Responsabilité du bailleur pour privation d’accès au local professionnel : perte de chance et prescription de l’arriéré locatif

Sur le fondement de l’article 1147 du code civil, dans sa rédaction applicable, et de l’article 1719 du même code, le bailleur doit délivrer la chose louée et en assurer la jouissance paisible. La pose de cadenas empêchant l’accès au local professionnel caractérise une inexécution contractuelle, dès lors que le locataire établit la période de privation et que le bailleur ne justifie pas d’une cause étrangère.

La réparation de la perte de chance ne correspond pas à l’intégralité du bénéfice espéré. Elle est évaluée selon la probabilité de réalisation de l’opération perdue. La cour retient ainsi 75 % du devis accepté pour la perte de chance d’exécuter un marché, mais seulement 10 % du chiffre d’affaires théorique en l’absence de preuve de chantiers précisément abandonnés. Le préjudice moral doit également être établi par des éléments suffisamment probants.

La demande reconventionnelle en paiement des loyers, fondée sur le même bail, est recevable en appel au regard des articles 564, 567 et 70 du code de procédure civile. Elle demeure toutefois soumise à la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. L’article 2240 du code civil n’interrompt la prescription que si le débiteur reconnaît effectivement le droit invoqué ; une demande de coordonnées bancaires ne suffit pas.

Enfin, l’article 462 du code de procédure civile impose le respect du contradictoire lors d’une rectification d’erreur matérielle. Le jugement rectificatif rendu sans que la partie concernée ait été entendue ou appelée est annulé.

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Une locataire a été privée d’accès à son local professionnel pendant plusieurs mois après l’installation de cadenas sur les portails. La cour retient un manquement de la bailleresse à ses obligations de délivrance et de jouissance paisible, et fixe à 6 824 euros l’indemnité liée à la perte de chiffre d’affaires. La demande d’arriérés locatifs est prescrite et le jugement rectificatif rendu sans débat contradictoire est annulé.

Une propriétaire a donné à bail à une société un local professionnel destiné à l’entreposage, situé dans une dépendance de son domicile. Après l’installation de cadenas sur les portails d’accès, la société locataire a été privée d’accès aux lieux du 23 juillet au 21 octobre 2019. Une ordonnance de référé a imposé la libération de l’accès, puis un constat a établi le retrait des cadenas.

La société locataire a demandé réparation de la perte d’un marché, de la diminution de son chiffre d’affaires et de son préjudice moral. La propriétaire a contesté sa responsabilité et sollicité reconventionnellement le paiement d’arriérés locatifs ainsi qu’une indemnisation.

La cour retient un manquement à l’obligation de délivrance et de jouissance paisible, réduit l’indemnité liée à la perte de chiffre d’affaires à 6 824 euros, déclare la demande locative prescrite et annule le jugement rectificatif rendu sans débat contradictoire.

• Établir l’existence d’un bail professionnel et l’obligation de jouissance paisible
• Prouver la privation effective d’accès au local loué
• Identifier la période d’obstruction imputable au bailleur
• Évaluer la perte de chance selon la probabilité de réalisation du marché
• Produire des éléments précis établissant les chantiers effectivement perdus
• Respecter le délai triennal applicable aux demandes locatives
• Vérifier le respect du contradictoire lors d’une rectification matérielle

• Contrat de bail professionnel du 1er septembre 2016
• Lettre recommandée signalant l’impossibilité d’accéder au local
• Procès-verbal du 11 septembre 2019 constatant les cadenas verrouillés
• Procès-verbal du 21 octobre 2019 établissant leur retrait
• Devis accepté pour un marché de 58 000 euros HT
• Comptes de résultat établissant le chiffre d’affaires antérieur

La société locataire obtient la confirmation de la responsabilité du bailleur et l’indemnisation de sa perte de chance, mais le montant lié au chiffre d’affaires est réduit faute de preuves individualisées. La propriétaire reste tenue des condamnations indemnitaires et des frais, tandis que sa demande d’arriéré locatif, recevable mais tardive, est prescrite.

• Indemnisation de 47 850 euros pour la perte de chance du marché
• Indemnisation réduite à 6 824 euros pour le chiffre d’affaires
• Maintien de 3 000 euros au titre du préjudice moral
• Prescription de la demande de loyers et indemnités d’occupation
• Annulation du jugement rectificatif non contradictoire
• Condamnation de la propriétaire aux dépens et à l’article 700

À faire

• Conserver le bail et les clauses relatives à l’accès aux locaux
• Faire constater immédiatement toute obstruction par commissaire de justice
• Documenter précisément les dates de privation et de rétablissement
• Produire les devis acceptés et les justificatifs de marchés perdus
• Surveiller les délais de prescription des loyers impayés

À éviter

• Installer un dispositif bloquant l’accès sans informer le locataire
• Se limiter à invoquer une occupation prétendument irrégulière
• Réclamer un chiffre d’affaires sans identifier les chantiers perdus
• Présenter une reconnaissance de dette non établie par les courriers
• Faire rectifier un jugement sans appeler la partie concernée

Les obligations du bailleur relatives à la jouissance paisible

nL’article 1147 du code civil permet d’indemniser l’inexécution contractuelle, sauf cause étrangère imputable. L’article 1719 impose notamment au bailleur de délivrer la chose louée et d’en assurer la jouissance paisible. L’obstruction par cadenas, non justifiée par une preuve de retrait à une date antérieure, caractérise le manquement contractuel.n

La réparation de la perte de chance et la preuve du préjudice

nLa perte de chance répare une fraction de l’avantage espéré, selon la chance effectivement perdue. La cour retient 75 % du devis accepté pour la perte de chance d’exécuter le marché. Pour le chiffre d’affaires, elle limite l’indemnisation à 10 % du montant théorique sur trois mois, faute de preuve de chantiers précisément abandonnés.n

La recevabilité et la prescription de l’arriéré locatif

nUne demande reconventionnelle fondée sur le même bail est recevable en appel au regard des articles 564, 567 et 70 du code de procédure civile. Elle est néanmoins prescrite après trois ans selon l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. L’article 2240 du code civil ne s’applique pas lorsque les courriers produits sollicitent seulement les coordonnées bancaires sans reconnaître la dette.

Article 805 du Code de procédure civile, Article 907 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Article 515 du Code de procédure civile, Article 1147 du Code civil, Article 1719 du Code civil, Article 565 du Code de procédure civile, Article 566 du Code de procédure civile, Article 567 du Code de procédure civile, Article 70 du Code de procédure civile, Article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, Article 2240 du Code civil, Article 564 du Code de procédure civile, Article 462 du Code de procédure civile, Article 525-1 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile