Copropriété : annulation d’une résolution restreignant les vues et démolition du mur occultant une fenêtre

L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 interdit à l’assemblée générale d’imposer, quelle que soit la majorité, une modification de la destination des parties privatives ou des modalités de leur jouissance prévues par le règlement de copropriété. Lorsque ce règlement impose aux copropriétaires de supporter les vues, l’assemblée ne peut légalement les restreindre par la pose de pavés de verre ou l’édification d’un mur.

L’annulation de la résolution ultérieure ne rétablit pas automatiquement une décision antérieure. Encore faut-il établir la notification de son procès-verbal et son caractère définitif. La cour a également retenu que le nouveau vote manifestait la volonté de remettre en cause la précédente décision.

La remise en état peut être ordonnée sous astreinte lorsque les travaux portent atteinte aux droits de jouissance. Le préjudice résultant de l’occultation d’une fenêtre a été réparé par 3 000 euros. La demande indemnitaire, accessoire aux prétentions initiales, était recevable en appel sur le fondement de l’article 566 du code de procédure civile. Les dépens et l’indemnité fondée sur l’article 700 du même code ont été mis à la charge des responsables in solidum.

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La cour maintient l’annulation de la résolution d’assemblée générale, ordonne sous astreinte la démolition du mur construit devant la fenêtre des toilettes et accorde 3 000 euros au titre du préjudice de jouissance. Elle relève toutefois l’absence de preuve d’une occultation de la fenêtre de cuisine et refuse la remise en état concernant les pavés de verre.

Un immeuble a été divisé en copropriété. Un copropriétaire disposait d’un appartement avec la jouissance privative d’un jardin et d’une terrasse. Deux autres copropriétaires ont acquis le lot voisin, dont certaines fenêtres donnaient sur ces espaces.

L’assemblée générale a décidé la pose de pavés de verre devant une fenêtre de cuisine et la construction d’un mur devant une fenêtre de toilettes. Les copropriétaires opposants ont demandé l’annulation de cette résolution et la remise des lieux dans leur état antérieur.

Le tribunal a annulé la résolution mais refusé la remise en état, considérant que les travaux reposaient sur une décision antérieure. En appel, la résolution a été maintenue annulée. La cour a ordonné la démolition du mur sous astreinte et accordé 3 000 euros en réparation du préjudice de jouissance, tout en constatant l’absence de preuve d’une occultation de la fenêtre de cuisine.

• Vues expressément protégées par le règlement de copropriété
• Restriction imposée par une résolution d’assemblée générale
• Modification des modalités de jouissance des parties privatives
• Absence de preuve de la notification de la résolution antérieure
• Volonté de remettre en cause la décision précédente lors du nouveau vote
• Préjudice de jouissance directement causé par le mur

• Règlement de copropriété prévoyant le support des vues droites ou obliques
• Procès-verbal de l’assemblée générale du 17 avril 2021
• Procès-verbal de constat dressé le 7 avril 2021
• Absence de justification de la notification de la résolution antérieure
• Procès-verbal établissant la volonté de procéder à un nouveau vote

La résolution restreignant les vues est annulée et le mur doit être démoli sous astreinte. Les copropriétaires responsables sont condamnés à indemniser le préjudice de jouissance et à supporter, avec le syndicat, les frais de l’instance d’appel.

• Annulation de la résolution portant atteinte aux vues protégées
• Démolition du mur dans le délai imparti
• Application d’une astreinte de 100 euros par jour de retard
• Versement de 3 000 euros au titre du préjudice de jouissance
• Paiement in solidum des dépens et de l’article 700

À faire

• Vérifier les clauses du règlement relatives aux vues
• Produire les procès-verbaux des assemblées concernées
• Établir la notification de chaque résolution contestée
• Faire constater précisément les travaux réalisés
• Chiffrer distinctement le préjudice de jouissance

À éviter

• Restreindre une vue protégée par le règlement de copropriété
• Invoquer une résolution antérieure sans preuve de notification
• Confondre annulation d’une résolution et remise en état automatique
• Réclamer une indemnisation sans établir le lien causal
• Occulter un élément non démontré par les constats produits

La protection des modalités de jouissance prévues par le règlement de copropriété

L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 interdit à l’assemblée générale d’imposer une modification des modalités de jouissance des parties privatives. Le règlement imposait aux copropriétaires de supporter les vues, même lorsque les distances étaient inférieures à celles du code civil. La restriction des vues par des pavés de verre et un mur était donc irrégulière.

La portée d’une résolution antérieure non définitivement établie

L’annulation de la résolution nouvelle ne replacait pas les parties sous l’empire de la décision antérieure. Sa notification au précédent propriétaire n’était pas démontrée, ce qui empêchait d’établir son caractère définitif. En outre, le procès-verbal révélait que le nouveau vote entendait remettre cette décision en cause.

La recevabilité de la demande indemnitaire accessoire en appel

La demande de dommages et intérêts, accessoire aux prétentions soumises au premier juge, était recevable en appel sur le fondement de l’article 566 du code de procédure civile. La cour a indemnisé le préjudice de jouissance causé par le mur, mais aucune occultation de la fenêtre de cuisine n’était établie.

Article 26 de la loi du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Article 566 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Articles 805 et 907 du Code de procédure civile