Pour s’opposer à la nullité de l’acte, les venderesses font valoir que le compromis de vente est régulier puisqu’il a été signé par l’ensemble des coïndivisaires et contresigné par l’acquéreur. Elles réfutent toute réticence dolosive puisque l’inondation survenue en janvier 2024 n’a concerné que la cave de l’immeuble, à l’exclusion du rez-de-chaussée.

Elles font valoir que Monsieur [R] [H] n’a donné aucune nouvelle à la suite de la signature du compromis de vente, en dépit des multiples relances du notaire.

Elles soutiennent que la clause pénale n’indemnise que le préjudice en lien avec la non-réalisation de la vente et que le positionnement du défendeur leur a causé des préjudices supplémentaires. A cet égard, elles font état d’une perte de loyer en ce que le logement n’a pas été reloué depuis la signature du compromis de vente. Elles énoncent que les diagnostics techniques ne sont plus valables et devront donc être de nouveau réalisés. Elles affirment s’être acquittées des impôts fonciers et de l’assurance du bien et avoir pris en charge les wateringues. Elles considèrent que l’acquéreur leur a causé un préjudice du fait de sa résistance abusive, dès lors qu’elles ont entrepris de multiples démarches amiables pour obtenir une issue favorable à leur litige.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 05 mars 2026, Monsieur [R] [H] demande au tribunal de :
À titre principal,
prononcer la nullité totale de l’acte sous seing privé du 24 juin 2024 pour défaut d’unanimité des coïndivisaires venderesses dans l’intention commune de vendre l’intégralité du bien
prononcer en conséquence la nullité de la clause pénale stipulée audit acte ;
A titre subsidiaire,
prononcer la nullité de l’acte du 24 juin 2024 pour dol par réticence dolosive ;
A titre infiniment subsidiaire,
constater l’inexigibilité de la clause pénale ;
constater l’absence de convocation notariale, de mise en demeure, de projet d’acte authentique et de justification de la levée des conditions suspensives ;
En tout état de cause,
dire et juger que les demanderesses ne peuvent prétendre au cumul de la clause pénale avec d’autres postes de préjudices ;
constater que la perte de loyers invoquée est antérieure à la signature de l’acte (dernier loyer perçu en janvier 2024) et résulte de l’inondation du bien, et non d’un comportement de Monsieur [H] ;
débouter les demanderesses de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;
condamner solidairement les demanderesses à lui verser la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

À titre principal, au visa de l’article 815-3 du code civil, Monsieur [R] [H] fait valoir que l’acte sous signature privée du 24 juin 2024 est nul pour défaut d’unanimité des coïndivisaires venderesses dès lors que l’une au moins des coïndivisaires n’a pas signé l’acte et que l’intention commune des parties portait sur la vente de l’intégralité de l’immeuble et non sur l’acquisition d’une simple quote-part indivise. Il relève que l’acte n’est établi qu’en deux exemplaires alors qu’il devrait en présence de cinq parties ayant un intérêt distinct, être établi en autant d’originaux conformément à l’article 1375 du code civil. Il estime que le second document produit par les demanderesses comportant la signature de trois parties ne saurait remédier au vice d’unanimité. Il énonce que la nullité de l’acte entraîne a fortiori celle de la clause pénale qui y est stipulée, cette clause constituant une stipulation accessoire de l’acte principal nul.

A titre subsidiaire, au visa des articles 1130 et 1137 du code civil, il fait valoir que les venderesses lui ont dissimulé ainsi qu’à son représentant des informations déterminantes sur l’état réel du bien, notamment l’inondation d’une partie du rez-de-chaussée en janvier 2024 et la dégradation grave qui en est résultée, rendant le bien impropre à la location. Il estime que l’inondation constitue un phénomène naturel suffisamment grave pour décourager tout acquéreur éventuel. Il prétend qu’il se trouvait à l’étranger au moment de la signature de l’acte et qu’il n’a jamais visité le bien avant la signature.

A titre infiniment subsidiaire, au visa de l’article 1231-5 du code civil, il estime que la clause pénale ne peut lui être appliquée compte tenu de l’absence de convocation notariale et de mise en demeure caractérisant un refus fautif de signer, de l’absence de justification de la levée des conditions suspensives, et de l’absence de dossier prêt à réitérer du fait du vendeur. Il invoque également l’absence de manquement pouvant lui être imputé.

Sur le non-cumul entre la clause pénale et les demandes indemnitaires, il soutient que la clause pénale se substitue de plein droit aux dommages et intérêts et exclut, sauf stipulation contraire, tout cumul avec d’autres postes de préjudices ;

Il estime que la perte de loyers ne lui est pas imputable en ce qu’elle est exclusivement due à l’état dégradé du bien consécutif à l’inondation de janvier 2024 qui a rendu le bien impropre à la location.

Sur les frais d’assurance, il avance que l’assurance d’un bien immobilier constitue une charge normale du propriétaire qui ne saurait être imputée à un tiers au prétexte que la vente n’a pas été conclue.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 07 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1)Sur la validité de l’acte sous signature privée en date du 24 juin 2024

Il résulte de l’article 815-3 du code civil que les actes de disposition relatifs aux biens indivis requièrent le consentement de tous les indivisaires.

En cas de violation du principe de l’unanimité, il est admis que dans les rapports entre l’acquéreur et les indivisaires, la nullité totale de l’acte de vente est encourue lorsque la recherche de la commune intention des parties fait ressortir que celles-ci avaient entendu vendre l’entière propriété du bien et non pas les seuls droits indivis du vendeur.

En l’espèce, il ressort de l’analyse du compromis de vente litigieux daté du 24 juin 2024 qu’il ne comporte que quatre signatures, alors même que l’acte désigne Mesdames [W] [U] [Z], [C] [Q] [U], [V] [U] et [A] [F] [U] en qualité de vendeurs et Monsieur [R] [H] en qualité d’acquéreur, et devrait donc revêtir cinq signatures. La signature manquante est celle de Mme [A] [F] [U], ainsi que le reconnaissent les consorts [U].

Concernant le second contrat synallagmatique de vente, daté également du 24 juin 2024, force est de constater qu’il manque la signature d’un coïndivisaire vendeur et de l’acquéreur, de sorte que ledit acte ne peut avoir pour effet de régulariser le premier compromis de vente. En revanche, il traduit la volonté de l’ensemble des coïndivisaires de vendre la maison à usage d’habitation, et permet donc d’établir que l’intention commune de Monsieur [R] [H] et des consorts [U] était de vendre de l’immeuble dans sa totalité, et non pas seulement à concurrence des quotes-parts de Mesdames [W] [U] [Z], [C] [Q] [U] et [V] [U].

Ainsi, dans la mesure où la promesse de vente a été conclue sans le consentement de tous les indivisaires, et que l’intention commune des parties était bien de vendre l’intégralité du bien, il convient de prononcer la nullité totale de l’acte.

2)Sur le sort de la clause pénale

Conformément à l’article 1178 du code civil, un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord. Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé.

En l’espèce, le compromis de vente annulé ne pouvant produire d’effet juridique, les consorts [U] sont mal fondés à réclamer l’application de la clause pénale qu’il contient.

La demande en paiement au titre de la clause pénale sera par conséquent rejetée.

3)Sur les autres demandes indemnitaires

L’article 1178 dernier alinéa du code civil prévoit qu’indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il appartient aux demanderesses de démontrer que Monsieur [R] [H] a commis une faute à l’origine des préjudices qu’elles invoquent.

Le compromis de vente étant nul, le défaut de signature par Monsieur [R] [H] de l’acte authentique de vente ne saurait constituer une faute ni une résistance abusive.

Aucun autre élément invoqué par les consorts [U] ne permet d’établir l’existence d’une faute commise par Monsieur [R] [H].

Dès lors, les conditions d’engagement de la responsabilité extracontractuelle de Monsieur [R] [H] ne sont pas réunies.

Il conviendra donc de débouter les consorts [U] de leurs demandes indemnitaires.

4)Sur les mesures de fin de jugement

* Sur les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les consorts [U], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens.

* Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, les consorts [U], parties perdantes, seront condamnés in solidum à payer à Monsieur [R] [H] la somme de 1.500 euros.

* Sur l’exécution provisoire du jugement

En application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire par provision

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe de la juridiction, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Prononce la nullité totale de la promesse de vente conclue le 24 juin 2024 entre Madame [W] [U] épouse [Z], Madame [C] [U] épouse [Q], Madame [V] [U], Madame [A] [U] épouse [F] et Monsieur [R] [H], portant sur l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 5], cadastré section F n°[Cadastre 1] pour une contenance de 58 m² ;

Déboute Madame [W] [U] épouse [Z], Madame [C] [U] épouse [Q], Madame [V] [U], Madame [A] [U] épouse [F] de l’intégralité de leurs demandes ;

Condamne in solidum Madame [W] [U] épouse [Z], Madame [C] [U] épouse [Q], Madame [V] [U], Madame [A] [U] épouse [F] à payer à Monsieur [R] [H] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Madame [W] [U] épouse [Z], Madame [C] [U] épouse [Q], Madame [V] [U], Madame [A] [U] épouse [F] aux dépens ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire par provision ;

Rejette les demandes plus amples ou contraires.

Ainsi jugé et prononcé au Tribunal Judiciaire de Saint-Omer par mise à disposition du greffe, la minute étant signée par :

LE GREFFIER, LE JUGE,