Fixation du loyer renouvelé d’un hôtel exploité sous plusieurs baux : méthode hôtelière, prorata des surfaces et intérêts

La valeur locative du bail renouvelé est déterminée selon la méthode hôtelière rénovée : recette théorique possible, taux d’occupation, taux de rendement locatif et correctifs liés aux charges. La juridiction valide une recette fondée sur les prix moyens, la capacité de l’établissement, les petits déjeuners et les déductions justifiées, sans retenir les effets de la crise sanitaire postérieure au renouvellement.

Lorsque l’hôtel est exploité dans des locaux appartenant à plusieurs bailleurs, la valeur locative du bail litigieux est calculée au prorata de la surface louée par rapport à la superficie totale, et non selon le seul nombre de chambres. La terrasse, même partiellement exploitable, peut être retenue à sa surface réelle lorsqu’elle constitue un atout commercial.

Sur le fondement des articles L.145-33 et suivants et R.145-10 du Code de commerce, le loyer est fixé à 76 000 euros HT/HC à compter du 1er janvier 2020. Les rappels de loyers produisent intérêts au taux légal à compter de l’assignation, avec capitalisation annuelle conformément aux articles 1231-6, 1343-2 et 1344 du Code civil. La demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile est accueillie au profit du bailleur.

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Dans le cadre du renouvellement d’un bail commercial portant sur une partie d’un hôtel, le bailleur sollicitait une forte revalorisation du loyer. L’expertise, fondée sur la méthode hôtelière rénovée et une répartition selon les surfaces louées, avait fixé la valeur globale. La cour confirme le loyer annuel de 76 000 euros HT/HC, écarte l’incidence de la crise sanitaire et prévoit la capitalisation des intérêts.

Un bail commercial portant sur une partie d’un hôtel a été renouvelé à compter du 1er janvier 2020. Le bailleur a demandé une importante revalorisation du loyer, tandis que le preneur contestait la valeur locative retenue.

L’hôtel comprend 35 chambres et des espaces communs répartis entre plusieurs immeubles et sept baux. Une expertise judiciaire a appliqué la méthode hôtelière rénovée, en intégrant le prix moyen des chambres, le taux d’occupation, les petits déjeuners et un taux de rendement de 18 %. La valeur globale a ensuite été répartie selon la surface louée, représentant 55 % de la superficie totale.

Le juge a fixé le loyer à 76 000 euros HT/HC. En appel, la juridiction confirme cette évaluation, écarte l’incidence de la crise sanitaire et refuse une majoration fondée sur la communication entre bâtiments. Elle ajoute que les rappels de loyers porteront intérêts au taux légal avec capitalisation annuelle.

• Évaluer la recette théorique selon les caractéristiques de l’établissement hôtelier
• Retenir un prix moyen par chambre cohérent avec les comparaisons sectorielles
• Appliquer le taux d’occupation communiqué et vérifié lors de l’expertise
• Intégrer les recettes de petits déjeuners selon le ratio réellement observé
• Appliquer un taux de rendement adapté aux caractéristiques et à l’emplacement
• Répartir la valeur globale selon la proportion des surfaces louées
• Écarter les événements postérieurs au renouvellement du bail

• Rapport d’expertise judiciaire du 21 décembre 2021
• Prix moyen de 95 euros communiqué lors des opérations d’expertise
• Taux d’occupation de 70 % retenu pour l’hôtel
• Ratios 2018 et 2019 des chambres et petits déjeuners vendus
• Surfaces mesurées : 555 m² sur 1 012 m²
• Caractéristiques matérielles : terrasse, ascenseur et accès hôtelier

Le preneur doit supporter le loyer renouvelé fixé judiciairement et les conséquences financières du rappel depuis le 1er janvier 2020. Le bailleur obtient les intérêts du rappel à compter de l’assignation, leur capitalisation annuelle, les dépens et une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Maintien du loyer annuel à 76 000 euros HT/HC
• Paiement des rappels de loyers dus depuis le 1er janvier 2020
• Application des intérêts légaux à compter du 3 septembre 2020
• Capitalisation annuelle des intérêts échus
• Prise en charge des dépens par le preneur
• Paiement de 4 000 euros au titre de l’article 700

À faire

• Identifier la date exacte du renouvellement du bail
• Documenter les surfaces comprises dans chaque bail hôtelier
• Vérifier les prix moyens pratiqués par les établissements comparables
• Établir les taux d’occupation et de captage des petits déjeuners
• Calculer les intérêts légaux et leur capitalisation annuelle

À éviter

• Fonder la valeur locative sur le seul chiffre d’affaires réalisé
• Intégrer des événements postérieurs au renouvellement du bail
• Répartir la valeur uniquement selon le nombre de chambres
• Négliger les espaces communs et les surfaces techniques
• Oublier de demander les intérêts dès l’acte introductif d’instance

La méthode hôtelière rénovée de fixation du loyer

La valeur locative repose sur une recette théorique possible, un taux d’occupation et un taux de rendement locatif, avec correctifs éventuels liés aux charges. La juridiction retient les données d’exploitation communiquées à l’expert, notamment 95 euros par chambre, 70 % d’occupation et 1,2 petit déjeuner par chambre. La crise sanitaire, postérieure au renouvellement, n’est pas intégrée.

La répartition de la valeur locative entre plusieurs baux

Lorsque l’hôtel est exploité dans des locaux relevant de plusieurs propriétaires, la valeur du bail litigieux est calculée selon la proportion de surface louée dans la superficie totale. Le nombre de chambres détenues par le bailleur ne suffit pas, car les espaces techniques et de circulation des autres locaux contribuent également à l’exploitation.

Les intérêts sur les rappels de loyers commerciaux

La demande du bailleur, omise par le premier juge, est recevable. Les rappels de loyers portent intérêts au taux légal à compter du 3 septembre 2020, date de l’acte introductif d’instance, avec capitalisation annuelle conformément aux articles 1231-6, 1343-2 et 1344 du Code civil.

Article 914-5 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Articles L.145-33 et suivants du Code de commerce, Article R.145-10 du Code de commerce, Article 1231-6 du Code civil, Article 1343-2 du Code civil, Article 1344 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile