Résiliation du bail d’habitation pour impayés : suspension conditionnelle et échéancier de 36 mois accordés au locataire

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 encadre la procédure de résiliation fondée sur la clause résolutoire. L’assignation doit être notifiée au représentant de l’État et la saisine de la Commission de coordination des expulsions locatives doit intervenir dans les délais légaux. Ces formalités ayant été justifiées, la demande du bailleur est recevable.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 est resté infructueux pendant plus de deux mois. La résiliation du bail est donc acquise. La dette locative, arrêtée à 4 713,93 euros, porte intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut accorder jusqu’à trois années de délais lorsque la situation du locataire permet le règlement de la dette, en tenant compte des besoins du créancier. Le paiement échelonné suspend les effets de la résiliation, sans suspendre le paiement du loyer et des charges courantes. Le défaut d’une seule échéance rend le solde immédiatement exigible et permet l’expulsion, avec paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à libération des lieux.

Les dépens sont mis à la charge du locataire conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, outre 200 euros au titre de l’article 700 du même code.

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La dette locative s’élevait à 4 713,93 euros. La résiliation du bail a été constatée et une indemnité d’occupation fixée. Le locataire bénéficie d’un échéancier de 36 mensualités de 134 euros, en plus du loyer courant. Pendant son respect, les effets de la résiliation sont suspendus ; tout défaut rend le solde immédiatement exigible et permet l’expulsion.

Un bailleur social a donné à bail un logement à un locataire le 29 avril 2022. Face à des impayés de loyers et de charges, il lui a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 30 septembre 2025.

Le commandement étant resté infructueux pendant plus de deux mois, le bailleur a assigné le locataire en référé afin d’obtenir la résiliation du bail, son expulsion et le paiement de l’arriéré. À l’audience, la dette locative a été actualisée à 4 713,93 euros et le locataire a sollicité des délais.

La juridiction constate la résiliation du bail au 16 novembre 2025, condamne le locataire au paiement de la dette et fixe une indemnité d’occupation. Elle accorde toutefois un échéancier de 36 mensualités de 134 euros, en plus du loyer courant, en suspendant les effets de la résiliation pendant son respect. Tout défaut de paiement rend le solde immédiatement exigible et permet l’expulsion.

• Notification régulière de l’assignation au représentant de l’État
• Saisine de la Commission de coordination des expulsions locatives dans les délais
• Commandement de payer visant la clause résolutoire
• Impayés persistants pendant plus de deux mois
• Situation du locataire permettant le règlement échelonné de la dette
• Paiement du loyer et des charges courantes pendant l’échéancier

• Accusé de réception électronique de la notification au représentant de l’État
• Justificatif de saisine de la Commission de coordination des expulsions locatives
• Commandement de payer signifié le 30 septembre 2025
• Décompte locatif actualisé à 4 713,93 euros
• Explications et justificatifs produits par le bailleur

Le bailleur obtient la constatation de la résiliation, le paiement de la dette et une indemnité d’occupation, mais l’expulsion est suspendue pendant l’exécution de l’échéancier. Le locataire conserve temporairement le logement sous réserve du paiement du loyer courant et de chaque mensualité, faute de quoi l’expulsion pourra être mise en œuvre.

• Versement de 134 euros chaque mois pendant 36 mois
• Paiement distinct du loyer et des charges courantes
• Imputation prioritaire des paiements sur le loyer échu
• Exigibilité immédiate du solde en cas d’échéance impayée
• Paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à libération des lieux
• Prise en charge des dépens et de 200 euros au titre de l’article 700

À faire

• Vérifier la notification de l’assignation au représentant de l’État
• Justifier la saisine de la commission d’expulsion
• Produire le commandement visant la clause résolutoire
• Actualiser précisément le décompte locatif
• Surveiller chaque échéance et le paiement du loyer courant

À éviter

• Omettre le rappel des textes dans le commandement
• Engager la procédure avant l’expiration du délai légal
• Confondre échéance de l’arriéré et loyer courant
• Imputer les paiements sans respecter leur ordre judiciaire
• Procéder à l’expulsion avant un défaut d’échéance constaté

Les conditions de recevabilité de la demande d’expulsion locative

La notification de l’assignation au représentant de l’État et la saisine de la Commission de coordination des expulsions locatives dans les délais légaux, prévues par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, sont justifiées. La demande du bailleur est donc recevable.

La résiliation du bail pour impayés locatifs

Le commandement de payer visant la clause résolutoire, rappelant l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, est resté impayé pendant plus de deux mois. La résiliation est acquise au 16 novembre 2025.

La suspension des effets de la résiliation par échéancier

Le juge accorde 36 mensualités de 134 euros, en plus du loyer et des charges courantes, compte tenu de la dette et de la situation du locataire. Le défaut d’une échéance rend le solde immédiatement exigible et permet l’expulsion.

Article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 6 de la loi du 31 mai 1990, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile