N° Minute :

N° Rôle: N° RG 24/01228 – N° Portalis DB3K-W-B7I-GGN6

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion
0A Sans procédure particulière

Affaire :

[M] [Z]
[H] [W] épouse [Z]

C/

[L] [O]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Jugement Civil
du 11 Septembre 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges le 01 Juillet 2026,

Il a été rendu le jugement suivant par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 11 Septembre 2026, composé de :

PRESIDENT : Monsieur Matthieu LANOUZIÈRE
GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Entre :

Monsieur [M] [Z]
né le 01 Janvier 1959 à [Localité 1] (MAROC)
demeurant [Adresse 1]

Madame [H] [W] épouse [Z]
née le 25 Novembre 1965 à [Localité 2] (23)
demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Océane LEGER, avocat au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEURS

Et :

Madame [L] [O]
née le 22 Avril 1994 à [Localité 3] (87)
demeurant [Adresse 2]

(Aide juridictionnelle partielle n°2024/010673 en date du 13/11/2024)

représentée par Maître Juliette MAGNE-GANDOIS, substituée par Maître Charles LALANDE, avocats au barreau de LIMOGES ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 18 Décembre 2024, l’affaire a été renvoyée aux 09 Avril 2025, 08 octobre 2025, 25 Février 2026, 13 Mai 2026 et 01 Juillet 2026, date à laquelle les avocats des parties ont déposé leurs dossiers de plaidoirie.

Puis le Tribunal a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 11 Septembre 2026 à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 28 novembre 2022, [M] [Z] et [H] [W] a donné en location à [L] [O] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel initial de 620 €, outre 30 € de provisions sur charges.

Un état des lieux a été effectué le 16 décembre 2022 entre les parties.

Le 25 juin 2024, [M] [Z] et [H] [W] a fait délivrer à [L] [O] un commandement de payer la somme de 1.036 € au titre des loyers impayés.

Selon déclaration du 12 novembre 2024, [L] [O] a restitué les clés et quitté le logement.

Un état des lieux a été effectué le 15 novembre 2024 entre les parties.

Par acte de commissaire de justice délivré le 16 octobre 2024, [M] [Z] et [H] [W] ont assigné [L] [O] devant le juge des contentieux de la protection pour faire constater que la clause résolutoire du contrat de bail est acquise de plein droit à la date du 25 août 2024 et obtenir :
l’expulsion de [L] [O] ainsi que de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, si besoin est ;sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant de l’ancien loyer soit 620 € payable jusqu’au jour de la totale libération des lieux ainsi qu’au paiement de la somme de 636 € au titre des loyers et charges impayés ;sa condamnation au paiement de la somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens comprenant le coût du commandement de payer et de sa notification à la CCAPEX.
A l’audience du 1er juillet 2026, [M] [Z] et [H] [W], représentés par leur conseil, ont déposé les pièces constituant leur dossier et se sont référés à leurs dernières conclusions écrites aux termes desquelles ils demandent au juge des contentieux de la protection de :
CONSTATER les manquements de Madame [O] aux obligations qui lui incombent en sa qualité de preneur, en vertu du contrat de bail signé entre les Parties ;Par conséquent, CONDAMNER Madame [O] à verser à Monsieur et Madame [Z] la somme de 614 euros au titre des loyers non versés (période Février 2024 – 12 Novembre 2024), conformément au contrat de bail signé entre les Parties ;CONDAMNER Madame [O] à verser à Monsieur et Madame [Z] la somme de 369,49 euros au titre des charges et taxes récupérables dues pour les années 2023 et 2024 (déduction faite du dépôt de garantie versé), conformément au contrat de bail signé entre les Parties ;CONDAMNER Madame [O] à verser à Monsieur et Madame [Z] la somme de 906 euros au titre des travaux réparatoires rendus nécessaires en raison des dégradations commises par ses soins, conformément au contrat de bail signé entre les Parties ;CONDAMNER Madame [O] à verser à Monsieur et Madame [Z] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;CONDAMNER Madame [O] aux entiers dépens d’instance, comprenant notamment le commandement de payer, la saisine CCAPEX, l’assignation, la notification de l’assignation au Préfet, les émoluments pour un montant de 279,49 euros.
[L] [O], représentée par son conseil, a déposé les pièces constituant son dossier et s’est référée à ses dernières conclusions écrites aux termes desquelles elle demande au juge des contentieux de la protection de :
CONSTATER que Madame [O] n’est redevable envers Monsieur et Madame [Z] que de la somme de 422,09 euros au titre des loyers et des charges 2023 et 2024 ;CONSTATER que le logement pris à bail par Madame [O] était indécent ;JUGER de la licéité des travaux réalisés par Madame [O] dans le logement pris à bail ; DEBOUTER Madame et Monsieur [Z] de leur demande de condamnation de Madame [O] au paiement de la somme de 906 euros au titre des réparations de la cuisine ;CONDAMNER Monsieur et Madame [Z] à verser à Madame [O] la somme de 2 000 euros au titre de son préjudice moral subi ;CONDAMNER Monsieur et Madame [Z] à verser à Madame [O] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;CONDAMNER Monsieur et Madame [Z] aux entiers dépens ;RAPPELER que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit ;DEBOUTER Monsieur et Madame [Z] de toutes demandes, fins et conclusions contraires.
MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’arriéré de loyers et de charges :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Bien que les parties présentent leurs comptes différemment, il est constant que [L] [O] a versé à [M] [Z] et [H] [W] la somme totale de 5.214 € au titre des loyers et provisions sur charge dus pour la période du 1er février 2024 au 31 octobre 2024, alors qu’elle était tenue au paiement de la somme de 5.850 € (650×9), soit une dette locative de 636 €.

Toutefois, bien que [L] [O] ait prévu de quitter le logement au 1er novembre 2024, il résulte de la déclaration qu’elle a signée qu’elle n’a restitué les clés du logement que le 12 novembre 2024, de sorte qu’elle est effectivement tenue de payer le loyer et les provisions sur charges pour cette période, soit la somme de 260 € (650×12/30).

Ainsi, [L] [O] est redevable de la somme de 896 € (636+260) au titre des loyers et provisions sur charges impayés au 12 novembre 2024.
Par ailleurs, il est également constant que les charges récupérables (taxe d’ordures ménagères, eau et électricité) s’établissent à :
la somme totale de 542,32 € pour l’année 2023, outre 183,16 € au titre de l’entretien de la chaudière, soit 725,48 € ;la somme totale de 461,70 € pour l’année 2024, outre 192,31 € au titre de l’entretien de la chaudière, soit 654,01 €.
Néanmoins, [L] [O] n’ayant pas occupé le logement durant l’intégralité de l’année 2024, il convient de prévoir sa participation au prorata du temps passé jusqu’au 12 novembre 2024 au titre des charges récupérables d’un montant de 461,70 €. En effet, l’entretien de la chaudière est une prestation annuelle obligatoire qui est due en intégralité.

L’année 2024 est bissextile et compte donc 366 jours, de sorte que le 12 novembre 2024 était le 317e jour de l’année.

Au titre de l’année 2024, [L] [O] est donc tenue au paiement de la somme de 399,89 € (461,70×317/366) correspondant aux charges récupérables proratisées, auxquelles il faut ajouter le coût de l’entretien de la chaudière, soit 592,20 € (399,89+192,31).

Il est constant que [L] [O] s’est acquittée du paiement de la somme de 360 € au titre des provisions sur charges 2023 et il a été inclus dans sa dette locative le règlement des provisions sur charges à hauteur de 312 € sur la période du 1er janvier au 12 novembre 2024.

Ainsi, il convient de déduire les provisions mises à la charge de [L] [O] d’un montant de 672 € (360+312) des charges dues pour les années 2023 et 2024 d’un montant de 1.317,68 € (725,48+592,2), soit une dette de 645,68 € due par la locataire.

Par conséquent, déduction faite du dépôt de garantie d’un montant de 620 € conservé par les bailleurs, [L] [O] reste redevable de la somme de 921,68 € (896+645,68-620), qu’il convient de la condamner à payer à [M] [Z] et [H] [W], avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement en application de l’article 1231-7du code civil.

Sur les demandes en paiement de réparations locatives :

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l’entretien courant de logement et des équipements mentionnés au contrat, ainsi que les menues réparations locatives.

L’article 1730 du Code civil dispose que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, excepté ce qui a péri ou ce qui a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

L’article 9 du Code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, les parties ont dressé contradictoirement un état de lieux d’entrée dans le logement, ainsi qu’un état des lieux de sortie.

Il résulte de l’état des lieux d’entrée que le plafond de la cuisine était en lambris vernis en très bon état et qu’il était spécifié de ne pas peindre ce plafond, tandis qu’il résulte de l’état des lieux de sortie qu’il a été non seulement été peint mais mal repeint, de sorte que sont justifiés les travaux pour enlever la peinture et revernir le lambris afin de le remettre dans le même état qu’à l’entrée dans les lieux.

En effet, [L] [O] ne démontre pas avoir eu l’autorisation des bailleurs de repeindre le plafond de la cuisine : il s’agit seulement de sa propre affirmation figurant dans son courrier de congé.

Par ailleurs, il résulte notamment de l’état des lieux de sortie les dégradations suivantes :
une vitre de cuisine fissurée et une autre cassée ;une porte de placard cassé ;les tiroirs de la cuisine ne ferment plus et les boutons sont arrachés.
A l’appui de leur demande de réparation, [M] [Z] et [H] [W] produisent une facture du 6 janvier 2025 correspondant à toutes ces dégradations d’un montant de 906 €, qu’il convient de condamner [L] [O] à leur payer, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement en application de l’article 1231-7du code civil.

Sur l’indécence du logement et la demande de dommages et intérêts :

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L‘article 6 de loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

En l’espèce, il résulte d’un courrier daté du 29 août 2024 que le Service Communal d’Hygiène et de Santé de la commune de [Localité 3] a accusé réception de la réclamation de [L] [O] du 13 août 2024 et a prévu une visite d’enquête technique le 10 septembre 2024.

Il résulte d’un courrier daté du 30 septembre 2024 que le Service Communal d’Hygiène et de Santé de la commune de [Localité 3] a indiqué à [L] [O] demander à son propriétaire de prendre les dispositions nécessaires pour remédier aux constats suivants lors de la visite technique du 10 septembre 2024 :
la présence de traces de moisissures au niveau des bas de murs de la chambre côté rue et du salon ;l’insuffisance du système de ventilation au niveau de la salle de bain et des toilettes ;la vétusté des éléments en bois au niveau de l’appentis extérieur.
Néanmoins, [L] [O] ne justifie pas avoir avisé ses bailleurs d’un quelconque problème d’humidité dans le logement, ni d’aucun autre désordre. Elle n’a initié aucune démarche contradictoire pour leur faire constater d’éventuelles désordres affectant la décence du logement. Elle ne justifie pas non plus les avoir mis en demeure de résoudre ces éventuels désordres.

Le courrier aux bailleurs dont elle se prévaut dans ses écritures (sa pièce n°17) ne comporte aucune date ni aucun justificatif d’envoi ni de réception : il n’a dès lors aucune valeur probante.

Alors qu’elle occupait les lieux depuis décembre 2022, elle ne justifie avoir alerté le Service Communal d’Hygiène et de Santé de la commune de [Localité 3] que le 13 août 2024.

La visite de contrôle du 10 septembre 2024, effectué hors la présence du bailleur, ne se prononce pas sur le caractère décent ou indécent du logement : il se limite à alerter le propriétaire de certains désordres. Néanmoins, aucun justificatif d’avis aux propriétaires bailleurs n’est versé aux débats.

Par conséquent, ni l’indécence du logement ni l’inertie des bailleurs pour y remédier ne sont démontrées.

Les photographies versées aux débats par [L] [O] d’un appartement vide ne sont ni datées ni localisées. Elles ne renseignent pas sur l’origine des traces d’humidité et de moisissures qui y apparaissent.

De plus, les certificats médicaux du 24 septembre 2024 et du 29 octobre 2024 ainsi que l’arrêt de travail du 25 septembre 2024 n’établissent aucun lien causal entre son état de santé et l’état de son logement.

Par conséquent, il convient de débouter [L] [O] de sa demande de dommages et intérêts pour un préjudice moral.

Sur les délais de paiement :

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Bien que [L] [O] n’ait formalisé aucune demande sur ce fondement dans le dispositif de ses conclusions, elle sollicite des délais de paiement dans le corps de ses écritures.

Néanmoins, elle ne justifie pas de sa situation actuelle ni de ses ressources et de ses charges, tandis que les besoins de ses bailleurs, personnes physiques, ne sont pas connus non plus.

Alors que [L] [O] reconnaît devoir a minima la somme de 422,09 € aux demandeurs, elle ne justifie d’aucun début de remboursement.

Dès lors, il n’y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger à ce principe.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [L] [O], succombant au procès, sera tenue aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer et de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par lettre recommandée avec accusé de réception ou notification électronique, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification au préfet par lettre recommandée avec accusé de réception ou notification électronique.

De plus, il serait manifestement inéquitable de laisser à la charge de [M] [Z] et [H] [W] les frais qu’ils ont dû exposer au titre de la présente procédure et [L] [O] sera donc condamnée à leur payer la somme de 1.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en dernier ressort par décision contradictoire et mise à disposition au greffe ;

CONDAMNE [L] [O] à payer à [M] [Z] et [H] [W] la somme de 921,68 € au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement en application de l’article 1231-7du code civil ;

CONDAMNE [L] [O] à payer à [M] [Z] et [H] [W] la somme de 906 € au titre des réparations des dégradations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement en application de l’article 1231-7du code civil ;

DÉBOUTE [M] [Z] et [H] [W] de leurs demandes plus amples ou contraires ;

DÉBOUTE [L] [O] de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE [L] [O] à payer à [M] [Z] et [H] [W] la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [L] [O] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer et de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par lettre recommandée avec accusé de réception ou notification électronique, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification au préfet par lettre recommandée avec accusé de réception ou notification électronique ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile ;

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,

Audrey GUÉGAN Matthieu LANOUZIÈRE