MINUTE N° :
JUGEMENT DU : 10 Septembre 2026
DOSSIER N° : N° RG 24/00498 – N° Portalis DBWZ-W-B7I-C7MR
AFFAIRE : [J] [U] [D] [A] C/ [F] [G] [W] [M] épouse [V]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RODEZ

Affaires Contentieuses CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Lauriane GERARD,

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : Véronique CAUBEL,

PARTIES :

DEMANDEUR

M. [J] [U] [D] [A]
né le 26 Août 1955 à [Localité 1] (12)
demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Stéphanie BOUTARIC, avocat au barreau de l’Aveyron

DEFENDERESSE

Mme [F] [G] [W] [M] épouse [V]
née le 24 Mars 1960 à [Localité 2] (06)
demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Pauline LOUBIERE, avocat au barreau de l’Aveyron

Clôture prononcée le : 27 mai 2026
Débats tenus à l’audience du : 12 Juin 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : 10 Septembre 2026
Jugement prononcé par mise à disposition au greffe à l’audience du 10 Septembre 2026, 

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [J] [A] est propriétaire d’une parcelle sise commune de [Localité 1] (12), au lieudit « [Adresse 1] », cadastrée section A n°[Cadastre 1] contenant un ensemble bâti se composant d’une ancienne grange donnant sur une cour fermée accessible depuis la voie publique.

Cette parcelle est contigüe à celle acquise par Madame [F] [M] épouse [V] le 6 avril 2017 sise même commune, même lieudit, cadastrée section A n°[Cadastre 2] comprenant une maison d’habitation avec grange attenante et jardin.

Un litige étant survenu entre les parties relativement à une cour située entre les deux propriétés bâties et après l’échec de deux tentatives de conciliation l’une conventionnelle, l’autre judiciaire, Monsieur [A] a, par acte d’huissier de justice du 1er février 2021, fait assigner Madame [V] devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Rodez qui a, par ordonnance du 8 juillet 2021, débouté Monsieur [A] de sa demande de condamnation de Madame [V] à libérer totalement la voie d’accès de la cour litigieuse jusqu’à son bâti, et a fait droit à sa demande de laisser libre accès à cette cour afin de permettre la réalisation des travaux sur la toiture de son immeuble.

Saisi par Monsieur [A], le Tribunal judiciaire de Rodez, statuant en procédure orale, a, par jugement du 25 novembre 2021, ordonné une mesure d’expertise judiciaire aux fins de bornage des parcelles contiguës et a désigné Monsieur [R] [X], géomètre-expert, pour y procéder. L’expert a déposé son rapport le 11 juillet 2022.

Par jugement du 8 février 2024, le tribunal judiciaire de Rodez, statuant en procédure orale sans représentation obligatoire, après avoir constaté que l’action exercée par Monsieur [A] avait changé de nature et relevait désormais d’une action immobilière pétitoire dès lors ce dernier revendiquait des droits réels sur un immeuble, s’est déclaré incompétent et s’est dessaisi au profit du tribunal judiciaire de Rodez statuant en procédure écrite avec représentation obligatoire.

Statuant sur incident, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Rodez a, par ordonnance du 23 juin 2025, rejeté la fin de non-recevoir tirée de l’application du principe de l’estoppel soulevée par Madame [V] et a déclaré Monsieur [A] recevable en ses demandes réalisées par conclusions au fond signifiées par RPVA le 5 juin 2024.

Aux termes de ses conclusions écrites signifiées par RPVA le 5 juin 2024, Monsieur [A] sollicite, au visa des articles 815 et suivants du Code civil, de voir :
« – juger que la cour non cadastrée située entre les parcelles cadastrées section A n°[Cadastre 1] et n°[Cadastre 2] sises sur la commune de [Adresse 1] est une cour commune sur laquelle les consorts [A], en tant que propriétaires indivis de l’immeuble bâti sur la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 1] et Madame [V], en tant que propriétaire de la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 2], ont des droits de copropriété,
– juger que la cour commune bénéficie d’un droit de passage sur les parcelles cadastrées n°[Cadastre 1] appartenant à Monsieur [A], permettant de rejoindre le chemin communal et le puit,
– juger que Madame [V] devra constamment laisser libre l’accès à cette cour commune, ainsi que la cour commune elle-même,
– condamner Madame [V] à lui payer la somme de 3.000,00€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens en fin de cause ».

A l’appui de ses prétentions, Monsieur [A] soutient que les parcelles litigieuses des parties sont séparées par une cour commune non cadastrée et que l’acte notarié du 26 juillet 1914, acte fondateur de division des fonds, prévoyait expressément le caractère commun de ladite cour, repris dans les actes des 29 juillet 1931 et 6 avril 2017, de sorte qu’il considère qu’il n’y a pas lieu à partage de la dépendance dans la mesure où l’indivision constitue ici un état normal et perpétuel auquel il ne peut être mis fin que par le consentement unanime de tous les propriétaires des biens dont la dépendance constitue l’accessoire. Il soutient que la cour constitue un accessoire indispensable et nécessaire à la desserte des maisons présentes sur les fonds contigus des parties et que la cour commune est séparative des lots dont sont propriétaires les parties, permettant ainsi à chacun d’en jouir dans le respect de l’autre partie.

Aux termes de ses dernières écritures signifiées par RPVA le 4 février 2026, Madame [V] sollicite, au visa des articles 646 et suivants du Code civil, de voir :
« à titre principal,
– dire et juger que la cour litigieuse est la propriété en son intégralité de Madame [V],
– en conséquence, débouter Monsieur [A] de l’ensemble de ses demandes,
à titre subsidiaire,
– homologuer le rapport d’expertise en date du 7 juillet 2022,
– dire et juger que la limite de propriété entre la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 1] sise commune de [Adresse 1] appartenant à Monsieur [A] et la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 2] sise commune de [Adresse 1] appartenant à Madame [V] est au niveau de la cour selon le plan établi par le géomètre-expert, à savoir par :
– l’extrémité du muret en façade sur rue délimitant la cour et situé en limite avec la voie publique (points A-A’),
– l’angle droit de la fenêtre de la grange de Madame [V] (point B),
– le prolongement de la façade de la grange attenante à la maison de Madame [V] sur la façade du bâtiment (ancien [Cadastre 3]) (point C),
– rappeler que Monsieur [A] ne dispose d’aucun droit, ni servitude sur la propriété de Madame [V],
en tout état de cause,
– débouter Monsieur [A] de l’ensemble de ses demandes,
– condamner Monsieur [A] à lui payer la somme de 3.000,00€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris l’intégralité des frais de bornage ».

Au soutien de ses prétentions, Madame [V] fait valoir que si Monsieur [A] évoque l’acte de 1914, il demeure silencieux sur les actes postérieurs alors qu’en l’absence d’acte translatif de propriété au profit de Monsieur [A], ce dernier ne saurait être propriétaire de la grange située sur l’ancienne parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 3]. Elle soutient qu’elle a acquis l’ensemble de la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 2], anciennement section A n°[Cadastre 1], en ce compris l’intégralité de ladite cour et se prévaut de l’étude comparé des plans napoléonien et plan minute de 1954, considérant qu’il en ressort une incohérence dans les limites des parcelles section A n°[Cadastre 3] et n°[Cadastre 4], renumérotées n°[Cadastre 5], et que la limite de propriété telle que proposée par l’expert judiciaire est erronée.

A titre subsidiaire, elle fait valoir que l’expert judiciaire dans son rapport a rappelé les titres de propriété des parties et a écarté le prétendu caractère commun de la cour. Elle ajoute que la cour commune désignée dans l’acte notarié du 26 juillet 1914 ne correspond pas à la cour litigieuse mais à une autre cour située au Nord, matérialisant la limite de la parcelle n°[Cadastre 3]-[Cadastre 5]-[Cadastre 6] acquise en son intégralité. Elle conclut que Monsieur [A] ne bénéficie d’aucun droit d’accès, ni servitude sur sa propriété et rappelle que l’accès à la grange de Monsieur [A] par la rue au rez-de-chaussée a été muré par lui-même.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, le Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, s’en réfère expressément aux dernières conclusions récapitulatives des parties.

