RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D’ARGENTAN

JUGEMENT DU DIX SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT SIX

AFFAIRE N° RG 24/00806 – N° Portalis DBZY-W-B7I-CJCR
50Z Autres demandes relatives à la vente

PARTIE DEMANDERESSE

Monsieur [X] [U]
né le 04 Juillet 1961 à ARGENTAN
de nationalité Française
19 rue François Martin
61200 OCCAGNES
représenté par Me Dominique LE PASTEUR, avocat au barreau d’ARGENTAN

PARTIE DÉFENDERESSE

Monsieur [S] [N]
né le 29 Mars 1993 à SAINT QUENTIN
de nationalité Française
205 chemin de traverse
14140 FERVAQUES
représenté par Me Vanessa LEMARECHAL, avocat au barreau de LISIEUX

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Isabelle BERTRAND, Vice-Présidente, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

Greffier : Madame Sophie LEMAROIS-ZANIN, adjointe administrative faisant fonction de greffier

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 07 Mai 2026 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 11 Juin 2026 où l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 10 Septembre 2026

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 10 Septembre 2026 et signé par Madame Isabelle BERTRAND, Vice-Président, et Madame Sophie LEMAROIS-ZANIN, adjointe administrative faisant fonction de greffier.

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte notarié du 23 mai 2024, Monsieur [X] [U] a acquis de Monsieur [S] [N] une maison d’habitation sise 19 rue François Martin à OCCAGNES (61200), cadastrée section AC, n°0111, lieudit « Sur les champs », d’une contenance de 7a 87ca, moyennant le prix de 203 000 euros.

Par courrier du 8 juin 2024, Monsieur [X] [U] s’est plaint d’un affaissement d’une partie de la terrasse provoquant l’apparition d’une flaque d’eau importante à l’aplomb de la maison et a mis en demeure Monsieur [S] [N] de prendre en charge le coût des réparations ou d’envoyer un prestataire pour effectuer les travaux nécessaires dans un délai d’un mois.

Par acte de commissaire de justice du 27 septembre 2024, remis à étude, Monsieur [X] [U] a fait assigner Monsieur [S] [N] sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil.

Aux termes de ses dernières conclusions, signifiées par RPVA le 30 décembre 2025, Monsieur [X] [U] sollicite du tribunal, sur le fondement sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil, de :
– condamner Monsieur [S] [N] à lui payer les sommes suivantes :
* 14 098,92 euros à titre principal se rapportant au montant de la remise en état de l’ouvrage,
* 550 euros TTC se rapportant au montant des frais d’expertise,
* 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,
* aux dépens qui comprendront les frais de constat du 23 avril 2025,
– débouter Monsieur [S] [N] de ses demandes,
– rappeler l’exécution provisoire de droit.

Aux termes de ses dernières conclusions, signifiées le 4 mars 2026 par RPVA, Monsieur [S] [N] sollicite du tribunal de :
– débouter Monsieur [X] [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
– condamner Monsieur [X] [U] à lui verser une somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance,
En cas de condamnation :
– écarter l’exécution provisoire et débouter Monsieur [X] [U] de sa demande d’application de l’exécution provisoire.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, le tribunal s’en réfère expressément à leurs dernières conclusions récapitulatives, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 mai 2026 et les plaidoiries fixées à l’audience du 11 juin 2026.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la garantie décennale

L’article 1792 du code civil dispose que « tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère ».

Selon l’article 1792-1 du code civil, est réputé constructeur de l’ouvrage toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire.

Par ailleurs, l’article 1792-4-1 du code civil dispose que toute personne physique ou morale dont la responsabilité peut être engagée en vertu des articles 1792 à 1792-4 du présent code est déchargée des responsabilités et garanties pesant sur elle, en application des articles 1792 à 1792-2, après dix ans à compter de la réception des travaux ou, en application de l’article 1792-3, à l’expiration du délai visé à cet article.

En l’espèce, il est établi que, suivant acte notarié du 23 mai 2024, Monsieur [X] [U] a acquis de Monsieur [S] [N] une maison d’habitation sise 19 rue François Martin à OCCAGNES (61200), cadastrée section AC, n°0111, lieudit « Sur les champs », d’une contenance de 7a 87ca, moyennant le prix de 203 000 euros.

Le litige qui oppose les parties porte sur la terrasse extérieure de l’habitation édifiée par Monsieur [S] [N] durant l’automne 2019.

S’il n’est produit aucun élément permettant d’établir avec précision l’ampleur des travaux réalisés par ce dernier, étant observé que l’acte de vente ne comporte aucune mention de la terrasse litigieuse, pour autant, ni la qualification d’ouvrage ni la qualité de constructeur de Monsieur [S] [N], au sens des articles précités, ne sont remise en cause par les parties.

Pour justifier sa demande, Monsieur [X] [U] verse un rapport d’expertise unilatérale établi le 11 juillet 2024 par ORNE EXPERTISE 61.

