Construction sur un lot de copropriété : permis définitif et absence d’atteinte aux droits des copropriétaires

Les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 encadrent la destination de l’immeuble et l’exercice des droits sur les parties privatives et communes. L’article 26 interdit à l’assemblée générale d’imposer une modification de la destination des parties privatives ou de leurs modalités de jouissance. Le règlement de copropriété ne qualifiait pas le lot de terrain comme inconstructible. La juridiction retient donc qu’une construction était possible, sous réserve du respect du plan local d’urbanisme et de l’absence d’atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Le permis de construire, affiché sur le terrain, était devenu définitif faute de recours contentieux dans le délai applicable. La demande de retrait fondée sur l’illégalité du permis est rejetée au regard de l’article L 424-5 du Code de l’urbanisme. La démolition est également refusée, aucune construction n’ayant été édifiée. L’absence de preuve d’une nuisance, d’une atteinte à l’harmonie de l’immeuble ou à son aspect extérieur fait obstacle aux demandes du syndicat.

Le syndicat, partie perdante, est condamné aux dépens et au paiement de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. L’exécution provisoire de droit, prévue par l’article 514 du même code, est maintenue.

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Le syndicat des copropriétaires demandait la démolition d’une construction projetée et le retrait du permis de construire obtenu par la société propriétaire d’un lot privatif. La juridiction relève qu’aucune construction n’a été édifiée, qu’aucune nuisance ni atteinte aux droits des copropriétaires n’est démontrée et que le permis est définitif. Les demandes du syndicat sont rejetées, avec condamnation aux dépens et au paiement de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La copropriété comprend un lot privatif constitué d’un terrain, détenu par la SARL BELLEDONNE INVESTISSEMENTS. Après le classement de l’une des parcelles en zone constructible, le propriétaire a obtenu un permis de construire pour une maison individuelle, affiché sur le terrain. Le syndicat des copropriétaires a formé un recours gracieux auprès de la mairie, rejeté, sans saisir ensuite le tribunal administratif.

Le syndicat a demandé la démolition de toute construction et le retrait du permis, soutenant qu’une autorisation de l’assemblée générale était nécessaire et que le projet contrevenait au règlement de copropriété. La société a contesté ces demandes, en invoquant la constructibilité du terrain, l’absence de construction réalisée et le caractère définitif du permis.

La juridiction relève qu’aucune construction n’a été édifiée, qu’aucune nuisance ni atteinte aux droits des copropriétaires n’est démontrée et que le permis est définitif. Elle rejette toutes les demandes du syndicat, le condamne aux dépens et à 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Vérifier la destination du lot selon le règlement de copropriété.
• Constater l’absence d’interdiction de construire sur le terrain.
• Respecter les règles du plan local d’urbanisme.
• Établir l’absence d’atteinte aux droits des autres copropriétaires.
• Démontrer toute nuisance ou atteinte à l’harmonie de l’immeuble.
• Exercer le recours contentieux contre le permis dans les délais.
• Justifier l’existence effective d’une construction pour obtenir sa démolition.

• Règlement de copropriété et état descriptif de division du 30 juillet 1982.
• Permis de construire accordé le 23 septembre 2024.
• Affichage du permis sur le terrain le 25 octobre 2024.
• Plans d’architecture prévoyant la conservation de l’accès et aucune modification du terrain.
• Recours gracieux adressé à la mairie le 8 novembre 2024 et rejeté le 15 novembre.

La société propriétaire conserve la possibilité de construire sur le lot, sous réserve du respect des règles d’urbanisme et des droits des copropriétaires. Le syndicat est débouté, supporte les dépens et doit verser 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.

• Maintien du permis de construire devenu définitif.
• Absence d’obligation de retrait du permis.
• Absence de démolition en l’absence de construction édifiée.
• Paiement des dépens et de 3 000 euros au titre de l’article 700.

À faire

• Vérifier la destination du lot dans le règlement.
• Contrôler la conformité du projet au PLU.
• Afficher le permis sur le terrain pendant deux mois.
• Documenter les accès et l’impact architectural du projet.
• Exercer tout recours administratif dans les délais.

À éviter

• Assimiler permis de construire et autorisation de copropriété sans analyse.
• Alléguer une nuisance sans preuve concrète.
• Demander la démolition d’un ouvrage inexistant.
• Laisser expirer le délai de recours contentieux.
• Solliciter le retrait tardif d’un permis sans demande du bénéficiaire.

La constructibilité d’un lot de copropriété

Le règlement de copropriété décrivait le lot comme un terrain sans préciser qu’il était inconstructible. Une construction pouvait donc y être établie, sous réserve du respect du plan local d’urbanisme et de l’absence d’atteinte aux droits des autres copropriétaires, conformément aux articles 8, 9 et 26 de la loi du 10 juillet 1965. La juridiction relève que le permis avait été obtenu et que le projet ne démontrait aucune nuisance ni atteinte à l’harmonie de l’immeuble.

Le délai de contestation d’un permis par les tiers

Selon l’article R600-2 du Code de l’urbanisme, le recours contentieux court à compter du premier jour d’un affichage continu de deux mois. Après le rejet du recours gracieux, le syndicat n’a pas saisi le tribunal administratif dans le délai légal. Le recours des tiers était donc purgé et le permis devenu définitif.

Les conditions du retrait d’un permis de construire

L’article L 424-5 du Code de l’urbanisme permet le retrait d’un permis illégal dans les trois mois suivant sa délivrance ; passé ce délai, le retrait suppose la demande expresse du bénéficiaire. La demande de retrait du syndicat, fondée sur l’illégalité du permis, a été rejetée, aucun recours contentieux n’ayant été exercé et le permis étant définitif.

Article 455 du Code de procédure civile, Article 804 du Code de procédure civile, Article 8 de la loi du 10 juillet 1965, Article 9 de la loi du 9 juillet 1965, Article 26 de la loi du 9 juillet 1965, Article R600-2 du Code de l’urbanisme, Article R424-15 du Code de l’urbanisme, Article 25 de la loi du 10 juillet 1965, Article L424-5 du Code de l’urbanisme, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 514-1 du Code de procédure civile