La clôture de la procédure est intervenue le 27 mai 2026 par ordonnance du 23 mars 2026 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 12 juin 2026.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 septembre 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

A titre liminaire, l’ensemble des parties ayant été valablement représentées par leurs conseils respectifs, il sera statué par jugement contradictoire conformément aux dispositions de l’article 467 du Code de procédure civile.

I. Sur la demande principale concernant la propriété de la cour litigieuse

Aux termes des articles 544 et 552 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous.

De plus, aux termes de l’article 646 du Code civil, tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais communs. Le bornage consiste en la détermination de la ligne séparative de deux fonds à l’aide de signes matériels que l’on appelle des bornes. Il tend à la fixation définitive de la ligne séparative de deux héritages contigus et à la matérialisation de cette limite sur le terrain par l’implantation de pierres bornes.

S’il existe des titres communs, clairs et concordants, ceux-ci doivent prévaloir sur tout autre critère d’appréciation. A défaut, le titre peut valoir comme simple indice et doit être corroboré par d’autres éléments.

En outre, l’indication de limites déterminées peut prévaloir sur la mention de la contenance. Celle-ci conserve un rôle si elle est précise et si les autres clauses sont vagues ou contradictoires. La preuve peut également résulter de témoignages et présomptions. La situation des lieux et le relief sont également des critères d’appréciation. Le cadastre doit être considéré comme un simple indice pouvant par exemple étayer l’allégation d’une possession paisible et prolongée. Il peut être tenu compte de signes matériels.

Enfin, il convient de rappeler les dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile selon lesquelles il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’occurrence, les parties s’opposent sur la propriété de la cour située entre leurs parcelles sises commune de [Localité 1] (12), au lieudit « [Adresse 1] » et cadastrées section A n°[Cadastre 2] et n°[Cadastre 1].

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que Monsieur [A] est devenu propriétaire de la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 1] suivant acte de donation dressé le 12 avril 1997, ladite parcelle ayant été acquise par son père suite à donation consentie par la mère de ce dernier le 8 avril 1971 qui l’avait elle-même recueillie dans la succession de ses parents, ladite parcelle étant désignée en nature de « sol ». Il convient de relever qu’il n’est nullement fait état dans les actes de donation de l’existence d’une cour, privative ou même commune, ni d’un quelconque droit d’usage ou de jouissance sur une cour.

Il convient également de relever que la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 1] n’a pas connue de modification cadastrale entre le cadastre napoléonien et le cadastre actuel.

Si Monsieur [A] se prévaut d’un acte notarié du 26 juillet 1914 aux termes duquel « Une cour située à [Adresse 1] Commune de [Localité 1] sur le devant de la maison du hangar et de la grange dont il va être question ci-après,
avec observation toutefois que cette cour quoique acquise en commun sera néanmoins, de convention expresse entre les parties, divise en ce qui concerne la propriété du fumier qui pourrait s’y ramasser par une ligne droite partant … », force est ici de constater que l’acte fait référence à une maison située au cadastre à la section A n°[Cadastre 7] et [Cadastre 8], et à un hangar cadastré section A n°[Cadastre 9].

Or, ainsi que sus-énoncé, il est établi que la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 1] n’a pas connu de modification cadastrale entre le cadastre napoléonien et le cadastre actuel. De plus, il résulte du plan de rénovation du cadastre de 1954 issu des archives départementales 12 (côte 1373 w 127/4) que la cour invoquée dans cet acte n’est pas celle objet du présent litige en lien avec les parcelles cadastrées à l’époque section A n°[Cadastre 5] et n°[Cadastre 1] et aujourd’hui A n°[Cadastre 2] et n°[Cadastre 1], mais une autre cour, distincte, en lien avec les parcelles cadastrées section A n° [Cadastre 7] et n°[Cadastre 8] et section A n°[Cadastre 9].

Il convient enfin de relever que Monsieur [A] ne rapporte nullement la preuve aux débats qu’il serait l’actuel propriétaire de la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 3] tandis qu’il est établi par la comparaison des cadastres que la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 3] n’a pas connue de modification cadastrale entre le cadastre napoléonien et le cadastre actuel.

S’agissant des titres de propriété concernant la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 2], il ressort des pièces versées aux débats que Madame [V] est devenue propriétaire de ladite parcelle suivant acte de vente du 6 avril 2017 pour l’avoir acquise de Madame [Y] [S] qui l’a elle-même recueillie suite à l’acte de donation-partage du 16 août 1969. Il convient de relever qu’il n’est nullement fait état dans l’acte de vente de 1997 de l’existence d’une cour, privative ou même commune, ni d’un quelconque droit d’usage ou de jouissance sur une cour.

Il ressort des pièces versées aux débats que la parcelle figurant actuellement au cadastre sous les références section A n°[Cadastre 2], provient de la réunion des parcelles cadastrées section A n°[Cadastre 10], [Cadastre 11] et [Cadastre 12] et que la parcelle section A n°[Cadastre 12] provient elle-même de la division de la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 5]. Il résulte de l’acte de vente précité de 1997 que les parents de Madame [Y] [S] avaient acquis la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 5] suivant acte de vente du 29 juillet 1931.

Il convient à ce titre de relever que Madame [V] ne rapporte nullement la preuve aux débats qu’elle serait l’actuelle propriétaire de la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 3] tandis qu’il est établi par la comparaison des cadastres que la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 3] n’a pas connue de modification cadastrale entre le cadastre napoléonien et le cadastre actuel.

En définitive, il convient de constater d’une part que contrairement à ce que soutient Madame [V], il n’est pas rapporté la preuve que cette dernière serait propriétaire de la cour litigieuse ; et d’autre part, que Monsieur [A] ne rapporte pas non plus la preuve qu’il existerait un titre de propriété constatant l’existence d’une copropriété ou d’un quelconque droit d’usage et de jouissance partagé sur ladite cour litigieuse.

En revanche, il convient de constater que sur l’extrait de l’actuel plan cadastral, une partie de la cour figure sur la parcelle cadastrée section A n° [Cadastre 1] et l’autre partie figure sur la parcelle cadastrée section A n° [Cadastre 2], les bâtis étant représentés en orange et la cour litigieuse en blanc.

S’il convient de rappeler à ce titre qu’un plan cadastral est un document fiscal qui sert de base au calcul de l’impôt foncier grâce au calcul graphique des contenances cadastrales et n’a donc pas vocation à définir les limites de propriété, il peut néanmoins constituer une présomption simple quant aux limites de propriété entre deux parcelles, à défaut d’éléments plus probants tels qu’un titre de propriété ou des éléments matériels pérennes présents sur les lieux.

A ce titre, il convient de relever que si Monsieur [A] soutient que seul l’usage commun de la cour lui permet d’accéder à son bien avec des véhicules, cet argument est insuffisant à faire obstacle à l’absence de titre lui reconnaissant un droit acquis d’accès à son bien avec un véhicule par ladite cour.

Il convient également de relever que l’expert judiciaire a constaté qu’il n’y a pas de limite physique au niveau de la cour litigieuse entre les parcelles cadastrées section A n°[Cadastre 2] et n°[Cadastre 1] – ce qui n’est pas contesté par les parties – , et que l’extrait de plan cadastral apparaît cohérent avec les éléments matériels présents sur les lieux.

Au regard de l’ensemble de ces constatations, il convient de considérer que la cour se partage entre les deux propriétés et il convient de fixer la limite de propriété entre les parcelles cadastrées section A n°[Cadastre 1] et n°[Cadastre 2] appartenant respectivement à Monsieur [A] et Madame [V] au niveau de la cour litigieuse sur une ligne constituée par :
– l’extrémité du mur en façade sur rue appartenant à Monsieur [A] (points A-A’),
– l’angle droit de la fenêtre de la grange de Madame [V] (point B),
– le prolongement de la façade de la grange de Madame [V] sur la façade du bâtiment de Monsieur [A] (point C).

Enfin, la cour litigieuse ne présentant pas de caractère commun entre les deux parcelles susmentionnées, il convient de débouter Monsieur [A] de l’ensemble de ses demandes et de juger que ce dernier ne dispose d’aucun droit, ni servitude sur la parcelle sise commune de [Localité 1] (12), au lieudit « [Adresse 1] », cadastrée section A n°[Cadastre 2], propriété de Madame [V].

II. Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 646 du Code civil, le bornage se fait à frais communs. Il s’ensuit d’une part, que Madame [V] doit être condamnée à rembourser à Monsieur [A] la moitié des frais exposés au titre de l’expertise judiciaire qui ont été avancés par ce dernier ; et d’autre part, que chacune des parties devra prendre à sa charge la moitié des frais d’implantation des bornes.

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. S’agissant des autre dépens à l’exception des frais d’expertise et des frais de pose de bornes pour lesquels chaque partie supportera la moitié, il y a lieu de les mettre à la charge de la partie qui les aura exposés.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. En l’espèce, compte tenu de l’issue du litige et de la nature de l’affaire, les parties seront déboutées de leurs demandes respectives tendant au bénéfice des dispositions précitées.

Conformément aux dispositions des articles 514 à 514-2 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. En l’espèce, l’exécution provisoire, incompatible avec la nature de l’affaire, sera écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Vu les ordonnances du juge des référés du Tribunal judiciaire de Rodez du 8 juillet 2021 et du juge de la mise en état du 23 juin 2025,

Vu les jugements du Tribunal judiciaire de Rodez statuant en procédure orale des 25 novembre 2021 et 8 février 2024,

DÉBOUTE Monsieur [J] [A] de l’ensemble de ses demandes tendant à juger que la cour est soumise à copropriété ;

DÉBOUTE Madame [F] [M] épouse [V] de ses demandes tendant à juger que la cour litigieuse est sa propriété en intégralité ;

DIT que la ligne divisoire entre les propriétés suivantes :
– propriété cadastrée section A n°[Cadastre 1] sise lieudit « [Adresse 1] » sur la commune de [Localité 1] appartenant à Monsieur [J] [A]
– propriétés cadastrées section A n°[Cadastre 2] sise lieudit « [Adresse 1] » sur la commune de [Localité 1] appartenant à Madame [F] [M] épouse [V]
est définie par les points suivants :
– points A – A’ : l’extrémité du muret en façade sur rue délimitant la cour et situé en limite avec la voie publique (points A-A’),
– point B : l’angle droit de la fenêtre de la grange de Madame [F] [M] épouse [V],
– point C : le prolongement de la façade de la grange attenante à la maison de Madame [F] [M] épouse [V] sur la façade du bâtiment,
tels qu’ils figurent à l’annexe 3 du rapport d’expertise judiciaire et ci-après annexé;

DIT que Monsieur [J] [A] ne dispose d’aucun droit, ni servitude sur la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 2] sise lieudit « [Adresse 1] » sur la commune de [Localité 1], propriété de Madame [F] [M] épouse [V] ;

ORDONNE l’implantation des bornes en conformité avec ces points ;

RAPPELLE qu’à la demande de la partie la plus diligente, l’expert ou tout autre géomètre pourra dresser de ses opérations un procès-verbal et INVITE, si besoin, la partie la plus diligente à faire publier la présente décision au bureau des hypothèques compétent ;

ORDONNE le partage des frais d’expertise judiciaire de bornage et d’implantation des bornes ;

En conséquent, CONDAMNE Madame [F] [M] épouse [V] à payer à Monsieur [J] [A] la somme correspondant à la moitié des frais de l’expertise judiciaire de bornage, fixés par ordonnance de taxe du juge chargé du contrôle des expertises ;

DÉBOUTE Monsieur [J] [A] de sa demande tendant au bénéfice des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE Madame [F] [M] épouse [V] de sa demande tendant au bénéfice des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DIT que pour le surplus des dépens (hors frais d’expertise judiciaire et frais de pose de bornes), chaque partie conservera la charge des dépens qu’elle aura exposés ;

DIT n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Le Greffier La Présidente