09/09/2026

ARRÊT N° 292/2026

N° RG 24/00692 – N° Portalis DBVI-V-B7I-QBLP

PB/IA

Décision déférée du 20 Septembre 2023

Juge des contentieux de la protection de [Localité 1]

22/04143

M.[N]

[Q] [G] [R]

C/

[P] [B]

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU NEUF SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANTE

Madame [Q] [G] [R]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Jean-louis JEUSSET de la SELARL CABINET JEUSSET AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIME

Monsieur [P] [B]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Me Anne-sophie BARRERE de l’AARPI BBDG, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 18 Février 2026 en audience publique, devant la Cour composée de :

E. VET, président

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffière, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

– CONTRADICTOIRE

– prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

– signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffière de chambre.

EXPOSÉ DU LITIGE ET PROCÉDURE

Par contrat du 26 janvier 2016 à effet du 1er février 2016, M. [P] [B] a donné à bail à Mme [Q] [R] un logement sis [Adresse 3] à [Localité 4].

M. [P] [B] a souhaité vendre l’ensemble de son immeuble en 2019.

Suite à de nombreux échanges, Mme [Q] [R] s’est déclarée favorable à une résiliation amiable du bail à condition que lui soit réglée une indemnité de départ anticipé, suivant protocole d’accord de mars 2019, indiquant par courrier du 11 mars 2019 qu’elle ne se portait pas acquéreur du bien.

M. [B] a régularisé avec un tiers le 5 octobre 2022 une promesse de vente sous condition suspensive de l’immeuble dont fait partie l’appartement litigieux.

Le 8 octobre 2022, le bailleur a demandé par courrier à la locataire de libérer les lieux loués avant le 30 janvier 2023, Mme [R] contestant le 26 janvier 2023, par la voie de son conseil, les termes et la régularité de son congé auprès du notaire en charge de la vente.

Par acte d’huissier du 5 décembre 2022, Mme [Q] [R] a fait assigner M. [P] [B] devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de :

– dire et juger que les mentions obligatoires ne sont pas mentionnées dans le congé délivré dans la lettre par le propriétaire,

– dire et juger que le délai de préavis délivré par le propriétaire n’est pas valable,

– en conséquence, déclarer non valide le congé par le propriétaire et l’annuler,

– rétablir Mme [Q] [R] dans ses droits de locataire et notamment dans son droit de préemption afin de lui permettre de se porter acquéreur de l’appartement qu’elle occupe depuis janvier 2016,

– condamner M. [P] [B] au paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– ordonner l’exécution provisoire.

Le 8 mars 2023, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail à la locataire, notamment pour arriéré locatif de 7268 euros.

-:-:-:-

Par jugement du 20 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

– constaté la caducité du protocole d’accord du 11 mars 2019,

– prononcé la nullité du protocole d’accord du 11 mars 2019,

– prononcé la nullité du congé du 8 octobre 2022 adressé à Mme [Q] [R],

– dit que Mme [Q] [R] ne bénéficie pas d’un droit de préemption dans le cadre de la vente de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4],

– déclaré irrecevable[s] les demandes de résiliation du bail [R] [d’] un logement sis [Adresse 3] à [Localité 4] ainsi que celle d’expulsion de Mme [Q] [R],

– condamné Mme [Q] [R] à payer à M. [B] la somme de 6 030 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au mois…,

– rejeté la demande de M. [P] [B] chiffrée à la somme de 3 000 euros relative à son préjudice moral,

– rejeté la demande de M. [P] [B] de réserver son droit d’agir contre Mme [Q] [R] au titre du manque à gagner subi dans la mesure [où] M. [P] [B] ne rapporte pas la preuve du caractère abusif de l’action engagée à son encontre par Mme [Q] [R],

– condamné Mme [Q] [R] à payer à M. [B] [P] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné Mme [Q] [R] aux dépens de l’instance en ce exclu le coût de la notification des présentes conclusions au préfet,

– ordonné l’exécution provisoire.

-:-:-:-

Par déclaration du 27 février 2024, Mme [Q] [R] a relevé appel de ce jugement en ce qu’il a :

– condamné Mme [Q] [R] à payer à M. [P] [B] la somme de 6 030 euros au titre des loyers et charges impayés,

– omis de statuer sur la demande de dommages et intérêts formée par Mme [R] au titre du préjudice moral subi,

– condamné Mme [Q] [R] à payer à M. [P] [B] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné Mme [Q] [R] aux dépens de l’instance.

Selon avis du 13 mars 2024, les parties ont été informées de la désignation d’un conseiller de la mise en état.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 18 avril 2024, Mme [Q] [R], appelante, demande à la cour, au visa des articles 1225 et 1353 du code civil, des articles 122 et 124 du code de procédure civile et des dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de :

Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et non fondées,

– confirmer le jugement en ce qu’il a :

’ constaté la caducité du protocole d’accord du 11 mars 2019,

’ prononcé la nullité du protocole d’accord du 11 mars 2019,

’ prononcé la nullité du congé du 8 octobre 2022 adressé à Mme [R],

’ déclaré irrecevable[s] les demandes de résiliation du bail [R] du logement sis [Adresse 3] à [Localité 4] ainsi que celle d’expulsion de Mme [Q] [R],

’ rejeté la demande de M. [P] [B] chiffrée à la somme de 3 000 euros relative à son préjudice moral,

’ condamné Mme [Q] [R] à payer à M. [B] [P] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– infirmer le jugement en ce qu’il a :

’ condamné Mme [Q] [R] à payer à M. [B] [P] la somme de 6 030 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au mois,

’ ordonné l’exécution provisoire,

’ condamné Mme [Q] [R] aux dépens de l’instance en ce exclu le coût de la notification des présentes conclusions au préfet,

En tout état de cause,

– débouter M. [B] [P] de l’ensemble de ses demandes,

– condamner M. [B] au paiement des dommages et intérêts à hauteur de 5 000 euros à Mme [Q] [R] au titre du préjudice moral subi,

– condamner M. [B] [P] aux entiers dépens ainsi qu’à 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [P] [B], intimé, s’est constitué mais n’a pas déposé de conclusions au fond.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 février 2026. L’affaire a été examinée à l’audience du 18 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

La partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs du jugement, au visa de l’article 954 du Code de procédure civile, de sorte que l’intimé est réputé s’approprier les termes du jugement dont appel.

La cour n’est saisie, aux termes des conclusions de l’appelante, que des chefs de jugement l’ayant condamnée à payer un arriéré locatif, outre les dépens de l’instance, ainsi que d’une omission de statuer sur la demande en dommages et intérêts formée par Mme [R].

Sur l’arriéré locatif

L’appelante fait valoir que l’intimé ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe, d’une absence de paiement, qu’elle justifie avoir payé les loyers de mars à avril 2023, que les loyers de juillet et août 2021 ont été réglés par compensation avec l’indemnité de sortie prévue par les parties, que malgré demande en ce sens, le bailleur ne lui a pas remis nombre de quittances de loyer.

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Dès lors que l’appelante est signataire du bail du 26 janvier 2016 l’obligeant à payer un loyer mensuel, c’est à elle d’apporter la preuve d’un paiement libératoire.

Et si le bailleur a obligation de remettre des quittances, sur demande de la locataire, conformément à l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, c’est à la condition qu’il soit justifié du paiement du loyer.

De même, l’appelante ne peut invoquer une éventuelle compensation avec l’indemnité de sortie prévue au protocole d’accord du 11 mars 2019 alors qu’elle en a invoqué l’absence de validité et que le tribunal a définitivement jugé que ce protocole d’accord était caduc, conformément à ce qu’il prévoyait en l’absence de vente de l’immeuble.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire du 8 mars 2023 (pièce n°13 de l’appelante) comportait en annexe un décompte des loyers impayés pour 7268 euros, mois de janvier 2023 inclus.

Le décompte arrêté au 8 mai 2023, sur lequel la condamnation a eu lieu, portait sur dix loyers impayés de 603 euros chacun, soit février, juillet, août 2021, et septembre à décembre 2021 inclus et mars à mai 2023 inclus (pièce n°18 de l’appelante).

L’appelante produit des relevés bancaires (pièces n°9 à 12) établissant le versement de 4 termes de loyers de 603 euros en juin et décembre 2021, mars et avril 2023, ainsi que deux versements supplémentaires de 603 euros chacun en novembre 2022 (pièce n°16) et mai 2023 (pièce n°15).

La cour observe que ces relevés sont parcellaires en ce qu’ils ne portent que sur certaines périodes sans qu’il soit possible d’imputer les versements effectués sur tel ou tel mois de loyer, en l’état d’un paiement irrégulier du loyer et de versements qui pouvaient régulariser des termes antérieurs au paiement.

Ils ne démontrent donc pas que le paiement effectué régularisait le loyer courant.

Le 2 juillet 2023, le bailleur a donné quitus de paiement pour les mois de janvier 2021 et mars à juin 2021, soit 5 mois, pour l’ensemble de l’année 2022, et pour janvier à mars 2023 inclus (pièce n°18) mentionnant un impayé pour avril à juin 2023 inclus.

Il a également donné quitus (pièce n°17) pour les mois d’avril à juin 2023 inclus.

Il s’en déduit qu’il n’a pas donné quitus pour 7 mois en 2021.

Dès lors que la locataire n’établit pas que les paiements parcellaires dont elle justifie ne régularisaient pas un arriéré locatif préexistant, la cour, par voie d’infirmation, condamnera l’appelante à payer 7 mois de loyers de 603 euros, soit 4221 euros, suivant décompte arrêté à juin 2023 inclus.

Sur la demande en dommages et intérêts pour préjudice moral

L’appelante fait valoir qu’elle a été placée dans un climat d’insécurité juridique pendant presque trois ans alors qu’elle était une locataire exemplaire.

Le premier juge n’a statué, ni dans les motifs ni dans le dispositif, sur cette demande en dommages et intérêts.

Dès lors que Mme [R] ne justifie pas du paiement régulier du loyer, étant observé qu’un commandement visant la clause résolutoire lui a été délivré le 8 mars 2023, notamment pour arriéré locatif de 7268 euros, l’appelante n’est pas fondée à invoquer un préjudice moral dont elle ne justifie pas.

La cour, réparant l’omission de statuer, la déboutera de ce chef.

Sur les demandes annexes

Partie perdante, Mme [Q] [G] [R] supportera les dépens d’appel, outre ceux de première instance, comme à bon droit jugé par le premier juge, et ne peut en conséquence prétendre à une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, au titre de ses frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement du 20 septembre 2023 sauf en ce qu’il a condamné Mme [Q] [R] à payer à M. [P] [B] la somme de 6 030 euros au titre des loyers et charges impayés.

Statuant de ce chef,

Condamne Mme [Q] [R] à payer à M. [P] [B] la somme de 4221 euros, au titre des termes de loyers et charges impayés jusqu’à juin 2023 inclus.

Réparant l’omission de statuer du jugement du 20 septembre 2023,

Déboute Mme [Q] [G] [R] de sa demande en dommages et intérêts pour préjudice moral.

Y ajoutant,

Condamne Mme [Q] [G] [R] aux dépens d’appel.

Déboute Mme [Q] [G] [R] de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, au titre de ses frais irrépétibles d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER E.VET