Opposabilité du cahier des charges : la commune non colotie peut vendre un espace vert déclassé

Les articles R. 442-7 et R. 442-8 du code de l’urbanisme permettent le transfert à la commune de la totalité des voies et espaces communs, sans constitution d’une association syndicale. Lorsque ces biens sont incorporés au domaine public, ils relèvent exclusivement du régime de la domanialité publique prévu par l’article L. 2111-1 du code général de la propriété des personnes publiques. Leur désaffectation autorise, dans les conditions de l’article L. 2141-1 du même code, leur transfert dans le domaine privé communal, sous le contrôle du juge administratif.

La Cour de cassation juge que la commune bénéficiaire d’une telle rétrocession n’est pas colotie. Les stipulations du cahier des charges ne lui sont donc pas opposables et l’article L. 442-10 du code de l’urbanisme, relatif à la modification des documents du lotissement, ne s’applique pas. Après un déclassement fondé sur une désaffectation avérée, non contesté dans les délais, la vente d’un bien relevant du domaine privé communal ne peut être remise en cause par les colotis. Les motifs relatifs à une charge réelle et à la caducité du cahier des charges sont surabondants.

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Des propriétaires de lots contestaient la vente par une commune d’un espace vert du lotissement à une société civile immobilière. La Cour de cassation retient que la commune n’était pas colotie, que le cahier des charges ne lui était pas opposable et qu’après déclassement le bien relevait de son domaine privé. La vente ne pouvait donc être contestée par les propriétaires.

Des propriétaires de lots dans un lotissement reprochaient à une commune d’avoir vendu à une société civile immobilière un espace vert prévu par le cahier des charges, sur lequel un immeuble avait été édifié. Ils demandaient l’annulation de la vente et la remise en état du terrain.

Le lotissement prévoyait la rétrocession à la commune de la totalité des voies et espaces communs. L’espace vert avait été incorporé au domaine public communal, puis déclassé en raison d’une désaffectation constatée par deux délibérations municipales, qui n’avaient fait l’objet d’aucun recours.

La juridiction suprême retient que la commune n’était pas colotie et que le cahier des charges ne lui était pas opposable. Après son déclassement, le bien relevait du domaine privé communal et sa vente ne pouvait être contestée par les propriétaires de lots. Le pourvoi est rejeté.

• Transfert à la commune de la totalité des voies et espaces communs.
• Absence de qualité de colotie de la commune bénéficiaire.
• Incorporation antérieure du bien au domaine public communal.
• Désaffectation avérée du bien conformément au régime domanial.
• Déclassement municipal non contesté par un recours.
• Vente portant sur un bien relevant du domaine privé communal.

• Cahier des charges prévoyant la cession de l’espace vert à la commune.
• Délibération municipale du 1er mars 2013 sur le déclassement.
• Délibération municipale du 19 mars 2015 sur le déclassement.
• Constat judiciaire d’une désaffectation avérée de l’espace vert.
• Absence de recours contre les délibérations de déclassement.

La commune peut vendre le bien après son déclassement régulier, sans appliquer les stipulations du cahier des charges ni obtenir l’accord des colotis au titre de l’article L. 442-10 du code de l’urbanisme. Les colotis ne peuvent obtenir l’annulation de la vente ou la remise en état sur ce fondement ; les demandeurs supportent les dépens et leurs demandes au titre de l’article 700 sont rejetées.

• Maintien de la vente conclue par la commune.
• Écart de l’action en nullité formée par les colotis.
• Échec de la demande de démolition ou de remise en état.
• Vérification préalable de la désaffectation et du déclassement.
• Prise en compte du contrôle du juge administratif.

À faire

• Vérifier le transfert total des espaces communs à la commune.
• Identifier l’incorporation du bien au domaine public communal.
• Contrôler la réalité de la désaffectation.
• Recenser les délibérations de déclassement adoptées.
• Vérifier l’existence d’un recours contre ces délibérations.

À éviter

• Assimiler automatiquement la commune à un coloti.
• Opposer directement le cahier des charges à la commune.
• Invoquer l’article L. 442-10 hors de son champ applicable.
• Contester la vente sans examiner le déclassement préalable.
• Fonder l’action uniquement sur des motifs surabondants.

Le statut de la commune bénéficiaire d’une rétrocession

La commune à laquelle sont transférées la totalité des voies et des espaces communs n’est pas colotie. Les stipulations du cahier des charges ne lui sont donc pas opposables. Les articles R. 442-7 et R. 442-8 du code de l’urbanisme permettent ce transfert sans constitution d’une association syndicale des acquéreurs.

Le régime applicable aux espaces communs incorporés au domaine public

L’incorporation au domaine public soumet le bien au régime de la domanialité publique. Selon l’article L. 2111-1 du code général de la propriété des personnes publiques, le bien doit être affecté à un service public ou à l’usage direct du public. L’article L. 2141-1 permet sa désaffectation dans les cas prévus par la loi, puis son transfert au domaine privé, sous le contrôle du juge administratif.

L’inapplicabilité de l’article L. 442-10 du code de l’urbanisme

L’article L. 442-10 du code de l’urbanisme, relatif à la modification des documents du lotissement, ne s’applique pas lorsque la commune n’est pas colotie. Après un déclassement fondé sur une désaffectation avérée et non contesté, la vente du bien relevant du domaine privé communal ne peut être remise en cause par les colotis. Les motifs relatifs à une charge réelle et à la caducité du cahier des charges sont surabondants.

Article 1014 du Code de procédure civile, Article 1103 du Code civil, Article 1134 du Code civil, Article R. 431-5 du Code de l’organisation judiciaire, Article R. 442-7 du Code de l’urbanisme, Article R. 442-8 du Code de l’urbanisme, Article L. 442-9 du Code de l’urbanisme, Article L. 442-10 du Code de l’urbanisme, Article L. 2111-1 du Code général de la propriété des personnes publiques, Article L. 2141-1 du Code général de la propriété des personnes publiques, Article 700 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile