AFFAIRE : N° RG 25/00701

ARRÊT N°

SP

ORIGINE : DECISION du Juge des contentieux de la protection d'[Localité 1] en date du 23 Janvier 2025

RG n° 24/00519

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 10 SEPTEMBRE 2026

APPELANTE :

Madame [Z] [M] [Y] [L]

née le 23 Août 1980 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée et assistée de Me Jacques BLANCHET, avocat au barreau d’ALENCON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-14118-2025-01960 du 20/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

INTIMES :

Madame [G] [T] épouse [B]

née le 22 Mars 1971 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Monsieur [V] [B]

né le 30 Juin 1952 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentés et assistés de Me François-Xavier BOUTTEREUX, avocat au barreau de COUTANCES

INTERVENANT [Localité 8] :

Monsieur [W] [N] [K]

né le 15 Juillet 1974 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté et assisté de Me Jacques BLANCHET, avocat au barreau d’ALENCON

DEBATS : A l’audience publique du 20 mai 2026, sans opposition du ou des avocats, Mme MEURANT, Présidente de chambre, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : Mme LE GALL, greffière

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Mme MEURANT, Présidente de chambre,

Mme COURTADE, Conseillère,

Mme LOUGUET, Conseillère,

ARRET prononcé publiquement le 10 septembre 2026 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Mme MEURANT, présidente, et Mme LE GALL, greffière

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

M. [V] [B] et Mme [G] [B] ont donné à bail à M. [W] [K] et Mme [Z] [L] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 3], par contrat du 5 août 2023 à effet du 16 août 2023, pour un loyer mensuel de 750 euros hors charge.

Des loyers étant demeurés impayés, M. et Mme [B] ont fait signifier à leurs locataires un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire, le 18 avril 2024.

Par acte du 15 octobre 2024, M. et Mme [B] ont ensuite fait assigner M. [K] et Mme [L] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 1], aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, d’être autorisés à faire procéder à leur expulsion et de les voir condamner au paiement de la somme de 4.729 euros au titre du paiement de l’arriéré locatif, outre les indemnités occupation, les frais irrépétibles et les dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 23 janvier 2025, le magistrat a :

– constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 août 2023 à effet du 16 août 2023 entre M. et Mme [B] d’une part et M. [K] et Mme [L], d’autre part, concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 1], [Localité 10] sont réunies à la date du 31 mai 2024,

– ordonné en conséquence à M. [K] et Mme [L] de libérer les lieux de leurs personnes et de leurs biens immédiatement après la signification du présent jugement, faute de quoi il sera procédé après l’écoulement d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique conformément aux dispositions légales applicables,

– condamné solidairement M. [K] et Mme [L] à verser à M. et Mme [B] la somme de 4.729 euros (décompte arrêté au 30 septembre 2024, incluant le loyer du mois de septembre 2024),

– condamné solidairement M. [K] et Mme [L] à payer à M. et Mme [B] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

-condamné in solidum M. [K] et Mme [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation,

– condamné in solidum M. [K] et Mme [L] à verser à M. et Mme [B] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– rappelé que l’exécution provisoire est de droit,

– dit que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à M. le représentant de l’Etat du département en vertu des dispositions de l’article 117 de la loi du 29 juillet 1998.

Par déclaration du 26 mars 2025, Mme [L] a interjeté appel de ce jugement, le critiquant en toutes ses dispositions.

M. et Mme [B] ont fait délivrer à M. [K] et Mme [L] un commandement d’avoir à quitter les lieux le 6 février 2025 puis un procès-verbal de reprise des lieux le 5 septembre 2025.

Par dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 24 juin 2025, Mme [L] et M. [K] demandent à la cour de :

– juger M. [K] recevable et bien fondé à se joindre à la présente instance en appel,

– infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection d'[Localité 1] le 23 janvier 2025, en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

– condamner M. et Mme [B] solidairement à procéder aux travaux suivants pour remédier à l’indécence du logement :

* refaire le bâti,

* refaire les sanitaires,

* remédier à l’humidité,

* refaire l’aération dans la salle d’eau et la buanderie,

* re’xer la main courante de l’escalier d’accès au 1er étage sur le montant central,

– dire que ces travaux devront être faits dans le délai de 3 mois et passé ce délai sous astreinte de 200 euros par jour de retard pendant un délai de 3 mois au-delà duquel, il sera à nouveau fait droit,

– réduire à la somme de 350 euros le montant du loyer ’xé dans le bail à 750 euros, et ce à compter du 16 août 2024 jusqu’à la réalisation desdits travaux et après avoir procédé à la compensation légale en vertu de l’article 1347 du code civil,

* entre l’arriéré de loyers dont ils sont redevables à leurs bailleurs ’xé dans le jugement à la somme de 4.729 euros, loyer de septembre 2024 compris, outre les loyers d’octobre 2024 à juin 2025 après déduction de l’allocation logement retenue par la CAF jusqu’à l’exécution des travaux : 750 euros – 377 euros x 9 mois = 3.357 euros, soit une somme totale de 8.086 euros,

* et la restitution de la somme de 750 euros – 350 euros = 400 euros par mois du 16 août 2023 au 30 juin 2025 soit 400 euros x 22,2 mois = 8.880 euros,

– condamner M. et Mme [B] solidairement à leur rembourser la somme de 794 euros,

– ordonner la consignation des loyers dus par les concluants et dont le montant sera fixé, par la présente décision, sous déduction de l’APL, auprès du compte séquestre ouvert par le Bâtonnier de l’ordre des avocats d'[Localité 1] à la CARPA de Normandie, à compter de la décision à intervenir et jusqu’à la réalisation desdits travaux,

– condamner M. et Mme [B] solidairement à verser à Me [I] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700-2 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 2 avril 2026, M. et Mme [B] demandent à la cour de :

– confirmer le jugement du tribunal judiciaire d’Alençon du 23 janvier 2025 en ce qu’il a :

* constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 août 2023 à effet du 16 août 2023 entre M. et Mme [B] d’une part et M. [K] et Mme [L] d’autre part concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 4], [Localité 10] sont réunies à la date du 31 mai 2004 ;

* ordonné en conséquence à M. [K] et Mme [L] de libérer les lieux de leurs personnes et de leurs biens immédiatement après la signification du présent jugement, faute de quoi il sera procédé après l’écoulement d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique conformément aux dispositions légales applicables ;

* condamné solidairement M. [K] et Mme [L] à verser à M. et Mme [B] la somme de 4.729 euros (décompte arrêté au 30 septembre 2024, incluant le loyer du mois de septembre 2024) ;

* condamné solidairement M. [K] et Mme [L] à verser à M. [B] et Mme [B] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

* condamné in solidum M. [K] et Mme [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

* condamné in solidum M. [K] et Mme [L] à verser à M. [B] et Mme [B] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* rappelé que l’exécution provisoire est de droit ;

* dit que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à M. le représentant de l’Etat du département en vertu des dispositions de l’article 117 de la Loi du 29 juillet 1998.

Y ajouter ;

– constater la reprise des lieux au 5 septembre 2025, date du procès-verbal établi par Me [U], commissaire de justice à [Localité 1] ;

– débouter Mme [L] et M. [K] de toutes leurs demandes contraires ;

– condamner solidairement, Mme [L] et M. [K] au paiement d’une somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts, en application des dispositions de l’article 560 du code de procédure civile ;

– condamner les mêmes, solidairement, au paiement d’une somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 6 mai 2026.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, aux dernières conclusions susvisées.

MOTIFS

A titre liminaire, la cour rappelle qu’en application de l’article 552 du code de procédure civile, en cas de solidarité ou d’indivisibilité à l’égard de plusieurs parties, l’appel formé par l’une conserve le droit d’appel des autres, sauf à ces dernières à se joindre à l’instance.

Alors qu’en l’espèce, Mme [L] et M. [K] ont été solidairement condamnés par le premier juge au paiement de différentes sommes au titre des loyers impayés, des indemnités d’occupation, des frais irrépétibles et des dépens, M. [K] est recevable à se joindre à l’instance en qualité d’appelant, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté par les intimés.

I- Sur la résiliation du contrat de bail

Bien que M. [K] et Mme [L] sollicitent l’infirmation du jugement en toutes ses dispositions, dont celle par laquelle il a été jugé que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail étaient réunies à la date du 31 mai 2024, ils ne formulent aucune prétention de ce chef aux termes du dispositif de leurs écritures en méconnaissance des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile et ne développent aucun moyen de droit ou de fait pour contester ce chef dans le corps de leurs conclusions.

En particulier, s’ils invoquent l’indécence du logement au soutien de leur demande de diminution du loyer, ils ne s’en prévalent pas pour justifier le non-paiement du loyer et donc s’opposer au jeu de la clause résolutoire.

Partant le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

II- Sur la demande d’expulsion

Mme [L] et M. [K] ayant quitté le logement au cours de la procédure d’appel, leur demande d’infirmation du jugement en ce qu’il a ordonné leur expulsion est devenue sans objet.

En outre, comme précédemment, s’ils sollicitent l’infirmation du jugement en toutes ses dispositions, dont celle relative à l’expulsion, ils ne formulent aucune prétention de ce chef au dispositif de leurs écritures.

Partant, le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

III- Sur les sommes dues au titre de l’arriéré locatif

Le premier juge a condamné solidairement M. [K] et Mme [L] au paiement à M. et Mme [B] de :

– la somme de 4.729 euros suivant décompte arrêté au 30 septembre 2024 (incluant le loyer du mois de septembre 2024),

– une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er octobre 2024, jusqu’à la date de libération effective du logement.

En cause d’appel, Mme [L] et M. [K] reconnaissent devoir la somme de 8.086 euros, correspondant à la somme susvisée de 4.729 euros arrêtée au 30 septembre 2024, à laquelle sont ajoutés les loyers d’octobre 2024 à juin 2025 après déduction de l’allocation logement retenue par la CAF soit 3.357 euros (= [750 euros de loyer ’ 377 euros d’APL] x 9 mois).

Néanmoins, dès lors que M. et Mme [B] ne sollicitent que la confirmation du jugement en ce qu’il a condamné solidairement les locataires à leur payer la somme de 4.729 euros, arrêtée au 30 septembre 2024, loyer du mois de septembre 2024 inclus et que les parties conviennent de la fixation de l’impayé locatif arrêté au 30 septembre 2024 à hauteur de 4.729 euros, le jugement sera confirmé de ce chef.

La demande des époux [R] tendant au constat de la reprise du logement le 5 septembre 2025 ne constituant pas une prétention, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

IV – Sur les demandes de travaux et de réduction de loyer formées au titre de l’indécence alléguée du logement

Selon l’article 1719 1° du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de «délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.»

En vertu de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, «le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en ’uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’État pour les locaux à usage de résidence principale (’)».

L’article 1 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 indique qu’un logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques définies par le présent décret.

Mme [L] et M. [K] sollicitent, sur le fondement de l’article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, d’une part, la condamnation de M. et Mme [B] à la réalisation de travaux destinés à remédier à l’indécence du logement loué et, d’autre part, une réduction de leur loyer à hauteur de 350 euros au lieu des 750 euros stipulés dans le contrat de bail et ce, à compter du 16 août 2023, date de sa prise d’effet.

Contestant l’indécence du logement donné à bail, M. et Mme [B] s’opposent à ces demandes.

* Sur la demande de condamnation à procéder à des travaux

L’article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose :

a). Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

b). L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

Le juge d’appel se place au jour où il statue.

En l’espèce, le bail ayant été résilié à la date du 31 mai 2024 par le jeu de la clause résolutoire, M. [K] et Mme [L] ne sont plus locataires depuis cette date. Leur demande de réalisation de travaux doit par conséquent être rejetée.

* Sur la demande de réduction du loyer

Il résulte de la lecture de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 précité que les demandes de suspension ou de réduction du loyer ne sont prévues qu’accessoirement à l’exécution de travaux.

En l’espèce, M. [K] et Mme [L] étant déboutés de leur demande de travaux, ils doivent l’être également de leurs demandes subséquentes de réduction du loyer et de consignation des loyers à échoir jusqu’à la réalisation desdits travaux.

Dès lors, il ne pourra pas non plus être fait droit à leur demande de compensation avec les sommes dues au titre l’arriéré locatif faute pour eux de détenir une créance réciproque à l’encontre de M. et Mme [B].

V – Sur la demande de dommages et intérêts formée par les intimés

M. et Mme [B] sollicitent la condamnation des appelants à leur verser la somme 2.000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 560 du code de procédure civile, aux motifs qu’ils ne justifient pas d’un motif légitime excusant leur non comparution et non représentation en première instance et qu’ils n’ont certainement jamais eu l’intention de payer leurs loyers, qu’ils ont cessé d’honorer depuis septembre 2023.

M. [K] et Mme [L] ne formulent aucune observation sur cette demande.

En vertu de l’article 560 du code de procédure civile, le juge d’appel peut condamner à des dommages-intérêts celui qui forme un appel principal après s’être abstenu, sans motif légitime, de comparaître en première instance.

En l’espèce, M. et Mme [B] sollicitent la condamnation des appelants à les indemniser à hauteur de 2.000 euros en réparation d’un préjudice qu’ils auraient subi.

Néanmoins, ils ne justifient ni de l’existence ni de l’étendue de ce préjudice dont ils ne précisent pas même la nature.

La cour relève en outre que le jugement dont appel étant assorti de l’exécution provisoire, les bailleurs ont pu engager sans délai la procédure d’expulsion de leurs locataires, en dépit de leur appel.

Dans ces conditions, ils seront déboutés de leur demande d’indemnisation sur le fondement de l’article 560 du code de procédure civile.

VI- Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Compte tenu de la décision, les chefs du jugement relatif aux dépens et aux frais irrépétibles sont confirmés.

M. [K] et Mme [L] supporteront in solidum les dépens d’appel et seront condamnés in solidum à payer à M. et Mme [B] la somme de 1.500 euros au titre de leurs frais irrépétibles.

Ils seront déboutés de leur demande formées sur le fondement de l’article 700 2° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

Déclare M. [W] [K] recevable à se joindre à l’instance d’appel ;

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant :

Déboute Mme [Z] [L] et M. [W] [K] de leur demande tendant à voir condamner M. [V] [B] et Mme [G] [T] épouse [B] à réaliser des travaux destinés à remédier à l’indécence du logement loué ;

Déboute Mme [Z] [L] et M. [W] [K] de leur demande tendant à obtenir une réduction de loyers et subséquemment de leur demande de compensation légale ;

Déboute Mme [Z] [L] et M. [W] [K] de leur demande de consignation des loyers à échoir jusqu’à la réalisation desdits travaux ;

Déboute M. [V] [B] et Mme [G] [T] épouse [B] de leur demande de dommages et intérêts fondée sur l’article 560 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Mme [Z] [L] et M. [W] [K] aux dépens d’appel ;

Condamne in solidum Mme [Z] [L] et M. [W] [K] à payer à M. [V] [B] et Mme [G] [T] épouse [B] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Déboute Mme [Z] [L] et M. [W] [K] de leur demande au titre de l’article 700 2° du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL B. MEURANT