Troubles anormaux du voisinage en copropriété : responsabilité in solidum des copropriétaires pour l’imperméabilisation d’un mur pignon commun

L’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 impose à chaque copropriétaire d’user de ses parties privatives et communes sans porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. Le règlement de copropriété peut instituer une responsabilité objective pour les dégradations causées aux parties communes depuis un lot.

La juridiction retient la responsabilité in solidum des copropriétaires sur le fondement des troubles anormaux du voisinage. L’application répétée d’un produit imperméabilisant sur la face intérieure du mur, conjuguée à la peinture extérieure anti-graffiti, a empêché les échanges gazeux et provoqué la dégradation de la maçonnerie. L’absence de preuve permettant de répartir l’imputabilité entre les causes exclut tout partage de responsabilité.

L’article 1240 du Code civil exige la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien causal, tandis que l’article 1242 concerne la responsabilité du fait des personnes ou des choses. La bonne foi des copropriétaires est indifférente lorsque la responsabilité découle objectivement du règlement de copropriété et de l’article 9 précité. Les expertises amiables non contradictoires ne suffisent pas seules à écarter les conclusions d’une expertise judiciaire corroborée par des analyses techniques et des constatations antérieures.

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Une expertise judiciaire a établi que l’imperméabilisation intérieure d’un mur pignon, combinée à une peinture extérieure anti-graffiti, avait empêché l’évacuation de l’humidité et favorisé la dégradation de la maçonnerie. Le syndicat des copropriétaires a recherché la responsabilité des copropriétaires et la garantie de l’assureur. Les travaux préconisés par l’expert ont finalement été réalisés et réceptionnés sans réserve.

Un couple a acquis en 2005 un studio situé au rez-de-chaussée d’un immeuble soumis au statut de la copropriété. Le mur pignon intérieur, partie commune, a présenté une humidité persistante et une dégradation progressive des pierres. Après avoir retiré un vernis, les copropriétaires ont appliqué régulièrement un produit présenté comme un durcisseur entre 2005 et 2008.

Des travaux de ravalement n’ont pas résolu les désordres. Une expertise judiciaire a constaté la saturation du mur et conclu que l’imperméabilisation intérieure, conjuguée à une peinture extérieure anti-graffiti, avait empêché l’évacuation de l’humidité et favorisé la désagrégation de la maçonnerie.

Le syndicat des copropriétaires a recherché la responsabilité des copropriétaires et la garantie de l’assureur de l’immeuble. Les copropriétaires ont contesté l’origine des désordres, invoqué des expertises amiables et demandé notamment un partage de responsabilité. Les travaux préconisés par l’expert ont finalement été réalisés et réceptionnés sans réserve.

• Identifier un désordre affectant une partie commune de l’immeuble
• Établir que l’origine des désordres provient du lot des copropriétaires
• Caractériser l’imperméabilisation empêchant l’évacuation normale de l’humidité
• Fonder l’analyse sur une expertise judiciaire contradictoire
• Corroborer l’expertise par des prélèvements et constatations techniques
• Constater l’impossibilité de répartir l’imputabilité entre les causes

• Compte-rendu de visite de l’architecte du 29 juillet 2008
• Procès-verbal de constat d’huissier du 17 novembre 2010
• Rapport d’expertise judiciaire du 26 décembre 2018
• Analyses des prélèvements réalisés par le laboratoire ECP
• Rapport de la société ECB du 22 novembre 2018
• Déclarations écrites sur l’application du produit imperméabilisant

Les copropriétaires sont tenus in solidum de répondre des conséquences dommageables provenant de leur lot, indépendamment de leur bonne foi. Le syndicat peut s’appuyer sur l’expertise judiciaire et les analyses techniques, tandis que les expertises amiables non corroborées présentent une force probatoire limitée.

• Maintien de la responsabilité in solidum des copropriétaires
• Écart du partage de responsabilité entre causes indivisibles
• Prise en compte prioritaire de l’expertise judiciaire contradictoire
• Faible portée d’expertises amiables isolées et non contradictoires
• Nécessité de documenter techniquement l’origine des désordres

À faire

• Identifier précisément la partie commune affectée
• Produire le règlement de copropriété applicable
• Verser les constats et rapports techniques datés
• Documenter la nature des produits appliqués
• Faire corroborer les analyses par des pièces indépendantes

À éviter

• Fonder la défense sur la seule bonne foi
• Produire uniquement une expertise amiable unilatérale
• Omettre les conditions d’application des produits
• Réclamer un partage sans preuve d’imputabilités distinctes
• Confondre humidité constatée et cause juridiquement établie

La responsabilité objective des copropriétaires pour les dégradations des parties communes

L’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et l’article 11 g) du règlement de copropriété fondent une responsabilité objective pour les conséquences dommageables provenant du lot. La bonne foi du copropriétaire est indifférente. La responsabilité in solidum est retenue lorsque les copropriétaires sont propriétaires du bien d’où proviennent les désordres.

La preuve de l’origine des désordres par expertise judiciaire

L’expertise judiciaire, corroborée par les analyses de prélèvements et les constatations antérieures, établit que l’imperméabilisation intérieure et la peinture extérieure ont empêché les échanges gazeux et maintenu l’humidité. Les expertises amiables non contradictoires, reposant uniquement sur les constatations de leur auteur, ne suffisent pas à démontrer une origine différente.

L’absence de partage entre causes concourant aux désordres

La juridiction constate l’impossibilité de déterminer la part respective de l’imperméabilisation intérieure et de la peinture extérieure dans la survenance des désordres. Cette indivisibilité des causes exclut un partage de responsabilité entre les copropriétaires et les autres coresponsables potentiels.

Article 544 du Code civil, Article 1240 du Code civil, Article 1241 du Code civil, Article 1242 du Code civil, Article 1353 du Code civil, Article 1421 du Code civil, Article 1343-5 du Code civil, Article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 514 du Code de procédure civile, Article 514-3 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 805 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile