Révision des charges d’une donation : autorisation de vente des immeubles d’une association faute de ressources pour les réhabiliter

Les articles 900-1 à 900-5 du Code civil permettent la révision judiciaire des conditions et charges d’une libéralité lorsque leur exécution est devenue extrêmement difficile ou sérieusement dommageable en raison d’un changement de circonstances. La demande est recevable dix ans après le décès du disposant, sous réserve que la personne gratifiée justifie de ses diligences antérieures. En l’absence d’héritier connu, elle est formée contre le ministère public.

Sur le fondement de l’article 900-4 du Code civil, le juge peut autoriser l’aliénation des biens, à condition d’affecter le prix à des fins conformes à la volonté du disposant. En l’espèce, la vétusté constatée par photographies, le coût des travaux établi par devis et l’insuffisance des ressources de l’association ont caractérisé l’impossibilité ou la difficulté extrême de maintenir l’usage imposé. La vente a donc été autorisée, sous affectation des fonds à un projet social respectant cette volonté.

L’association, bénéficiaire de la libéralité, a toutefois été condamnée aux dépens sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile, la décision étant rendue dans son intérêt exclusif.

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Une association sollicitait la révision des conditions grevant une donation immobilière destinée à l’éducation chrétienne de la jeunesse et l’autorisation de vendre les biens. Leur vétusté et le coût des travaux rendaient leur usage impossible. Le tribunal a autorisé la vente, sous réserve d’affecter le prix à un projet social conforme à la volonté de la donatrice.

Une donatrice avait apporté à une association une maison et des terrains destinés exclusivement à l’éducation chrétienne de la jeunesse, conformément aux directives d’une autorité religieuse. Après la mise à jour du cadastre, la donatrice est décédée sans héritier connu.

L’association a demandé la révision des conditions grevant la libéralité ainsi que l’autorisation de vendre les biens. Elle soutenait que leur vétusté empêchait désormais l’accueil du public et l’usage d’habitation, tandis que ses ressources ne lui permettaient pas de financer les travaux nécessaires.

Le ministère public, attrait à la procédure en l’absence d’héritier connu, ne s’est pas opposé à la recevabilité et s’en est remis au tribunal sur le bien-fondé. Le tribunal a constaté l’état du bâtiment, le coût élevé de sa rénovation et l’insuffisance financière de l’association. Il a autorisé la vente sous condition d’affecter les fonds à un projet social respectant la volonté de la donatrice, et a mis les dépens à la charge de l’association.

• Existence d’une charge grevant la donation
• Changement de circonstances affectant l’exécution de la charge
• Exécution devenue extrêmement difficile ou quasiment impossible
• État de vétusté nécessitant d’importants travaux
• Insuffisance des ressources financières du bénéficiaire
• Affectation du prix à un projet conforme à la volonté du donateur

• Photographies établissant l’état de vétusté de l’immeuble
• Devis de rénovation chiffrant les travaux à 211 000 euros TTC
• Bilan financier arrêté au 31 décembre 2024
• Acte authentique fixant la charge d’usage exclusivement éducatif

L’association bénéficiaire peut vendre les immeubles malgré la charge d’usage, mais doit affecter le prix à un projet social respectant la volonté de la donatrice. Elle supporte également les dépens, la décision ayant été rendue dans son intérêt exclusif.

• Autorisation judiciaire de vendre les biens concernés
• Affectation obligatoire du prix à un projet social conforme
• Maintien de la finalité voulue par la donatrice
• Prise en charge des dépens par l’association
• Conservation des justificatifs sur l’état et le financement des travaux

À faire

• Produire l’acte authentique établissant les charges
• Documenter la vétusté par des photographies datées
• Obtenir un devis détaillé des travaux nécessaires
• Joindre les comptes démontrant l’insuffisance financière
• Prévoir un projet social conforme à la volonté du donateur

À éviter

• Vendre les biens sans autorisation judiciaire
• Employer le prix à une finalité étrangère à la donation
• Négliger la preuve des diligences antérieures
• Omettre d’assigner le ministère public sans héritier connu
• Ignorer le délai légal de dix ans

La révision judiciaire des charges d’une libéralité

L’article 900-2 du Code civil autorise la révision lorsque, par suite d’un changement de circonstances, l’exécution des charges est devenue extrêmement difficile ou sérieusement dommageable. Le juge a retenu la vétusté de l’immeuble, le coût des travaux et l’insuffisance des ressources de l’association pour caractériser cette difficulté.

Les conditions de recevabilité de la demande en révision

Selon l’article 900-3 du Code civil, la demande est formée contre les héritiers et contre le ministère public lorsqu’il n’existe aucun héritier connu. L’article 900-5 exige en outre un délai de dix ans après le décès du disposant et la justification des diligences accomplies pour exécuter les obligations.

L’affectation du prix d’aliénation d’un bien donné

En application de l’article 900-4 du Code civil, le juge peut autoriser la vente de tout ou partie des biens, en imposant l’emploi du prix à des fins conformes à la volonté du disposant. La vente a été subordonnée au financement d’un projet social respectant cette volonté.

Article 900-1 du Code civil, Article 900-2 du Code civil, Article 900-3 du Code civil, Article 900-4 du Code civil, Article 900-5 du Code civil, Article 455 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile