Copropriété : régularisation postérieure d’un abri implanté sur les parties communes et rejet de la démolition

La loi du 10 juillet 1965 permet à l’assemblée générale d’autoriser des travaux affectant les parties communes ou leur occupation, lorsque la majorité requise est réunie. Une autorisation peut intervenir après l’exécution des travaux si l’assemblée aurait pu les autoriser initialement, sous réserve de ne pas porter atteinte aux droits acquis des copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. Le seul caractère rétroactif de la régularisation ne suffit donc pas à établir une violation du statut de la copropriété.

L’article 11 du décret du 17 mars 1967 impose une information suffisante des copropriétaires. La juridiction retient cette exigence satisfaite lorsque la convocation comporte des photographies et des plans permettant de matérialiser les travaux.

L’action visant la suppression d’un ouvrage implanté sur les parties communes protège le droit de propriété sur celles-ci et constitue une action réelle immobilière. Elle n’est pas soumise au délai quinquennal applicable aux actions personnelles fondées sur le statut de la copropriété. Selon l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, un copropriétaire peut agir pour la propriété ou la jouissance de son lot, mais doit démontrer une atteinte effective et une mesure nécessaire et proportionnée. L’existence d’une autorisation de stationnement maintenue et l’absence d’altération objectivement établie justifient le rejet de la démolition.

L’article 700 du Code de procédure civile n’est pas appliqué et chaque partie conserve ses dépens. L’exonération prévue par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 est refusée au copropriétaire succombant.

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La régularisation postérieure d’un abri en bois implanté sur les parties communes a été jugée valable. L’action en démolition, non prescrite, a toutefois été rejetée faute de preuve d’une atteinte effective au stationnement ou à la jouissance des parties communes. Les demandes indemnitaires, procédurales et d’exonération de charges ont également été rejetées.

Un copropriétaire a demandé l’annulation d’une résolution d’assemblée générale autorisant la régularisation d’un abri en bois et d’une terrasse implantés sur les parties communes au bénéfice d’autres copropriétaires. Il sollicitait également la démolition de l’abri, une indemnisation et l’exonération de certaines charges de copropriété.

Le tribunal écarte les demandes d’irrecevabilité visant des conclusions et pièces communiquées avant la clôture, celles-ci ayant respecté le calendrier fixé et laissé un délai utile de discussion. Il juge valable la régularisation postérieure de l’abri, aucune atteinte disproportionnée aux droits privatifs ni insuffisance d’information des copropriétaires n’étant démontrée.

La demande de démolition est qualifiée d’action réelle immobilière et n’est donc pas prescrite. Elle est toutefois rejetée faute de preuve d’une atteinte effective au stationnement ou à la jouissance des parties communes. Les demandes indemnitaires, les demandes fondées sur l’article 700 et l’exonération de charges sont également rejetées.

• Autorisation relevant de la compétence de l’assemblée générale
• Majorité légalement requise pour affecter les parties communes
• Absence d’atteinte aux droits acquis et à la destination de l’immeuble
• Information suffisante des copropriétaires par photographies et plans
• Atteinte effective aux droits ou à la jouissance des parties communes
• Mesure de démolition nécessaire et proportionnée

• Résolution n° 17 autorisant le stationnement sur le chemin d’accès
• Photographies annexées à la convocation de l’assemblée générale
• Plans matérialisant l’abri et les travaux réalisés
• Pièces établissant l’absence d’altération objective du stationnement

La régularisation de l’ouvrage est maintenue et la démolition n’est pas ordonnée faute d’atteinte concrètement démontrée. Le copropriétaire demandeur supporte l’échec de ses prétentions, tandis que les autres copropriétaires bénéficient du maintien de l’abri régularisé.

• Maintien de l’abri implanté sur les parties communes
• Rejet de la demande de démolition sous astreinte
• Absence d’indemnisation des parties en l’absence de préjudice prouvé
• Rejet des demandes réciproques fondées sur l’article 700
• Chaque partie conserve la charge de ses dépens
• Refus de l’exonération de charges du copropriétaire succombant

À faire

• Vérifier la compétence et la majorité de l’assemblée générale
• Joindre photographies et plans détaillés à la convocation
• Documenter les droits de stationnement existants
• Établir concrètement toute atteinte à la jouissance
• Respecter le calendrier de communication des pièces

À éviter

• Contester une régularisation uniquement parce qu’elle est postérieure
• Alléguer une gêne sans élément objectif
• Demander une démolition sans démontrer sa nécessité
• Communiquer des pièces hors calendrier procédural
• Réclamer une indemnisation sans preuve d’un préjudice réel

La régularisation postérieure de travaux sur parties communes

La loi du 10 juillet 1965 permet à l’assemblée générale d’autoriser des travaux affectant les parties communes ou leur occupation. Une régularisation après exécution est possible si l’assemblée aurait pu autoriser les travaux avant leur réalisation, à condition de ne pas porter atteinte aux droits acquis des copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. Le seul caractère postérieur de l’autorisation ne suffit pas à entraîner sa nullité.

L’information des copropriétaires lors de la convocation

L’article 11 du décret du 17 mars 1967 impose une information suffisante sur les modalités des travaux. La juridiction retient cette exigence lorsque la convocation comporte des photographies et des plans matérialisant l’ouvrage et les travaux concernés.

La démolition d’un ouvrage implanté sur les parties communes

L’action tendant à la suppression d’un ouvrage pour restituer les parties communes à leur usage collectif est une action réelle immobilière, non soumise au délai quinquennal des actions personnelles du statut de la copropriété. Selon l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire doit néanmoins établir une atteinte effective à ses droits ou à la jouissance normale des parties communes. L’absence d’altération objectivement démontrée et de nécessité concrète justifie le rejet de la démolition.

Article 805 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 11 du décret du 17 mars 1967, Article 15 de la loi du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965