Il est constant que le juge ne peut refuser d’examiner un rapport d’expertise établi unilatéralement à la demande d’une partie, dès lors qu’il est régulièrement versé aux débats et soumis à la discussion contradictoire, mais il ne peut se fonder exclusivement sur ce rapport et doit rechercher s’il est corroboré par d’autres éléments de preuve.

Selon le rapport d’expertise unilatérale, la structure présente des défauts structurels de conception et de planimétrie. Il est ainsi relevé par l’expert :  
– des fissurations des pavés,
– un affaissement de l’ensemble du dallage en jonction du vide sanitaire occasionnant des infiltrations pouvant mettre en danger les fondations de la maison,
– une terre de remblai ou végétale non compactée,
– une accumulation des eaux de ruissellement non évacuée occasionnant une mise en charge des blocages de rives,
– une accumulation des eaux de ruissellement sur la façade,
– un blocage de rives non conforme,
– une poussée de rives,
– un désaffleurement non conforme,
– l’absence de géotextile sur l’ensemble de l’ouvrage,
– un descellement du regard des eaux de pluie en raison d’un tassement de terrain.

L’expert conclut que la probabilité de la non-conformité de la terrasse est forte, et que la terrasse ne semble pas avoir été construite dans les règles de l’art et conformément au DUT 20.1. Il estime que des dégâts importants pourraient survenir dans un avenir proche sur les fondations du pavillon, si une reprise totale de la terrasse n’est pas rapidement mise en œuvre.

Monsieur [X] [U] produit également un procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 24 avril 2025 selon lequel sur le devant, la terrasse est fissurée et présente des zones affaissées. Le sol fracturé présente des niveaux différents. Le soubassement du pavillon est visible. Sur le côté droit du pavillon, la terrasse se poursuit et présente les mêmes désordres : affaissement du sol notamment près du mur du pavillon dont le soubassement apparaît, le sens de la pente doit diriger l’eau de pluie vers l’habitation, fissures importantes de dallage, angle de fondation fracturé, absence d’étanchéité au pied des murs du pavillon. Sur l’arrière du pavillon, la terrasse présente les mêmes défauts.

Il importe peu que les désordres étaient apparents ou non au jour de la vente, dans la mesure où, en application des articles précités, le caractère apparent ou caché des désordres s’apprécie non pas en la personne de l’acquéreur au jour de la vente, mais en la personne du maître de l’ouvrage constructeur au jour de l’achèvement.

Monsieur [S] [N] ne conteste pas que les désordres n’étaient pas apparents au jour de l’achèvement des travaux à l’automne 2019, de sorte qu’il ne saurait se soustraire à la mise en jeu de la garantie décennale en sa qualité de vendeur constructeur sur ce seul motif.

Néanmoins, les seules pièces versées par Monsieur [X] [U], à savoir le rapport d’expertise unilatérale et le procès-verbal de constat, ne suffisent pas à considérer que ces dommages répondent au critère de gravité imposé par l’article 1792 du code civil.

En effet, si l’expert conclut que des dégâts importants pourraient survenir dans un avenir proche sur les fondations du pavillon si une reprise de la terrasse n’est pas rapidement mise en œuvre, il n’est pas démontré que l’atteinte à la solidité de l’ouvrage interviendra avec certitude dans le délai décennal. Au contraire, force est de constater qu’il ne s’agit que d’un risque futur et hypothétique.

De surcroît, la comparaison entre le rapport d’expertise unilatérale et le procès-verbal de constat d’huissier, séparés de neuf mois, ne permet pas de conclure à une aggravation des désordres.

En effet, les photographies intitulées « Terrasse maison Mr. [U] » figurant à la fin du rapport et le procès-verbal de constat font tous deux apparaître un affaissement du sol chiffré à 9 cm sur le côté droit de la maison. Par ailleurs, la fissuration importante figurant à l’annexe 8 du rapport n’apparaît pas avoir évolué au regard de la page 3 du procès-verbal de constat. Si le commissaire de justice a également mesuré un espacement de 4 cm entre la descente de gouttière et le regard, l’expert n’a pas chiffré cet espacement dans son rapport si bien qu’il n’est pas possible de vérifier son évolution. Néanmoins, au regard des photographies produites, la descente de gouttière se trouvait déjà au-dessus du regard lors de l’expertise.

Enfin, les seuls désordres relevés n’empêchent pas la terrasse de remplir sa fonction et d’être utilisée, aucun risque de chute lié au désaffleurement n’a d’ailleurs été observé, de sorte qu’il y a lieu de considérer que les désordres ne rendent pas l’ouvrage impropre à sa destination.

Dès lors, en l’absence de désordres répondant au critère de gravité, les conditions d’application de la garantie décennale ne sont pas réunies et Monsieur [X] [U] sera débouté de l’ensemble de ses demandes indemnitaires sur ce fondement.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [X] [U], qui succombe, sera condamné aux dépens.

Le même sera également condamné à verser à Monsieur [S] [N] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, aucun élément ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

DEBOUTE Monsieur [X] [U] de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [S] [N] à verser à Maître [B] [W] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [X] [U] aux entiers dépens ;

CONSTATE l’exécution provisoire de la présente décision.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT