Bail d’habitation : réduction des charges d’eau froide et maintien de la clause résolutoire faute de reprise des paiements

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire le paiement du loyer et des charges récupérables. Selon l’article 23 de cette loi, les charges doivent être justifiées et régularisées au moins annuellement. La juridiction a retenu une anomalie du compteur d’eau froide, constatée contradictoirement, et réduit d’un tiers les régularisations concernées pour 2020 à 2022. En revanche, aucune preuve ne démontrait un dysfonctionnement du compteur d’eau chaude, du chauffage ou une erreur dans les décomptes. L’expertise sollicitée a donc été rejetée sur le fondement de l’article 146 du code de procédure civile, qui interdit de suppléer la carence probatoire d’une partie.

En application de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, la clause résolutoire a produit effet deux mois après le commandement demeuré impayé. Les conditions des articles 24 V et VII, relatives aux délais de paiement et à la suspension de la clause, n’étaient pas réunies, les locataires n’ayant pas repris le paiement intégral du loyer courant et leur dette ayant augmenté.

La dette locative a été fixée solidairement à 11 258,04 euros après déduction de 1 014,73 euros. La capitalisation annuelle des intérêts a été maintenue conformément à l’article 1343-2 du code civil. La résiliation, l’expulsion et l’indemnité d’occupation ont été confirmées.

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La juridiction constate une anomalie du compteur d’eau froide et réduit les charges correspondantes, sans retenir de dysfonctionnement concernant l’eau chaude, le chauffage ou les décomptes. Elle rejette l’expertise, maintient la résiliation du bail et fixe la dette locative à 11 258,04 euros. Les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire sont refusés.

Un office public d’habitat a donné à bail un logement à deux locataires, avec un loyer et des provisions sur charges. Après des impayés, un commandement visant la clause résolutoire leur a été délivré. Un protocole d’apurement a ensuite été conclu, mais les paiements ne sont pas restés réguliers.

Le bailleur a demandé la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation. Les locataires ont contesté les régularisations, invoquant des dysfonctionnements des compteurs et sollicitant une expertise ainsi que des délais de paiement.

La juridiction a constaté une anomalie du compteur d’eau froide, mais aucune anomalie prouvée concernant l’eau chaude, le chauffage ou les décomptes. Elle a réduit les charges d’eau froide, rejeté l’expertise, maintenu la résiliation du bail et fixé la dette locative à 11 258,04 euros. Les délais et la suspension de la clause résolutoire ont été refusés, faute de reprise du paiement courant.

• Charges récupérables justifiées conformément à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989
• Anomalie du compteur d’eau froide constatée contradictoirement
• Absence de preuve d’un dysfonctionnement des autres installations
• Carence probatoire excluant une expertise judiciaire
• Commandement de payer resté infructueux pendant deux mois
• Absence de reprise intégrale du loyer courant avant l’audience
• Dette locative en augmentation excluant les délais de paiement

• Courriel du bailleur du 9 novembre 2022 relatant le contrôle contradictoire
• Constat d’un compteur d’eau froide tournant trop vite
• Absence d’anomalie constatée sur le compteur d’eau chaude
• Relevés révélant une consommation d’eau élevée et stable
• Remplacement du compteur d’eau froide le 5 décembre 2022
• Décompte locatif faisant apparaître les paiements irréguliers

Les locataires restent solidairement tenus de la dette locative recalculée, des indemnités d’occupation et des frais de procédure. L’office public d’habitat bénéficie du maintien de la résiliation, de l’expulsion et de la capitalisation des intérêts, sous réserve de la remise effective des clés.

• Réduction des charges d’eau froide de 1 014,73 euros
• Condamnation solidaire au paiement de 11 258,04 euros
• Maintien de l’indemnité d’occupation jusqu’à remise des clés
• Rejet de l’expertise judiciaire sollicitée
• Absence de délais et de suspension de la clause résolutoire
• Paiement de 800 euros au titre de l’article 700 en appel

À faire

• Produire les décomptes annuels de charges justifiés
• Documenter contradictoirement toute anomalie de compteur
• Déduire les consommations affectées par le dysfonctionnement
• Vérifier la reprise intégrale du loyer courant
• Actualiser la dette jusqu’à la libération des lieux

À éviter

• Solliciter une expertise sans éléments techniques préalables
• Contester globalement les charges sans preuve précise
• Omettre la régularisation annuelle des charges récupérables
• Demander des délais sans reprise des paiements courants
• Reporter la remise des clés après la résiliation

Les charges récupérables et la régularisation annuelle

Les articles 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989 imposent le paiement du loyer et des charges récupérables justifiées, avec une régularisation au moins annuelle. La juridiction a retenu une anomalie du compteur d’eau froide et réduit d’un tiers les charges correspondantes pour 2020 à 2022. Aucune preuve ne justifiait une réduction concernant l’eau chaude, le chauffage ou les autres décomptes.

La mesure d’instruction et la carence probatoire

L’article 146 du code de procédure civile interdit d’ordonner une mesure d’instruction pour suppléer la carence d’une partie dans l’administration de la preuve. La demande d’expertise a été rejetée, les locataires n’ayant fourni aucun élément établissant les dysfonctionnements allégués des installations d’eau chaude et de chauffage ni une erreur de décompte.

La suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 subordonnent les délais et la suspension de la clause à la possibilité de régler la dette et à la reprise intégrale du loyer courant avant l’audience. Ces conditions n’étant pas remplies et la dette ayant augmenté, les demandes ont été rejetées.

Article 450 du code de procédure civile, Article 455 du code de procédure civile, Article 954 du code de procédure civile, Article 146 du code de procédure civile, Article 700 du code de procédure civile, Article 1343-2 du code civil, Article 7 de la loi du 6 juillet 1989, Article 23 de la loi du 6 juillet 1989, Article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, Article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, Article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989