Responsabilité du constructeur de maison individuelle : indemnisation des réserves non levées et distinction entre pénalités de retard, trouble de jouissance et relogement

La cour confirme la responsabilité contractuelle du constructeur et sa garantie d’achèvement pour les désordres réservés à la réception et non levés. Les réserves complémentaires ont été notifiées dans les conditions de l’article L. 231-8 du code de la construction et de l’habitation. Le coût des reprises est fixé au regard des devis validés et des estimations de l’expert judiciaire, le devis établi par le constructeur étant écarté faute de couvrir l’ensemble des travaux et en raison de l’absence de levée des réserves.

Le retard de livraison est calculé jusqu’à la date effective de livraison. Le choix tardif des revêtements, prévu par un avenant signé la veille du terme contractuel, justifie une réduction d’un mois. L’indemnité contractuelle, calculée à raison de 1/3000e du prix par jour, est donc ramenée à 1 000,05 euros après déduction du paiement provisionnel déjà effectué.

Les pénalités de retard ne font pas obstacle à une indemnisation complémentaire lorsque le maître de l’ouvrage établit un préjudice distinct. La cour distingue ainsi le trouble de jouissance du coût du relogement pendant les travaux de reprise. Elle refuse toutefois de retenir une résistance abusive, l’exercice de la défense n’étant abusif qu’en cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol.

L’exception d’inexécution ne permet pas aux maîtres de l’ouvrage de refuser le paiement des situations contractuelles dès lors que l’ouvrage a été réceptionné et que les désordres sont indemnisés séparément. L’article 700 du code de procédure civile est accordé en première instance et en appel. La demande fondée sur les articles R. 631-4 du code de la consommation et L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution est rejetée, faute de démonstration de la situation économique du professionnel ou d’une considération d’équité.

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Après une réception assortie de nombreuses réserves, le constructeur a été condamné à financer les reprises et à indemniser divers préjudices, tandis que les maîtres de l’ouvrage devaient régler le solde du marché. En appel, la cour réduit l’indemnité de retard en tenant compte d’un avenant, reconnaît ou augmente certaines sommes au titre des troubles de jouissance et du relogement, et maintient la compensation des créances.

Des maîtres de l’ouvrage ont conclu avec la SAS Trecobat un contrat de construction de maison individuelle. Le chantier, ouvert le 28 juin 2018, devait être livré sous douze mois. La réception est intervenue le 24 octobre 2019 avec de nombreuses réserves, complétées ultérieurement. Les réserves n’ayant pas été levées, une expertise judiciaire a évalué les travaux de reprise et plusieurs préjudices.

Le constructeur a été condamné en première instance à financer les reprises, à indemniser le retard, les troubles de jouissance, certains frais annexes et le préjudice moral, tandis que les maîtres de l’ouvrage ont été condamnés au paiement de deux situations impayées, avec compensation des créances.

En appel, la cour réduit l’indemnité de retard en tenant compte d’un avenant signé tardivement, mais augmente ou reconnaît l’indemnisation du trouble de jouissance et des frais de relogement futurs. Elle maintient la condamnation au paiement du solde du marché, rejette la résistance abusive et accorde une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Réserves nombreuses constatées lors de la réception et non levées
• Réserves complémentaires notifiées dans les conditions de l’article L. 231-8
• Chiffrage des reprises établi par une expertise contradictoire
• Préjudice de jouissance distinct établi au-delà des pénalités de retard
• Retard calculé jusqu’à la livraison, avec prise en compte de l’avenant tardif
• Ouvrage réceptionné malgré les désordres, excluant l’exception d’inexécution

• Procès-verbal de réception du 24 octobre 2019 comportant de nombreuses réserves
• Notifications de réserves complémentaires des 29 octobre 2019 et 22 août 2020
• Rapport d’expertise judiciaire et estimations des travaux de reprise
• Devis produits par les maîtres de l’ouvrage et validés par l’expert
• Échanges de courriels, courriers et absence de mainlevée des réserves
• Avenant n° 3 signé avant le terme et lettre recommandée prorogeant le délai

Le constructeur demeure tenu du coût des reprises, des frais de relogement et des préjudices distincts établis, tout en conservant sa créance correspondant aux situations du marché. Les maîtres de l’ouvrage obtiennent une indemnisation complémentaire mais doivent régler le solde contractuel, avec compensation des créances selon les modalités judiciairement retenues.

• Prise en charge des travaux de reprise chiffrés par expertise
• Paiement de 7 700 euros pour le relogement futur
• Indemnisation du trouble de jouissance distinct
• Maintien de la créance du constructeur sur les situations impayées
• Support des dépens et versement des indemnités de procédure par le constructeur

À faire

• Faire constater précisément les réserves à la réception
• Notifier les réserves complémentaires dans les délais applicables
• Obtenir des devis contradictoires pour chaque reprise
• Documenter séparément la privation de jouissance et le relogement
• Calculer le retard jusqu’à la livraison effective

À éviter

• Présenter un chiffrage incomplet des travaux réparatoires
• Confondre pénalités de retard et trouble de jouissance
• Opposer l’exception d’inexécution après réception intégrale
• Réclamer un préjudice forfaitaire sans justificatifs objectifs
• Invoquer une résistance abusive sans établir la mauvaise foi

Les réserves et la garantie d’achèvement des constructeurs

La responsabilité contractuelle et la garantie d’achèvement du constructeur sont retenues pour les désordres réservés à la réception et non levés. Les réserves complémentaires ont été notifiées dans les conditions de l’article L. 231-8 du code de la construction et de l’habitation. Le chiffrage de l’expert est privilégié, les éléments produits par le constructeur ne couvrant pas tous les travaux et ne constituant pas une évaluation suffisamment probante.

Le cumul des pénalités de retard et du trouble de jouissance

Les pénalités de retard ne privent pas le maître de l’ouvrage d’une indemnisation complémentaire. Celle-ci suppose toutefois la preuve d’un préjudice distinct. La privation du logement et la promiscuité subie pendant 88 jours caractérisent ce préjudice, évalué selon la valeur locative objectivement quantifiable.

L’exception d’inexécution du maître de l’ouvrage

La réception intégrale de l’ouvrage et l’indemnisation séparée des désordres font obstacle au refus de payer les situations n° 6 et 7. Les maîtres de l’ouvrage ne peuvent donc opposer l’exception d’inexécution, même si les travaux de reprise sont importants. Les intérêts contractuels sont maintenus selon les modalités fixées par les premiers juges.

Article L. 231-8 du code de la construction et de l’habitation, Article 700 du code de procédure civile, Article 699 du code de procédure civile, Article R. 631-4 du code de la consommation, Article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution