Qualification de terrain à bâtir : la seule zone d’aménagement différé ne suffit pas à apprécier la capacité des réseaux

L’article L. 322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique réserve la qualification de terrain à bâtir aux terrains effectivement desservis, à la date de référence, par une voie d’accès et les réseaux nécessaires, situés à proximité immédiate et adaptés à leur capacité de construction. L’appréciation globale de la dimension des réseaux n’est admise que si le terrain se trouve dans une zone désignée par un document d’urbanisme comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble.

La Cour de cassation censure la cour d’appel qui a écarté la qualification au regard de l’insuffisance des réseaux pour l’ensemble d’un secteur, en se fondant uniquement sur l’existence d’une zone d’aménagement différé. Il appartenait aux juges du fond de rechercher si un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document équivalent ou une carte communale désignait effectivement les parcelles comme intégrées à une opération d’aménagement d’ensemble. La cassation est partielle et l’affaire est renvoyée devant une autre cour d’appel.

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La Cour de cassation reproche à la cour d’appel d’avoir refusé la qualification de terrains à bâtir en se référant seulement à leur situation dans une zone d’aménagement différé. Elle devait rechercher si un document d’urbanisme désignait les parcelles comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble. L’arrêt est partiellement cassé et l’affaire renvoyée.

L’expropriante a exproprié des parcelles appartenant à une société industrielle. La cour d’appel a fixé l’indemnité de dépossession en refusant de qualifier les terrains de terrains à bâtir, au motif que leur viabilisation était insuffisante au regard des besoins d’aménagement d’un secteur placé en zone d’aménagement différé.

La Cour de cassation reproche aux juges du fond de s’être référés à cette seule zone, sans rechercher si un document d’urbanisme désignait les parcelles comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble. Elle casse donc partiellement l’arrêt et renvoie l’affaire devant une autre cour d’appel. Les chefs relatifs à deux demandes irrecevables sont maintenus.

• Vérifier la situation des terrains à la date de référence
• Établir la desserte effective par une voie d’accès
• Établir la présence des réseaux électrique et d’eau potable
• Vérifier la nécessité du réseau d’assainissement
• Contrôler la proximité immédiate et l’adaptation des réseaux
• Identifier un document d’urbanisme désignant une opération d’aménagement d’ensemble

• Étude produite par l’expropriante sur la viabilisation du secteur
• Situation des parcelles dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé
• Document d’urbanisme applicable à la date de référence
• Éléments établissant la proximité et la capacité des réseaux

L’expropriée obtient la cassation de l’arrêt ayant fixé l’indemnité, sauf sur les chefs déclarant certaines demandes irrecevables. L’expropriante doit reprendre le débat devant la cour de renvoi et supporte les dépens ainsi que l’indemnité accordée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Réexaminer la qualification de terrain à bâtir
• Produire le document d’urbanisme applicable à la date de référence
• Établir la proximité et la capacité des réseaux
• Réévaluer l’indemnité de dépossession après renvoi
• Intégrer les dépens et les frais irrépétibles dans l’exposition financière

À faire

• Identifier précisément la date de référence
• Produire les documents d’urbanisme applicables
• Vérifier la désignation d’une opération d’aménagement d’ensemble
• Documenter la proximité des réseaux
• Évaluer leur capacité au regard des constructions

À éviter

• Assimiler zone d’aménagement différé et opération d’ensemble
• Se fonder sur la seule étude de viabilisation
• Apprécier les réseaux sans vérifier le cadre urbanistique
• Omettre la date de référence de l’expropriation
• Fixer l’indemnité sans caractériser la desserte effective

La qualification des terrains à bâtir selon l’article L. 322-3

La qualification suppose une desserte effective par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, si nécessaire, un réseau d’assainissement. Ces réseaux doivent être proches et adaptés à la capacité de construction à la date de référence. Leur dimension ne s’apprécie à l’échelle de toute une zone que si un document d’urbanisme la désigne comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble.

L’insuffisance d’une zone d’aménagement différé

La seule présence des parcelles dans une zone d’aménagement différé ne permet pas d’apprécier globalement la capacité des réseaux. Les juges doivent rechercher si un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document équivalent ou une carte communale prévoit une opération d’aménagement d’ensemble. À défaut de cette recherche, la décision fixant l’indemnité manque de base légale.

Article L. 322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, Article L. 1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, Article L. 122-4 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, Article 700 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile