TROISIEME CHAMBRE CIVILE

11 Septembre 2026

N° RG 24/02612 – N° Portalis DB3U-W-B7I-NVEJ

Code NAC : 74D

[Y] [Q]
[Z] [G]
C/

[R] [N]
[A] [B]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Troisième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Anaële MAZZIERI-SARKISSIAN, Greffière, a rendu le 11 septembre 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame LEAUTIER, Première Vice-présidente
Madame MARQUES, Vice-Présidente
Monsieur PERRIN, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 29 Mai 2026 devant Aurélie MARQUES, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par : Aurélie MARQUES

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DEMANDEURS

Monsieur [Y] [Q], né le 21 décembre 1967 à [Localité 1] (90), demeurant [Adresse 1] – [Localité 2]

Madame [Z] [G], née le 02 mars 1972 à [Localité 3] (75), demeurant [Adresse 1] – [Localité 2]

Tous deux représentés par Me Yacine EL GERSSIFI, avocat au barreau de VAL D’OISE

DÉFENDEURS

Monsieur [R] [N], né le 7 juillet 1942 à [Localité 4] (ALGÉRIE), demeurant [Adresse 2] – [Localité 2]

Madame [A] [B], née le 15 décembre 1953 à [Localité 4] (ALGÉRIE), demeurant [Adresse 2] – [Localité 2]

Tous deux représentés par Me Maria-Fatima SILVA-GARCIA, avocat au barreau de VAL D’OISE

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EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [R] [N] et madame [A] [B] (ci-après les époux [N]-[B]) ont acquis le 16 juillet 2008 un pavillon jumelé à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 2] (Val d’Oise), cadastré section AE n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] et le 1/5ème indivis du passage commun cadastré section AE n°[Cadastre 3], lieudit “[Adresse 2]”.

Monsieur [Y] [Q] et madame [Z] [G] (ci-après les consorts [Q]-[G]) ont acquis le 30 juillet 2009 une maison d’habitation située [Adresse 1] à [Localité 2] (Val d’Oise) cadastrée section AE n°[Cadastre 4] et [Cadastre 5] et accessible par un chemin piétonnier cadastré section AE n°[Cadastre 6] dont ils sont propriétaires en indivision pour moitié.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 22 juin 2010, le conseil des consorts [Q]-[G] a sollicité auprès des époux [N]-[B] la constitution d’une servitude de passage sur la parcelle cadastré section AE n°[Cadastre 1].

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 15 septembre 2010, les époux [N]-[B] se sont opposés à cette demande.

La tentative de conciliation conventionnelle initiée en décembre 2023 n’a pas abouti.

Par exploit introductif d’instance en date du 27 mars 2024, les consorts [Q]-[G] ont fait assigner les époux [N]-[B] devant le tribunal judiciaire de Pontoise afin d’obtenir un droit de passage sur la parcelle cadastrée section AE n°[Cadastre 1].

Aux termes de leurs dernières conclusions, régulièrement signifiées par voie électronique le 17 septembre 2025, les consorts [Q]-[G] demandent au tribunal de :
– débouter les époux [N]-[B] de l’intégralité de leurs demandes ;
– dire que la parcelle cadastrée AE [Cadastre 5] bénéficiera au profit de ses propriétaires successifs d’un droit de passage sur la parcelle voisine cadastrée AE [Cadastre 1] pour permettre le passage de véhicules automobiles et la création d’un portail ;
– fixer l’assiette de passage à une surface de 9m2 ;
– assujettir ce droit de passage au versement d’une indemnité unique et forfaitaire de 1.000 euros au bénéfice des époux [N]-[B], propriétaires de la parcelle cadastrée AE [Cadastre 1] ;
– condamner les époux [N]-[B] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, les consorts [Q]-[G] font essentiellement valoir, sur le fondement des articles 682 et suivants du code civil, que :
– la parcelle cadastrée [Cadastre 5] dont ils sont propriétaires ne dispose pas d’un accès suffisant à la voie publique dès lors qu’aucun passage de véhicule n’est possible ;
– la parcelle cadastrée AE [Cadastre 1] jouxte leur parcelle et donne un accès direct à la voie publique pour un dommage extrêmement réduit puisque la parcelle concernée est non-constructible ;
– la solution alternative proposée par les défendeurs est irréalisable ;
– les défendeurs arguent à tort que les parcelles AE [Cadastre 3] et AE [Cadastre 7] seraient indivises et appartiendraient aux riverains de la [Adresse 2] pour 1/ 5ème alors qu’il n’existe aucune formalité en ce sens publiée au fichier immobilier s’agissant de la parcelle AE [Cadastre 7] ;
– les défendeurs pourront continuer de stationner leurs véhicules malgré la servitude de passage.

Aux termes de leurs dernières conclusions régulièrement signifiées par voie électronique le 29 avril 2025, les époux [N]-[B] demandent au tribunal de :
à titre principal,
– débouter les consorts [Q]-[G] en leur demande de droit de passage sur la parcelle cadastrée AE [Cadastre 1] ;
– débouter les consorts [Q]-[G] en l’ensemble de leurs plus amples demandes, fins et conclusions ;
à titre subsidiaire,
– laisser intact le reste de la parcelle [Cadastre 1] et prendre en charge la remise en état des dégradations de la parcelle sous les 8 jours, sur simple présentation d’un devis de reprise fourni par les époux [N]-[B] ;
– organiser et supporter les frais de constat de commissaire de justice, avant et après achèvement des travaux ;
– verser la somme de 50.000 euros aux époux [N]-[B] à titre de dommages et intérêts ;
en tout état de cause,
– condamner solidairement les consorts [Q]-[G], à leur verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamner solidairement les consorts [Q]-[G] aux entiers dépens d’instance.

Au soutien de leurs prétentions, les époux [N]-[B] font essentiellement valoir, sur le fondement des articles 682 et suivants du code civil, que :
– les consorts [X]-[G] ont acquis leur bien il y a plus de 15 ans en connaissance de cause et ne peuvent revendiquer un état d’enclave dans la mesure où la configuration actuelle des lieux fait suite à la division de plusieurs fonds ;
– le droit de passage sollicité ne permettrait pas un accès direct à la voie publique mais donnerait accès à la parcelle privée appartenant aux riverains de l’impasse ;
– les requérants disposent d’une autre voie d’accès par les parcelles AE [Cadastre 8] ou [Cadastre 9] qui causerait un moindre dommage s’agissant d’un fonds de parcelle ;
– l’indemnité proposée par les demandeurs n’est pas sérieuse et ne serait pas de nature à indemniser le préjudice causé au fonds servant.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens développés par chacune des parties, il convient de se référer à leurs dernières écritures susvisées par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 janvier 2026, fixant la date des plaidoiries au 29 mai 2026, à l’issue desquelles la décision a été mise en délibéré au 11 septembre 2026.

MOTIFS

Sur la demande de droit de passage

Aux termes de l’article 682 du code civil, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

L’article 683 du même code rappelle que le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique. Néanmoins, il doit être fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé.

Aux termes de l’article 684 du code civil, si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes. Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait pas être établi sur les fonds divisés, l’article 682 serait applicable.

La jurisprudence retient que le droit de passage peut être demandé quelle que soit la destination de l’héritage ne disposant pas d’une desserte suffisante sur la voie publique. Tel est le cas d’une maison d’habitation exigeant le passage d’une automobile.

Pour autant, un simple souci de commodité et de convenance ne permet pas de caractériser l’insuffisance de l’issue sur la voie publique et, partant, de faire droit à une demande de servitude de passage pour cause d’enclave.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le chemin piétonnier permettant actuellement l’accès au fonds des consorts [Q]-[G] est insuffisant pour en permettre l’accès par un véhicule automobile, de sorte que le fonds des demandeurs est bien enclavé.

Il résulte de l’acte de vente du 30 septembre 2003 que les parcelles cadastrées section AE n°[Cadastre 10], [Cadastre 6] et [Cadastre 11] proviennent de la division d’une propriété de plus grande importance cadastrée après division section AE n°[Cadastre 5] et [Cadastre 6].

Or, tant le plan cadastral que les constats d’huissier versés à la procédure permettent de constater qu’un passage suffisant pour une automobile ne pourrait pas être établi sur les fonds divisés compte tenu des constructions qui y ont été érigées. L’article 682 du code civil est donc applicable au cas d’espèce.

Les époux [N]-[B] arguent ensuite que le passage par la parcelle AE [Cadastre 1] ne donnerait pas un accès direct à la [Adresse 2] mais aux parcelles AE [Cadastre 3] et AE [Cadastre 7] qui constituent des parcelles privées.

La parcelle AE [Cadastre 3] n’est pas située sur l’assiette de servitude sollicitée et ne jouxte pas la propriété des consorts [Q]-[G] de sorte que les arguments développés à ce titre par les défendeurs sont inopérants.

Il est en revanche exact qu’une parcelle cadastrée section AE n°[Cadastre 7] sépare la parcelle n°[Cadastre 1] de la [Adresse 2]. Toutefois, contrairement aux allégations des époux [N]-[B], cette parcelle n’est pas la propriété indivise des riverains de l’impasse. Il résulte du cadastre que cette parcelle n’a pas de propriétaire et a été identifiée comme “orpheline” par le service de l’urbanisme de [Localité 2], raison pour laquelle elle bénéficie de l’éclairage public, du nettoyage municipal et que la voirie a pris en charge l’entretien du trottoir, de l’enrobé et de l’assainissement. Il ne saurait donc être fait grief aux consorts [Q]-[G] de ne pas avoir attrait le propriétaire de la parcelle AE [Cadastre 7] en la cause, lequel est inexistant.

Les plans du cadastre, les vues aériennes et photographies versés à la procédure permettent de se convaincre que le passage sollicité par les consorts [Q]-[G] est pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique et à l’endroit le moins dommageable pour les époux [N]-[B].

Il s’ensuit que les consorts [Q]-[G] sont fondés à voir dire que la parcelle cadastrée AE [Cadastre 5] bénéficiera au profit de ses propriétaires successifs d’un droit de passage sur la parcelle voisine cadastrée AE [Cadastre 1] pour permettre le passage de véhicules automobiles.

Il convient de fixer l’assiette de passage à une surface de 9m2 et d’autoriser les consorts [Q]-[G] à procéder à une ouverture de 3 mètres de largeur maximum et à poser un portail coulissant du côté de leur parcelle. L’ouverture et le portail devront être implantés conformément aux schémas versés à la procédure (pièce 25 des demandeurs) afin de permettre aux époux [N]-[B] de continuer de stationner leurs véhicules.

Les consorts [Q]-[G] devront par ailleurs organiser et supporter les frais de constat de commissaire de justice, avant et après achèvement des travaux. Ils devront laisser intact le reste de la parcelle [Cadastre 1] et prendre en charge – le cas échéant – la remise en état des dégradations de la parcelle.

Les époux [N]-[B] seront en revanche déboutés de leur demande de prise en charge de la remise en état des dégradations de la parcelle sous 8 jours, sur simple présentation d’un devis, les dégradations étant purement hypothétiques à ce stade.

Sur la demande d’indemnisation

L’article 682 du code civil dispose qu’en cas de servitude de passage fixée sur son fonds, le propriétaire concerné peut solliciter une indemnité proportionnée au dommage occasionné.

L’indemnité est indépendante du profit procuré au propriétaire du fonds enclavé. Elle ne peut se monter à la valeur vénale du terrain correspondant à l’assiette du passage.

En l’espèce, la servitude résultant de l’application des dispositions légales et d’une décision judicaire, elle constitue une servitude légale qui ouvre droit ipso facto à une indemnisation.

Il est établi que la parcelle [Cadastre 1], d’une superficie de 37,10 mètres carrés, permet aux défendeurs de se stationner, ainsi que leurs enfants lorsqu’ils leur rendent visite.

L’assiette de servitude précédemment fixée les privera à tout le moins d’une place de stationnement alors que monsieur [R] [N] est titulaire d’une carte mobilité inclusion et justifie de ce fait de la nécessité de bénéficier d’une place de parking adaptée à son handicap.

Contrairement à ce que soutiennent les consorts [Q]-[G], les photographies versées à la procédure permettent de constater qu’il n’est pas aisé de se stationner dans l’impasse puisque de nombreux véhicules sont garés à cheval sur le trottoir en dehors de toute place de stationnement.

La valeur d’une place de stationnement extérieure située [Adresse 2] à [Localité 2] a été évaluée en 2024 entre 5.000 et 6.000 euros, hors frais de notaire.

Compte tenu du dommage occasionné, il convient de condamner les consorts [Q]-[G] à payer aux époux [N]-[B] la somme de 6.000 euros à titre d’indemnité de servitude.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les époux [N]-[B], parties perdantes, seront tenus in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de débouter les parties de leurs demandes à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable aux assignations délivrées à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision n’en dispose autrement.

En l’espèce, l’exécution provisoire du présent jugement sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONSTATE que la parcelle située [Adresse 1] à [Localité 2] (Val d’Oise), cadastrée section AE n°[Cadastre 5], est enclavée ;

FIXE une servitude de passage d’une largeur de 3 mètres et d’une surface de 9m2, partant de la voie publique dénommée [Adresse 2], traversant la parcelle cadastrée section AE n°[Cadastre 1], et dont l’emprise est représentée sur le schéma versé en pièce 25 par les consorts [Q]-[G] ;

AUTORISE les consorts [Q]-[G] à procéder à une ouverture de 3 mètres de largeur maximum et à poser un portail coulissant du côté de leur parcelle ;

DIT que l’ouverture et le portail devront être implantés conformément aux schémas versés à la procédure (pièce 25 des demandeurs) afin de permettre aux époux [N]-[B] de continuer de stationner leurs véhicules à droite du portail ;

DIT que les consorts [Q]-[G] devront organiser et supporter les frais de constat de commissaire de justice, avant et après achèvement des travaux et devront laisser intact le reste de la parcelle [Cadastre 1] et prendre en charge – le cas échéant – la remise en état des dégradations de la parcelle ;

DÉBOUTE les époux [N]-[B] de leur demande de prise en charge de la remise en état des dégradations de la parcelle sous 8 jours, sur simple présentation d’un devis ;

CONDAMNE les consorts [Q]-[G] à payer 6.000 euros aux époux [N]-[B] au titre de l’indemnité de servitude ;

CONDAMNE in solidum les époux [N]-[B] aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire.

Le présent jugement ayant été signé ce jour par la Présidente et la Greffière.

La Présidente La Greffière
Madame LEAUTIER Madame MAZZIERI-SARKISSIAN

Me Yacine EL GERSSIFI
Me Maria-fatima SILVA-GARCIA