N° RG 23/04339 – N° Portalis DBVX-V-B7H-O74P

Décision du Tribunal Judiciaire de LYON

Au fond du 06 avril 2023

(chambre 3 cab 3 D)

RG : 18/11461

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile A

ARRET DU 10 SEPTEMBRE 2026

APPELANTE :

S.A.S. 6EME SENS RETAIL anciennement [Z]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par la SELAS LEGA-CITE, avocat au barreau de [Etablissement 1], toque : 502

INTIMES :

Me [P] [A] mandataire ad hoc de la société MITRA

[Adresse 2]

[Localité 2]

Ordonnance de caducité partielle du 31 octobre 2023

S.A.S. [E]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée par la SELARL BD AVOCATES, avocat au barreau de LYON, avocat postulant,toque : 1209

Et ayant pour avocat plaidant la SELARL BLACKSTONE, avocat au barreau de PARIS

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 20 mai 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 11 février 2026

Date de mise à disposition : 07 mai 2026 prorogé au 10 septembre 2026 les avocats dûment avisés conformément à l’article 450 dernier alinéa du code de procédure civile

Audience présidée par Emmanuelle SCHOLL, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Séverine POLANO, greffier.

Composition de la cour lors du délibéré :

– Christophe VIVET, président

– Julien SEITZ, conseiller

– Emmanuelle SCHOLL, conseillère

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Christophe VIVET, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSE DES FAITS

Par contrat du 30 octobre 2015, la société Mitra a donné à bail à la SAS [E] divers locaux commerciaux situés [Adresse 3] à [Localité 4] (Rhône), pour une durée de 12 ans à compter du 1er novembre 2015, moyennant un loyer annuel de 251.160 euros indexé sur l’indice des loyers des activités tertiaires, et une provision sur charges de 24% du loyer avec régularisation annuelle.

Les locaux consistent en des lots situés dans divers volumes, réunis au sein d’une association syndicale libre (ASL) et plus précisément :

– au sein du volume 6, constituant une copropriété, les lots n° 605 à 610 ;

– au sein du volume 2, dénommé « espace Lamartine, Parking en sous-sol », constituant une autre copropriété, les lots n°2037 à 2047 ;

– le volume 5 consistant en 22 emplacements de stationnement, sans précisions de numéros de lot.

Par acte du 28 juillet 2017, la société Mitra a cédé les locaux à la SAS [Z], devenue la SAS 6e Sens Retail.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 08 octobre 2018, la société [E] (la locataire) a mis en demeure la société 6ème Sens Retail (le bailleur) de procéder à la régularisation annuelle du compte de charges pour les années 2015 à 2017.

Le 21 novembre 2018, la SAS [E] a fait assigner la SAS 6ème Sens Retail devant le tribunal judiciaire de Lyon en restitution des provisions versées depuis le début du bail.

Le bailleur a appelé dans la cause le bailleur précédent, la société Mitra, radiée après liquidation amiable et représentée par Me [A], mandataire ad hoc, qui, ayant été régulièrement cité, n’a pas constitué avocat.

Par jugement réputé contradictoire du 6 avril 2023, le tribunal judiciaire de Lyon a statué comme suit :

– reçoit l’appel en intervention forcée formé par la société 6ème Sens Retail à l’encontre de Me [A], mandataire ad hoc de la société Mitra ;

– condamné solidairement Me [A], ès qualités de mandataire ad hoc de la société Mitra et la société 6ème Sens Retail à payer à la société [E] la somme de 70.682,54 euros en remboursement des provisions sur charges non régularisées au titre de l’exercice du 1er novembre 2016 au 31 octobre 2017 ;

– condamne Me [A], ès qualités de mandataire ad hoc de la société Mitra, à payer à la société [E] la somme de 72.334,08 euros au titre des provisions sur charges non régularisées au titre de l’exercice du 1er novembre 2015 au 31 octobre 2016 ;

– condamne in solidum Me [A], ès qualités de mandataire ad hoc de la société Mitra, et la société 6eme Sens Retail à payer à la société [E] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamne Me [A], ès qualités de mandataire ad hoc de la société Mitra, à garantir la société 6eme Sens Retail à hauteur de 50 % de la somme due au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

– rejette toute autre demande,

– condamne in solidum Me [A], ès qualités de mandataire ad hoc de la société Mitra, et la société 6ème Sens Retail aux dépens de l’instance.

S’agissant de l’exercice du 1er novembre 2016 au 31 octobre 2017, le tribunal a retenu en substance que la société Mitra est restée débitrice de la régularisation des provisions perçues en l’absence de transmission de la créance de régularisation de charges, étant donc tenue solidairement avec la société 6ème Sens Retail du remboursement des charges, qu’il ressort du contrat de vente que la société 6ème Sens Retail a renoncé à tout recours contre la société Mitra, de sorte qu’il n’y a pas de garantie sur cette créance, que la société 6ème Sens Retail produit une lettre recommandée sans le cachet de la poste, ne permettant pas d’établir la régularisation des charges de sorte qu’elle doit restituer les sommes perçues.

S’agissant de l’exercice du 1er novembre 2015 au 31 octobre 2016, le tribunal a retenu en substance qu’il ressort du contrat de vente que le cédant n’a pas cédé cette dette au cessionnaire de sorte que la demande du locataire doit être rejetée à son encontre, et que la société Mitra n’ayant pas établi la régularisation des charges, elle devra rembourser la somme de 72.334,08 euros.

La SAS 6ème Sens Retail a interjeté appel du jugement suivant déclaration d’appel du 25 mai 2023.

Par ordonnance de référé du 18 décembre 2023, la juridiction du premier président a autorisé la SAS 6ème Sens Retail à consigner la somme de 73.682,54 euros auprès de la Caisse des dépôts et consignation.

Par ordonnance du 31 octobre 2023, le conseiller de la mise en état a prononcé la caducité partielle de la déclaration d’appel à l’encontre de Maître [A].

Par conclusions du 25 janvier 2024, la SAS 6ème Sens Retail présente les demandes suivantes à la cour :

– confirmer le jugement en ce qu’il a reçu l’appel en intervention forcée de Me [A] es qualité de mandataire ad hoc de la société Mitra et l’a condamné à payer à la société [E] la somme de 72.334,08 euros au titre des provisions sur charges non régularisées au titre de l’exercice du premier novembre 2015 au 31 octobre 2016 ;

– l’infirmer en ce qu’il l’a condamnée in solidum avec Me [A] ès qualités à payer à la société [E] la somme de 70.682,54 euros en remboursement des provisions sur charges non régularisées au titre de l’exercice du premier novembre 2016 au 31 octobre 2017, la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et les dépens, condamné Me [A] ès qualité à la garantir à hauteur de 50% de la somme due au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, rejeté toutes autres demandes,

Et statuer à nouveau comme suit :

– rejeter la demande de remboursement dirigée à son encontre pour un montant de 70.682,54 euros TTC au titre du remboursement des provisions payées du premier novembre 2016 au 31 octobre 2017,

– condamner la société [E] à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile s’agissant de la procédure en première instance, outre les frais et dépens de la procédure de première instance, et la somme de 10.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile s’agissant de la procédure d’appel, outre les entiers frais et dépens d’appel.

Par conclusions du 15 mai 2025, la société [E] présente les demandes suivantes à la cour :

– confirmer le jugement en ce qu’il a condamné solidairement Me [A] ès qualité et la société 6ème Sens Retail à lui payer la somme de 70.682,54 euros en remboursement des provisions sur charges non régularisées au titre de l’exercice 2016-2017 et in solidum à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, et condamné Me [A] ès qualités à garantir la société 6ème Sens Retail à hauteur de 50 % de la somme due au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,

– l’infirmer en ce qu’il a condamné Me [A] ès qualités à lui payer la somme de 72.334,08 euros au titre des provisions sur charges non régularisées au titre de l’exercice 2015-2016,

Et statuer à nouveau comme suit :

– condamner solidairement Me [A] ès qualités et la société 6ème Sens Retail à lui payer la somme de 72.334,08 euros au titre des provisions sur charges non régularisées au titre de l’exercice 2015-2016 ;

– condamner solidairement Me [A] ès qualités et la société 6ème Sens Retail à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 20 mai 2025 et l’affaire fixée à l’audience du 11 février 2026. À cette audience, la cour a demandé aux parties de lui communiquer dans le délai de quinze jours une note en délibéré sur les conséquences à tirer de l’arrêt rendu le 29 janvier 2026 par la 3e chambre civile de la cour de cassation (n° de pourvoi 24-16.270).

Par note du 24 février 2026, la société [E] a indiquer prendre acte de cette décision, en rappelant toutefois que les justificatifs produits par le bailleur étaient insuffisants pour valoir régularisation de charges, y compris devant la cour.

