Charges de copropriété impayées : frais de recouvrement limités et échéancier judiciaire de 24 mois

En application des articles 10 et 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires doivent contribuer aux charges selon la valeur relative de leurs lots et verser les provisions exigibles chaque trimestre. La production du relevé de propriété, du décompte, des appels de fonds, des procès-verbaux d’assemblées générales et des budgets prévisionnels permet d’établir la créance.

L’article 10-1 de la même loi limite les frais imputables au copropriétaire défaillant aux frais nécessaires au recouvrement. Les frais de relance, de contentieux ou de transmission du dossier correspondant aux honoraires ordinaires du syndic ne sont pas récupérables. Seuls 30 euros ont été retenus.

La demande de dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires a été rejetée sur le fondement des articles 1231-1 et 1231-6 du Code civil, faute de preuve d’une mauvaise foi et d’un préjudice spécial indépendant du retard. En revanche, l’article 1343-5 du Code civil a permis un paiement échelonné sur 24 mensualités, compte tenu des ressources du débiteur et des besoins du créancier. Le défaut d’une échéance ou d’un appel de fonds rend l’intégralité de la dette immédiatement exigible après mise en demeure. Les dépens et une indemnité de 800 euros ont été mis à la charge des débiteurs au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

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Des copropriétaires indivis ont été condamnés au paiement de 7 064,34 euros de charges. Le juge a limité les frais récupérables à 30 euros et rejeté les dommages-intérêts faute de préjudice distinct. Tenant compte de la situation financière exposée par l’un des défendeurs, il a accordé un échelonnement en 23 mensualités de 300 euros, suivies d’une dernière échéance.

Des propriétaires indivis de plusieurs lots de copropriété n’ont pas réglé l’intégralité de leur quote-part de charges. Le syndicat des copropriétaires les a assignés en paiement d’une somme correspondant aux charges impayées, de frais de recouvrement et de dommages-intérêts.

Un seul défendeur a comparu. Il n’a pas contesté le principe de la dette et a sollicité un échéancier en exposant ses ressources et sa situation. Le syndicat s’y est opposé en raison de la durée demandée.

Le juge a retenu, au vu du relevé de propriété, du décompte, des appels de fonds, des procès-verbaux d’assemblées générales et des budgets prévisionnels, une dette de 7 064,34 euros. Il a limité les frais récupérables à 30 euros, rejeté les dommages-intérêts faute de préjudice distinct et accordé un paiement échelonné en 23 mensualités de 300 euros, suivies d’une dernière échéance.

• Établir la qualité de copropriétaire et la quote-part applicable aux lots.
• Produire les appels de fonds et les décisions approuvant les comptes et budgets.
• Justifier le montant de la dette par un décompte actualisé.
• Limiter les frais réclamés aux dépenses nécessaires au recouvrement.
• Rapporter la preuve d’une mauvaise foi et d’un préjudice distinct pour obtenir des dommages-intérêts.
• Apprécier les ressources du débiteur et les besoins du créancier pour fixer l’échéancier.

• Relevé de propriété établissant la copropriété des lots.
• Décompte daté du 1er juillet 2026.
• Appels de fonds correspondant aux provisions exigibles.
• Procès-verbaux des assemblées générales et budgets prévisionnels.
• Déclarations du débiteur sur ses ressources et sa situation financière.

Les copropriétaires débiteurs doivent régler la dette retenue, les frais nécessaires et les frais irrépétibles, selon l’échéancier accordé. Le syndicat peut réclamer immédiatement le solde après une échéance impayée ou un appel de fonds courant resté impayé après mise en demeure.

• Paiement de 7 064,34 euros au titre des charges.
• Paiement limité à 30 euros pour les frais de recouvrement.
• Règlement en 23 mensualités de 300 euros puis solde final.
• Exigibilité immédiate du solde après mise en demeure infructueuse.
• Versement de 800 euros au titre de l’article 700 et des dépens.

À faire

• Vérifier le relevé de propriété et les lots concernés.
• Actualiser le décompte des charges et des appels de fonds.
• Joindre les procès-verbaux approuvant comptes et budgets.
• Identifier séparément les frais nécessaires au recouvrement.
• Documenter les ressources et charges pour solliciter un échéancier.

À éviter

• Facturer les honoraires ordinaires du syndic comme frais récupérables.
• Réclamer des dommages-intérêts sans preuve d’un préjudice distinct.
• Omettre les appels de fonds devenus exigibles pendant la procédure.
• Prévoir un échéancier sans clause d’exigibilité du solde.
• Négliger la mise en demeure préalable avant l’exigibilité immédiate.

Les obligations de paiement des charges de copropriété

Les articles 10 et 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 imposent aux copropriétaires de participer aux charges selon la valeur relative de leurs lots et de verser les provisions exigibles chaque trimestre. La créance a été retenue sur la base du relevé de propriété, du décompte, des appels de fonds, des procès-verbaux d’assemblées générales et des budgets prévisionnels.

Les frais nécessaires au recouvrement des charges

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls les frais nécessaires à l’avancement du recouvrement sont imputables au copropriétaire défaillant. Les frais de relance, de contentieux ou de transmission du dossier, correspondant aux fonctions ordinaires du syndic, ne répondent pas à ce critère. Seuls 30 euros ont donc été retenus.

Les conditions des dommages-intérêts distincts du retard

Les articles 1231-1 et 1231-6 du Code civil permettent une indemnisation distincte des intérêts moratoires si le créancier prouve la mauvaise foi du débiteur et un préjudice indépendant du retard. La seule carence de paiement ne suffit pas. Faute de preuve de ces éléments, la demande indemnitaire a été rejetée.

Article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 1231-1 du Code civil, Article 1231-6 du Code civil, Article 1343-5 du Code civil, Article 472 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile