Empiètement immobilier : démolition écartée au profit du rabotage de l’extension et maintien du droit de passage

La cour rappelle que le droit de propriété, protégé notamment par les articles 544 et 545 du Code civil, les articles 2 et 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen et l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l’homme, impose qu’il soit mis fin à l’empiètement. Cette protection n’implique toutefois pas automatiquement la démolition de l’ouvrage, notamment lorsque celui-ci constitue un domicile au sens de l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme.

Lorsque les éléments du dossier établissent qu’un rabotage ou tout autre procédé permet de faire cesser l’empiètement, la démolition peut être refusée. La cour ordonne alors au propriétaire de mettre fin à l’empiètement par tout moyen approprié. Le droit de passage et d’échelle demeure justifié lorsque les travaux de finition projetés restent nécessaires et que la démolition n’est pas ordonnée.

L’article 700 du Code de procédure civile peut être écarté au regard de l’issue du litige et des droits respectifs des parties. Les dépens d’appel sont mis à la charge de la partie qui succombe, avec application de l’article 699 du même code au profit de l’avocat qui en fait la demande.

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L’empiètement de l’extension sur le fonds voisin est définitivement établi. La démolition n’est pas ordonnée, dès lors que l’atteinte peut cesser par un rabotage de l’ouvrage. La cessation de l’empiètement doit intervenir par tout moyen, tandis que le droit de passage et d’échelle accordé pour certains travaux est maintenu.

Des propriétaires voisins ont acquis deux parcelles contiguës. Les propriétaires du premier fonds avaient obtenu des permis de construire et réalisé une extension appuyée en limite séparative.

Estimant que cette construction empiétait sur leur propriété, les propriétaires du fonds voisin ont demandé un bornage judiciaire et la démolition des ouvrages. Une expertise géométrique a déterminé les limites et la situation des murs. Les juridictions précédentes ont retenu le bornage, rejeté la démolition et accordé un droit de passage et d’échelle pour certains travaux.

Après cassation partielle, la cour de renvoi devait statuer sur la démolition et le droit de passage. Elle constate que l’empiètement est définitivement établi, mais qu’il peut cesser par un rabotage de l’extension. Elle refuse donc la démolition, ordonne la cessation de l’empiètement par tout moyen et maintient le droit de passage et d’échelle.

• Existence d’un empiètement déjà définitivement établie par les décisions antérieures
• Protection effective du droit de propriété par la cessation de l’empiètement
• Possibilité technique de faire cesser l’empiètement par un rabotage
• Prise en compte du caractère domiciliaire de l’ouvrage
• Nécessité des travaux d’enduit et de finition projetés
• Accès au fonds voisin indispensable à la réalisation des travaux

• Rapport d’expertise judiciaire du géomètre
• Plan annexé au rapport d’expertise identifiant les points A à M
• Procès-verbal de bornage judiciaire
• Éléments du dossier établissant la possibilité d’un rabotage

Les propriétaires de l’extension doivent faire cesser l’empiètement par tout moyen, notamment par rabotage, tandis que les propriétaires voisins ne peuvent obtenir la démolition. Le droit de passage et d’échelle est maintenu pour les travaux de finition, et les propriétaires voisins supportent les dépens d’appel.n

• Réaliser les travaux supprimant effectivement l’empiètement
• Privilégier le rabotage si cette solution est techniquement suffisante
• Respecter le droit de passage et d’échelle accordé
• Organiser l’accès au fonds voisin pour les travaux de finition
• Intégrer la condamnation aux dépens dans le suivi du dossier

À faire

• Vérifier les limites issues du bornage judiciaire
• Évaluer techniquement le rabotage de l’extension
• Planifier les travaux de cessation de l’empiètement
• Fixer les dates d’accès au fonds voisin
• Conserver les justificatifs d’exécution des travaux

À éviter

• Maintenir l’empiètement après la décision
• Demander systématiquement la démolition sans examiner les alternatives
• Entrer sur le fonds voisin hors droit accordé
• Réaliser les travaux sans prévenir les propriétaires voisins
• Négliger le paiement ou le recouvrement des dépens

La protection du droit de propriété en cas d’empiètement

nLe droit de propriété, fondé notamment sur les articles 544 et 545 du Code civil, les articles 2 et 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l’homme et l’article 8 de cette Convention, exige qu’il soit mis fin à l’empiètement. Elle n’impose toutefois pas systématiquement la démolition, notamment lorsque l’ouvrage constitue un domicile.n

Les mesures alternatives à la démolition d’un ouvrage

nLorsque les éléments du dossier établissent que l’empiètement peut cesser par un rabotage de la construction, la démolition est refusée. Le propriétaire doit alors faire cesser l’empiètement par tout moyen approprié, le rabotage étant expressément envisagé comme solution.n

Le droit de passage et d’échelle pour les travaux

nLe rejet de la démolition permet la réalisation des travaux d’enduit et de finition de mur. Lorsqu’ils nécessitent un accès au fonds voisin, le droit de passage et d’échelle est maintenu pour la durée nécessaire aux travaux.

Article 1037-1 du Code de procédure civile, Article 914-5 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Article 544 du Code civil, Article 545 du Code civil, Article 2 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, Article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, Article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, Article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, Article 699 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile