Responsabilité du syndicat de copropriétaires pour vices de construction et défauts d’entretien : ventilation basse et indemnisation des préjudices

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 engage la responsabilité de plein droit du syndicat pour les dommages causés par un vice de construction ou un défaut d’entretien des parties communes. L’expertise a établi l’existence de ponts thermiques, de façades fissurées et vétustes, ainsi qu’un fonctionnement insuffisant de la ventilation collective, à l’origine d’une humidité excessive. Le remplacement des huisseries et l’installation d’une climatisation ont pu aggraver les phénomènes, sans constituer une faute exonératoire. La preuve d’une obstruction imputable à la copropriétaire n’était pas rapportée.

Les travaux nécessitant le percement du gros œuvre relèvent des parties communes, même lorsqu’ils sont réalisés dans des lots privatifs. Le syndicat doit donc réaliser la ventilation basse et retirer les gravats obstruant la colonne, sous astreinte. L’indemnisation des embellissements peut être accordée sur la base de devis validés par l’expert, indépendamment de la réalisation effective des travaux.

La perte locative est évaluée comme une perte de chance lorsque l’inhabitabilité et le départ anticipé des locataires ne sont pas établis. Le préjudice de jouissance est réparé selon une valeur locative affectée d’un coefficient de réduction. Les frais de relogement sont rejetés faute de justification suffisante. L’article 914 du code de procédure civile fait obstacle à l’examen tardif des moyens relatifs à la recevabilité ou à la caducité de l’appel. Les articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 fondent les condamnations accessoires.

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La cour confirme la responsabilité du syndicat des copropriétaires en raison des désordres liés notamment aux ponts thermiques, aux façades et à la ventilation collective. Elle impose la réalisation d’une ventilation basse et le retrait de gravats, réduit les indemnisations accordées au titre de la perte locative et du trouble de jouissance, et rejette les frais de relogement.

Une copropriétaire possédait un appartement et un studio mitoyens dans un immeuble en copropriété. Après des infiltrations et l’apparition d’une humidité importante, une expertise judiciaire a exclu un défaut d’étanchéité de la terrasse, mais relevé des ponts thermiques, des façades fissurées et vétustes, ainsi qu’une ventilation collective insuffisante.

Des travaux de ravalement ont été réalisés, mais la copropriétaire a demandé la réalisation des autres travaux préconisés et l’indemnisation de ses préjudices. Le tribunal judiciaire a retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires et ordonné des travaux, avec diverses indemnisations.

En appel, la juridiction a écarté les moyens de recevabilité et de caducité soulevés tardivement. Elle a confirmé la responsabilité du syndicat, imposé une ventilation basse et le retrait de gravats, puis réduit l’indemnisation de la perte locative et du trouble de jouissance. Les frais de relogement ont été rejetés.

• Identifier un vice de construction ou un défaut d’entretien des parties communes.
• Établir le lien entre ces désordres et l’humidité excessive des locaux.
• Écarter une faute exonératoire imputable à la copropriétaire.
• Qualifier de parties communes les travaux nécessitant le percement du gros œuvre.
• Évaluer la perte locative selon une chance réelle et non une vacance présumée.
• Justifier l’inhabitabilité, le lien causal et les frais réclamés.

• Rapport d’expertise judiciaire du 5 juin 2018.
• Constatations des ponts thermiques et fissures des façades.
• Rapport Provmc du 10 octobre 2025 localisant le bouchon de ventilation.
• Rapport d’intervention relatif à la révision des colonnes et bouches.
• Devis de reprise des embellissements validés par l’expert.
• Contrats de location et facture de rénovation du studio.

Le syndicat reste tenu de réparer les désordres liés aux parties communes, même lorsque des aménagements privatifs ont pu les aggraver sans constituer une faute. La copropriétaire obtient une indemnisation réduite pour ses préjudices locatif et de jouissance, mais les frais de relogement sont exclus.

• Réalisation de la ventilation basse dans les lots concernés
• Retrait des gravats obstruant la colonne de ventilation
• Paiement des indemnités de 11 375 et 21 060 euros
• Prise en charge des dépens et frais irrépétibles
• Dispense de participation aux frais de procédure selon l’article 10-1

À faire

• Mandater une entreprise pour créer la ventilation basse
• Faire retirer les gravats obstruant la colonne
• Conserver les rapports d’intervention et justificatifs de travaux
• Documenter précisément les périodes de location et d’occupation
• Vérifier l’imputation des frais de procédure sur les charges

À éviter

• Contester tardivement la recevabilité ou la caducité de l’appel
• Imputer sans preuve les désordres aux aménagements privatifs
• Réclamer une perte locative sans établir l’inhabitabilité
• Confondre travaux privatifs et travaux affectant le gros œuvre
• Réclamer des frais de relogement sans justificatifs et lien causal

La responsabilité du syndicat pour les vices de construction et défauts d’entretien

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 rend le syndicat responsable des dommages causés par un vice de construction ou un défaut d’entretien des parties communes. Les ponts thermiques, fissures des façades, défaut d’étanchéité des murs et insuffisances de ventilation relevaient de ces catégories et avaient favorisé l’humidité excessive. Les aménagements privatifs ayant seulement pu aggraver les phénomènes, sans être fautifs ni causals, ils n’exonéraient pas le syndicat.

La qualification des travaux de ventilation affectant le gros œuvre

Les travaux destinés à créer une ventilation basse impliquaient le percement du gros œuvre. Ils concernaient donc des parties communes, même s’ils devaient être réalisés dans les lots privatifs. Le syndicat a été condamné à les réaliser, ainsi qu’à retirer les gravats obstruant le bas de la colonne de ventilation, sous astreinte.

La preuve et l’évaluation des préjudices locatifs et de jouissance

L’absence d’inhabitabilité établie et de départ anticipé des locataires excluait une indemnisation fondée sur une vacance intégrale. La perte locative a été réparée comme une perte de chance, à hauteur de 50 %. Le trouble de jouissance a été calculé selon la valeur locative, la durée retenue et un coefficient de 30 %. Les frais de relogement ont été rejetés faute de preuve d’un lien suffisant.

Articles 804, 805, 907 et 914 du code de procédure civile, Article 700 du code de procédure civile, Article 14 de la loi du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965