Date de délivrance des copies par le greffe :
1 EXP DOSSIER
1 GROSSE Me MEYRONET
1 EXP Me CORNE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 10 Septembre 2026

DÉCISION N° 2026/310

N° RG 24/04014 – N° Portalis DBWQ-W-B7I-P3LX

DEMANDERESSE :

S.C.I. SPIRIT
15 boulevard Carnot
06400 CANNES/FRANCE

représentée par Me Alexandre MEYRONET, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

S.D.C. 15 Boulevard Carnot
pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet MARCELIN SARL dont le siège social est sis 15 bd Gambetta 06110 LE CANNET
15 Boulevard Carnot
06400 CANNES/FRANCE

représentée par Me Emmanuelle CORNE, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant substituée par Me LAUTIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL : COLLÉGIALE

Président : Madame HOFLACK, Vice-Présidente
Assesseur : Madame MOREAU, Juge
Assesseur : Madame PRUD’HOMME, Juge

qui en ont délibéré .

Greffier : Madame JOULAIN-LEPLOMB

DÉBATS :

Vu l’article 62 du code de procédure civile, issu du décret n° 2011-1202 du 28 septembre 2011

Vu l’acquittement du timbre ou le justificatif dispensant de son apposition,

Vu l’ordonnance de clôture avec effet différé au 27 avril 2026 ;

A l’audience publique du 19 Mai 2026,

Madame HOFLACK, Vice-Présidente, en son rapport oral

après débats l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement sera prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 10 Septembre 2026.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI SPIRIT est propriétaire des lots n° 1, 9, 12, 14, 18 et 20 au sein de la copropriété sise 15 boulevard Carnot à CANNES.

Contestant les résolutions n° 17 et 18 adoptées lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 mai 2024, la SCI SPIRIT, par acte du 7 août 2024, a fait assigner le Syndicat des copropriétaires 15 BOULEVARD CARNOT (ci-après dénommé  » le Syndicat des copropriétaires « ) devant la présente juridiction, aux fins de voir :

 » Vu le règlement de copropriété,
Vu les articles 14, 25 et 42 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l’article 544 du Code civil,
Vu les pièces,

JUGER nulle la résolution n° 17 de l’assemblée générale du 30 mai 2024 du SDC 15 BOULEVARD CARNOT qui a rejeté la demande de la SCI SPIRIT de subdivision de son lot n° 14 en trois lots n° 53, 54 et 55 pour abus de majorité et violation du règlement de copropriété ;

JUGER que par ce rejet, l’assemblée générale a manifesté une intention de nuire au droit de propriété de la SCI SPIRIT ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à payer en réparation du préjudice moral subi par elle la somme de 5.000 € de dommages et intérêts ;

ANNULER la résolution n° 18 de l’assemblée générale du 30 mai 2024 du SDC 15 BOULEVARD CARNOT qui a rejeté la demande d’élagage des grands arbres situés dans l’entrée de la copropriété pour abus de majorité et violation de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à procéder à l’élagage des grands arbres photographiés par Maître [J] et figurant dans son constat à peine d’une astreinte de 500 € par jour de retard qui courra à compter de la signification de la décision à intervenir ;

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

CONDAMNER le SDC 15 BOULEVARD CARNOT à payer à la SCI SPIRIT la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du CPC outre les entiers dépens.  »

Dans ses dernières conclusions en défense, notifiées par RPVA le 27 novembre 2024, le Syndicat des copropriétaires 15 BOULEVARD CARNOT demande au tribunal de :

 » DÉBOUTER la SCI SPIRIT de l’intégralité de ses fins, moyen et conclusion dirigées contre le syndicat des copropriétaires,

CONDAMNER la SCI SPIRIT aux entiers dépens de la présente instance et au paiement d’une somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile au syndicat des copropriétaires de la résidence 15 BOULEVARD CARNOT.  »

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour un exposé complet des moyens présentés à l’appui des prétentions des parties.

Par ordonnance en date du 8 janvier 2026, la Juge de la mise en état a clôturé l’instruction de l’affaire avec effet différé au 27 avril 2026 et l’a fixée à l’audience collégiale de plaidoiries du 19 mai 2026. A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 septembre 2026.

MOTIFS

En vertu de l’article 467 du Code de procédure civile, le présent jugement sera contradictoire, toutes les parties ayant constitué avocat.

Remarques préliminaires

Aux termes des articles 5 et 12, alinéa 1er, du Code de procédure civile, l’office du juge est strictement de trancher les litiges entre les parties, lesquelles doivent, conformément à l’article 4 du même code, présenter leurs prétentions dans un dispositif clair concluant leurs écritures.

Le juge statue en effet par voie de jugement contenant un dispositif exécutoire. Il en résulte que les demandes de telle ou telle partie tendant à ce qu’il soit simplement  » jugé  » tel ou tel fait invoqué par elle, et qui apparaissent n’être en réalité que des étapes de leur argumentation, ne peuvent qu’être écartées en ce qu’elles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile, susceptibles d’être résolues dans une décision judiciaire soutenue par un dispositif juridique ayant vocation à être concrètement exécuté.

Néanmoins, la demande tendant à voir le tribunal  » juger nulle la résolution n° 17 de l’assemblée générale du 30 mai 2024 du SDC 15 BOULEVARD CARNOT  » doit en l’espèce être comprise comme une demande d’annulation de ladite assemblée, prétention dont le tribunal est saisi.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 17

Dans le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires 15 BOULEVARD CARNOT du 30 mai 2024, la résolution n° 17 est rédigée de la manière suivante :

 » La SCI SPIRIT demande la subdivision du lot n° 14 et la création de trois nouveaux lots n° 53, 54 et 55 tels que désignés en page 6 du projet de modification de l’état descriptif de division établi par Monsieur [T], géomètre-expert.

Création de trois lots, en lieu et place du lot n° 14 :
– le lot n° 53 avec les 6/1000èmes des parties communes générales,
– le lot n° 54 avec les 7/1000èmes des parties communes générales,
– le lot n° 55 avec les 7/1000èmes des parties communes générales,
Soit un total de 20/1000èmes, qui est le nombre actuel de millièmes attachés au lot n° 14.  »

Cette résolution, n’ayant atteint aucune des majorités prévues par la loi n° 65-557, a été rejetée.

Au soutien de sa demande d’annulation, la SCI SPIRIT invoque deux moyens distincts, lesquels seront examinés successivement.

Sur le moyen tiré de l’abus de majorité

La SCI SPIRIT expose que le règlement de copropriété contient une clause autorisant les copropriétaires à diviser leurs lots, à la seule condition que le total des tantièmes de copropriété des nouveaux lots issus de cette division demeure inchangé.
Elle soutient en substance que la division, en trois lots, du lot n° 14 dont elle est propriétaire, n’affecte pas les parties communes, dès lors que les trois portes permettant l’accès à celles-ci des lots projetés existent depuis plus de dix ans. Elle en déduit que la décision litigieuse, qui n’est pas justifiée par l’intérêt collectif, a été prise dans le but de lui nuire et est par conséquent constitutive d’un abus de majorité.

Le Syndicat des copropriétaires énonce que la SCI SPIRIT a irrégulièrement procédé à la division de son lot, malgré les refus que lui a opposés l’assemblée générale en 2019, 2021 et 2023, par des décisions devenues définitives en l’absence de contestation.
Il soutient que l’assemblée générale ne pouvait faire droit à la demande de la SCI SPIRIT en contrariété desdites décisions, par lesquelles les copropriétaires ont acquis le droit à l’absence de division du lot n° 14.
Il ajoute que la division litigieuse est contraire à la destination de l’immeuble en ce qu’elle entraîne l’exercice, dans les lots projetés, d’une activité prohibée, ainsi qu’une suroccupation de l’immeuble par des personnes qui ne sont pas de bonnes vies ni de bonnes mœurs, et qu’elle s’est également accompagnée de travaux affectant les parties communes et la façade de l’immeuble.
Il en conclut que la décision contestée est justifiée par l’intérêt collectif.

Sur ce,

Il est constant que le fait d’utiliser la majorité dans un intérêt autre que l’intérêt collectif, dans un intérêt personnel, dans l’intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire, en rompant l’équilibre entre les copropriétaires, ou avec l’intention de nuire, est constitutif d’un abus de majorité. Il appartient au demandeur qui s’en prévaut de rapporter la preuve de cet abus.

L’abus de majorité doit être apprécié au regard notamment du règlement de copropriété.

En l’espèce, le règlement de copropriété, en date du 23 mai 1979, stipule en son article 7, que  » les copropriétaires pourront […] diviser leurs locaux en plusieurs lots. Ils auront la faculté de modifier en conséquence la quote-part des charges de toute nature afférente aux locaux en question, à la condition que le total reste inchangé. Toutefois, la nouvelle répartition des charges résultant des modifications ainsi effectuées sera […] soumise à l’approbation de l’assemblée générale « .

En l’absence de clause interdisant ou limitant la division d’un lot, celle-ci relève de la liberté du copropriétaire intéressé, sauf en ce qui concerne la modification des charges, le syndicat ne pouvant régulièrement s’opposer à cette division que si elle porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux droits des autres copropriétaires.

Aux termes du deuxième article du règlement de copropriété, l’immeuble est à usage mixte, professionnel et d’habitation.

Aucune stipulation ne permet de considérer qu’il s’agit d’un immeuble de standing.

Il est précisé à l’article 5 que les propriétaires de locaux constituant des appartements, tels le lot n° 14, ont la possibilité de les louer à des personnes de bonnes vies et mœurs, qui ne peuvent toutefois les occuper que bourgeoisement. Les copropriétaires doivent s’assurer que leurs locataires ne troublent pas  » la tranquillité de la maison « .

Aucune autre condition, tenant notamment au nombre d’occupants ou à la location de l’intégralité de l’appartement, n’est prévue, la location d’un lot divisé en chambres séparées à des personnes distinctes n’étant pas prohibée.

Dès lors, la division souhaitée, qui n’entraînerait la création que de deux nouveaux lots au sein d’une copropriété qui en contient près de cinquante, n’engendrerait pas d’augmentation significative du nombre d’occupants contraire au règlement de copropriété.

Seules les locations de courte durée, correspondant à des locations de meublés de tourisme, sont susceptibles d’être contraires à la destination de l’immeuble. De telles modalités de location, auxquelles la SCI SPIRIT a au demeurant été condamnée à mettre un terme en référé, ne découlent toutefois pas automatiquement de la division du lot n° 14, dès lors que la SCI SPIRIT peut décider de donner en location de longue durée les lots n° 53, 54 et 55 projetés.

Or, le risque de troubles du voisinage est moindre lorsqu’il s’agit de locations de longues durées. Les troubles invoqués par le Syndicat des copropriétaires n’ont d’ailleurs été constatés qu’à l’occasion de la location du lot n° 14 en tant que meublé de tourisme, avant l’ordonnance du juge des référés en date du 28 juillet 2022.

Ainsi, la division du lot souhaitée, qui n’a pas pour conséquence d’entraîner des nuisances quelconques ni d’apporter de bouleversement dans l’équilibre de la copropriété, n’est pas contraire à la destination de l’immeuble.

S’agissant des travaux, que le Syndicat des copropriétaires considère comme résultant de la division litigieuse, la présence ancienne des trois portes est suffisamment démontrée par les pièces produites par la demanderesse. Le raccordement aux canalisations existantes, parties communes, à supposer qu’il soit nécessaire, serait une conséquence de la division licite du lot n° 14, permettant un usage normal des studios d’habitation ainsi créés, de sorte qu’il s’agirait de travaux conformes à la destination de l’immeuble et ne portant pas atteinte aux droits des autres copropriétaires. Par conséquent, le refus de réalisation de ces travaux ne constitue pas un motif suffisant pour justifier le rejet de la résolution n° 17.

Enfin, il est constant que le caractère définitif d’une résolution adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires ne fait pas obstacle à l’adoption ultérieure d’une décision contraire, dès lors que cette infirmation ne porte pas atteinte aux droits acquis des copropriétaires.

L’existence d’un droit acquis, qui constitue une prérogative accordée à une personne, implique celle d’une autorisation de l’assemblée générale. Le refus de faire droit à la demande d’un copropriétaire ne peut conférer un tel droit aux autres copropriétaires.

Il n’existe donc pas de droit acquis à l’absence de division d’un lot par ailleurs conforme à la destination de l’immeuble et aux droits des copropriétaires, de sorte que l’assemblée générale pouvait régulièrement revenir sur les décisions antérieures en adoptant la résolution n° 17.

Il en résulte que l’opposition de l’assemblée générale à la division du lot n° 14 porte atteinte aux droits de la SCI SPIRIT sur ses parties privatives sans que l’intérêt collectif le justifie, et constitue un abus de majorité.

En conséquence, et sans qu’il soit nécessaire d’examiner le moyen tiré de la violation du règlement de copropriété ou tout autre moyen ou argument soulevé, la résolution n° 17 sera annulée.

Sur la demande de réparation du préjudice moral

La SCI SPIRIT sollicite la somme de 5.000 € en réparation de son préjudice moral.

Cette demande n’est toutefois ni expliquée ni justifiée ; la SCI SPIRIT en sera par conséquent déboutée.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 18

La résolution n° 18, relative à l’élagage des arbres implantés sur les parties communes, a été rejetée, faute d’avoir atteint la majorité prévue à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

La SCI SPIRIT soutient que cette résolution a été rejetée en violation de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, lequel charge le Syndicat des copropriétaires de la conservation de l’immeuble et de l’administration de ses parties communes.

Le Syndicat des copropriétaires réplique qu’une décision d’assemblée générale ne peut être annulée qu’au motif de l’inobservation des formalités légales gouvernant les assemblées générales, de l’abus de majorité ou de l’excès de pouvoir, que la demanderesse ne caractérise pas. Il ajoute que celle-ci ne justifie d’aucun préjudice causé par la taille des arbres.

Sur ce,

L’annulation d’une décision d’assemblée générale constituant une mesure grave pour la copropriété, la demande d’annulation ne peut être fondée que sur la violation de la loi du 10 juillet 1965 ou sur les grands principes gouvernant les assemblées délibérantes.

En l’espèce, la SCI SPIRIT fonde sa demande sur le seul article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dont la violation ne constitue pas, par elle-même, une cause d’annulabilité d’une décision d’assemblée générale.

Au surplus, la demande soumise à l’assemblée générale était motivée par le seul fait que la taille des arbres concernés empêchait le développement de deux palmiers appartenant à la SCI SPIRIT, sans faire état d’aucune urgence ni trouble, de sorte qu’il ne peut invoquer à bon droit une violation dudit article.

La demande d’annulation de la résolution n° 18 sera par conséquent rejetée.

Sur la demande de condamnation du syndicat à procéder à l’élagage des arbres

La SCI SPIRIT formule dans son dispositif, sans l’expliciter, une demande de condamnation, sous astreinte, du Syndicat des copropriétaires à procéder à l’élagage des arbres objets de la résolution n° 18 de l’assemblée générale du 30 mai 2024.

Il convient de rappeler que, sauf disposition particulière, le juge a compétence pour apprécier la régularité et non l’opportunité des décisions d’assemblée générale. Il ne peut substituer sa décision à celle de l’assemblée, sauf dans les cas où la loi l’y autorise expressément.

En l’espèce, l’assemblée générale ayant décidé de ne pas procéder à l’élagage, et la SCI SPIRIT ne se prévalant d’aucun préjudice spécifique résultant de la taille des arbres litigieux, celle-ci sera déboutée de sa demande de condamnation sous astreinte du Syndicat des copropriétaires.

Sur les mesures accessoires

 » Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le Syndicat des copropriétaires, succombant à l’instance, sera condamné au paiement des entiers dépens.

 » Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais exposés et non compris dans les dépens.

Le Syndicat des copropriétaires sera condamné à lui payer la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la nullité de la résolution n° 17 de l’assemblée générale des copropriétaires 15 BOULEVARD CARNOT du 30 mai 2024 ;

DEBOUTE la SCI SPIRIT de sa demande de réparation du préjudice moral ;

DEBOUTE la SCI SPIRIT de sa demande d’annulation de la résolution n° 18 de l’assemblée générale des copropriétaires 15 BOULEVARD CARNOT du 30 mai 2024 ;

DEBOUTE la SCI SPIRIT de sa demande de condamnation sous astreinte du Syndicat des copropriétaires 15 BOULEVARD CARNOT à procéder à l’élagage des arbres situés sur les parties communes ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires 15 BOULEVARD CARNOT aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires 15 BOULEVARD CARNOT à payer à la SCI SPIRIT la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires 15 BOULEVARD CARNOT de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles ;

DIT que, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la SCI SPIRIT sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Rédigé par [E] [D], attachée de justice