Par note du 26 mars 2026, la SAS 6ème Sens Retail a rappelé qu’elle avait procédé à la régularisation des charges par courrier du 12 novembre 2018 et qu’elle avait justifié de l’existence et du montant des charges exigibles dans l’annexe dudit courrier en produisant des documents qu’elle avait reçus de l’ASL et de la copropriété.

MOTIFS

Sur les charges de l’exercice du 1er novembre 2015 au 31 octobre 2016

La société 6ème Sens Retail expose que ces charges pour l’exercice 2015-2016 sont antérieures à la cession du bail et ne lui ont pas été transmises, le contrat étant explicite à ce sujet. Elle soutient que le bail crée un lien personnel entre le bailleur et le locataire, de sorte que le cessionnaire ne peut être tenu des charges du cédant.

La société [E] répond que la question de la subrogation ne concerne que les parties au contrat de cession, et ne lui est dès lors pas opposable, et qu’elle peut quant à elle opposer à la société 6ème Sens Retail l’intégralité des exceptions qu’elle aurait pu opposer à la société Mitra par l’effet translatif du contrat.

Réponse de la cour :

A titre liminaire, la cour précise qu’au regard des pièces versées, l’exercice s’étend du 1er octobre au 30 septembre de l’année suivante et non du 1er novembre au 31 octobre.

Aux termes de l’article 1196 du code civil, dans les contrats ayant pour objet l’aliénation de la propriété ou la cession d’un autre droit, le transfert s’opère lors de la conclusion du contrat. Ce transfert peut être différé par la volonté des parties, la nature des choses ou par l’effet de la loi. Il est admis qu’un acquéreur n’acquiert les droits et obligations du bailleur que pour l’avenir, sauf clause expresse prévue au contrat de vente.

En l’espèce, la vente de l’immeuble a eu lieu le 28 juillet 2017, soit près de neuf mois après la fin de l’exercice 2015-2016 pendant lequel le bailleur cédant a perçu les provisions pour charges.

S’agissant d’une demande de restitution d’un indu, la créance relève du seul cédant et non du cessionnaire, tenu pour les obligations après la signature. Ainsi, sans qu’il soit besoin d’évoquer la clause contractuelle par ailleurs inopposable au locataire, la société 6ème Sens Retail, en qualité de bailleur, n’est pas tenue de procéder à la régularisation des charges de l’exercice 2015-2016.

La locataire ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1216-2 du code civil. En effet, ce texte prévoit la possibilité pour le cédé de se prévaloir de toutes les exceptions qu’il aurait pu faire valoir au cédant. Or, dans la présente espèce, la société [E] (la cédée) est en demande de restitution d’un indu et non en défense à une action en paiement. Elle ne peut donc faire valoir une exception dans le cadre de son action. En conséquence, le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les charges de l’exercice du 1er octobre 2016 au 30 septembre 2017 :

La société 6e Sens Retail expose que la régularisation de ces charges a été effectuée, que la preuve de l’envoi peut être faite par tout moyen, et que la société [E] n’a jamais contesté avoir reçu les justificatifs, mais considère qu’ils sont insuffisants.

La société [E] répond que les documents produits ne permettent pas de justifier les sommes avancées à titre de provisions sur charges.

Réponse de la cour :

Aux termes de l’article R.145-36 du code de commerce, l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L.145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

Il est admis que le bailleur peut justifier des charges y compris devant le juge, mais qu’à défaut de les justifier, il doit restituer les provisions versées (notamment : 3e civ., 5 novembre 2014, pourvoi n° 13-24.451 et 3e Civ., 29 janvier 2026, pourvoi n° 24-16.270).

En l’espèce, le bailleur pouvant justifier devant le juge des charges objet de la provision, la question de l’envoi du courrier de régularisation devient sans objet.

Sur la justification des charges, la cour relève que la société [E], locataire, ne précise pas quels sont les documents manquants, se bornant à procéder par une affirmation générale concernant la qualité des copies et du contenu.

La société 6ème Sens Retail, bailleur, produit devant les juridictions de première instance et d’appel, outre un tableau récapitulatif établi par ses soins des provisions versées et des charges et taxes foncières effectivement payées, les pièces suivantes, établies par le syndic de copropriété :

– l’état des dépenses établi le 20 décembre 2017 pour l’exercice du 1er octobre 2016 au 30 septembre 2017 pour l'[Adresse 4], [Adresse 3] (total des charges : 94.992,77 euros pour l’entier bâtiment) ;

– l’état des dépenses non daté, pour le même bâtiment, pour un total de charges de 72.992,77 euros, la différence tenant à la régularisation de la consommation d’eau à hauteur de 22.000 euros par l’ASL dans le premier document, étant précisé qu’il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale produit par la locataire que cette régularisation a été rejetée, ce dont il se déduit que ce deuxième document est le décompte à jour ;

– l’état des dépenses non daté concernant le « SDC Garages Lamartine » pour un total de charges de 30.977,35 euros, les intitulés des colonnes étant illisibles ;

– un appel de charges daté du 19 septembre 2018 concernant des parkings situés dans le volume 5 du bâtiment, cet appel comprenant un solde de charges de l’exercice 2016-2017 en débit de 49,37 euros ;

– un décompte des charges daté du 22 février 2018 faisant état du total des charges appelées pour les lots 2037 à 2047 de 2.233,50 euros, soit après déduction des charges versées de 1.246,27 euros, un reste à payer de 987 euros, étant précisé que le total des charges pour l’ensemble de la copropriété s’élève à 30.977,35 euros qui correspond à l’état des dépenses pour ce bâtiment ;

– un décompte de charges concernant les lots 605 à 610, daté du 10 juillet 2018, faisant état d’un total de charges dues de 38.394,20 euros, soit après déduction des provisions appelées de 34.531,92 euros, un reste dû à hauteur de 3.862,28 euros, étant précisé que le total appelé pour l’ensemble de la copropriété est de 70.494,47 euros outre 2.498,30 pour l’ascenseur, soit le montant du 2ème document évoqué ;

– l’avis de taxe foncière 2017 d’un total de 20.615,60 euros.

Si des erreurs manifestes de calcul sont présentes dans le décompte (montant de la taxe foncière à 24.944,54 euros au lieu de 20.615 euros, ajout de l’appel de fonds en régularisation au total des charges appelées au lieu du total déjà versé), les documents produits suffisent à justifier des charges, excepté pour les parkings situés dans le volume n°5. Pour les autres lots, le propriétaire bailleur n’est pas tenu de produire l’intégralité des factures dont seul le syndic dispose.

S’agissant du lot de volume n°5, le propriétaire est en mesure de produire l’état des dépenses et un décompte de charges comme il l’a fait pour les autres lots, de sorte qu’il devra, au regard de son propre décompte restituer la somme de 467,33 euros, étant précisé que la société locataire ne donne aucun détail sur les sommes qu’elle a versées au titre des provisions.

En conséquence, la décision sera réformée en ce qu’elle a condamné la société bailleresse à verser la somme de 70.682,54 euros, et la société 6ème Sens Retail sera condamnée à verser à sa locataire la somme de 467,33 euros au titre des provisions indues versées pour les parkings du volume n°5.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, le tribunal a condamné Me [A] ès qualités et la société 6ème Sens Retail aux dépens. La décision du tribunal n’étant infirmée que sur le quantum de la condamnation, elle sera confirmée en ce qui concerne les dépens.

S’agissant des dépens d’appel, au regard de la réduction importante du quantum de la condamnation, les dépens resteront à la charge de la partie qui les a engagés.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Le jugement étant confirmé en ce qui concerne les dépens, sera confirmé en ce qu’il a condamné Me [A] ès qualités et la société 6ème Sent Retail à payer une somme à la société [E] sur le fondement de l’article susvisé. En revanche, la réduction du montant de la restitution impose de rejeter les demandes sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, prononcé en dernier ressort,

– Confirme le jugement rendu le 06 avril 2023 par le tribunal judiciaire de Lyon sauf en ce qu’il a condamné la SAS 6ème Sens Retail à verser à la SAS [E] la somme de 70.682,54 euros au titre des provisions sur charges non régularisées au titre de l’exercice du premier novembre 2016 au 31 octobre 2017 ;

– L’infirme de ce chef ;

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,

– Condamne la SAS 6ème Sens Retail à verser à la SAS [E] la somme de 467,33 euros au titre des charges non régularisées du lot dit volume n°5 pour l’exercice du 1er octobre 2016 au 30 septembre 2017 ;

– Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens d’appel ;

– Rejette les demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 5] le 10 septembre 2026.

Le greffier Le président

S. Polano C. Vivet