Qualité à agir du bailleur : irrecevabilité faute de preuve de la transmission du bail

En application de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de comparution du défendeur ne dispense pas le juge de vérifier si la demande est régulière, recevable et bien fondée.

Les articles 31 et 32 du code de procédure civile subordonnent l’action à un intérêt légitime et au droit d’agir. Selon les articles 122 et 125 du même code, le défaut de qualité constitue une fin de non-recevoir pouvant être relevée d’office.

La juridiction distingue la qualité de propriétaire de celle de bailleresse. L’attestation notariale établissant la propriété de la demanderesse ne suffisait pas à démontrer la transmission du bail initial, conclu avec une indivision, ni la continuité de ce contrat. Faute de justificatifs établissant les transferts successifs de propriété, l’existence du bail lors de la vente et la transmission des droits locatifs, l’action a été déclarée irrecevable. La demanderesse a également été condamnée aux dépens et déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

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La demanderesse ne justifiait pas suffisamment des transferts successifs de propriété, de l’existence du bail lors de la vente ni de la transmission des droits de la bailleresse initiale. La juridiction a déclaré l’action irrecevable pour défaut de qualité à agir, rejeté la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile et condamné la demanderesse aux dépens.

La demanderesse a assigné un locataire afin d’obtenir la constatation de la clause résolutoire ou, subsidiairement, la résiliation du bail, son expulsion, le paiement d’une somme actualisée et d’une indemnité d’occupation.

Le locataire, régulièrement assigné, n’a pas comparu. Le bail avait été conclu en 2016 entre le locataire et une indivision. La demanderesse produisait une attestation notariale établissant qu’une société lui avait vendu le bien.

La juridiction a toutefois relevé l’absence de justificatifs établissant les transferts successifs de propriété, l’existence du bail lors de la vente et la transmission des droits de la bailleresse initiale. Elle a déclaré l’action irrecevable pour défaut de qualité à agir, rejeté la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et condamné la demanderesse aux dépens.

• Justifier d’un intérêt légitime à agir
• Établir la qualité de bailleresse au jour de l’action
• Produire les actes établissant les transferts successifs de propriété
• Démontrer la continuité et la transmission du bail initial
• Permettre au juge de vérifier la recevabilité malgré la non-comparution du locataire

• Attestation notariale du 10 juin 2021
• Acte de bail conclu le 6 octobre 2016
• Absence d’actes de transfert entre l’indivision et les acquéreurs successifs
• Absence d’avenant au bail ou d’acte établissant sa transmission

La demanderesse ne peut obtenir l’expulsion, la résiliation du bail ou le paiement des sommes réclamées, son action étant irrecevable. Elle supporte les dépens et ne bénéficie d’aucune indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Exclusion de l’examen au fond des demandes locatives
• Condamnation de la demanderesse aux entiers dépens
• Rejet de la demande fondée sur l’article 700
• Nécessité de documenter la chaîne des mutations immobilières
• Nécessité de produire les actes établissant la transmission du bail

À faire

• Identifier le bailleur mentionné dans le contrat initial
• Réunir tous les actes de transfert de propriété
• Vérifier la continuité du bail lors de chaque mutation
• Produire les avenants et actes de transmission du bail
• Établir la qualité de bailleresse au jour de l’assignation

À éviter

• Se limiter à une attestation établissant la propriété actuelle
• Omettre la chaîne des propriétaires successifs
• Présumer la transmission du bail sans justificatif
• Négliger le contrôle de la qualité à agir
• Solliciter l’expulsion sans preuve de la relation locative

La qualité à agir du bailleur

La qualité de propriétaire ne suffit pas à établir la qualité de bailleresse. La demanderesse devait démontrer la transmission à son profit des droits issus du bail initial, notamment par les actes de transfert et les documents contractuels pertinents. L’absence de ces éléments a justifié l’irrecevabilité de l’action sur le fondement des articles 31, 32, 122 et 125 du code de procédure civile.

La preuve de la transmission du bail

L’attestation notariale établissant l’acquisition du bien par la demanderesse ne permettait pas, à elle seule, de vérifier la chaîne des mutations depuis l’indivision bailleresse initiale. Aucun acte établissant les transferts successifs, la continuité du bail ou sa transmission n’ayant été produit, la qualité de bailleresse n’était pas démontrée.

Le contrôle des demandes en l’absence du défendeur

Selon l’article 472 du code de procédure civile, la non-comparution du défendeur ne conduit pas à accueillir automatiquement les prétentions. Le juge doit vérifier leur régularité, leur recevabilité et leur bien-fondé. L’action a donc été déclarée irrecevable malgré l’absence de défense du locataire.

Article 472 du Code de procédure civile, Articles 31 et 32 du Code de procédure civile, Article 122 du Code de procédure civile, Article 125 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile