Copropriété : sursis à statuer faute de syndic, d’état descriptif de division et de mise en cause complète

Sur le fondement des articles 1240 et 1241 du Code civil, la responsabilité des copropriétaires suppose la démonstration d’une faute, d’un dommage et d’un lien causal. Le tribunal rejette les demandes indemnitaires, faute de preuve d’une inaction fautive des défendeurs : le retard des travaux procède principalement d’un désaccord sur la répartition des coûts, auquel la demanderesse a elle-même participé.

La demande de paiement des travaux ne peut être examinée utilement en l’état. Les anciens copropriétaires assignés ont vendu leurs lots, les copropriétaires actuels n’ont pas été mis en cause, aucun syndic ne représente le syndicat et la répartition des dépenses demeure indéterminée faute d’état descriptif de division. L’article 17 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 impose la désignation d’un syndic et prévoit, à défaut, la désignation judiciaire d’un administrateur provisoire.

En application de l’article 378 du Code de procédure civile, le tribunal sursoit à statuer jusqu’à la désignation d’un syndic, l’établissement de l’état descriptif de division et la mise en cause de tous les copropriétaires. Les autres demandes, frais et dépens sont réservés. Le sursis peut être révoqué ou abrégé conformément à l’article 379, alinéa 2, du Code de procédure civile.

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Une copropriétaire demande le remboursement de travaux urgents rendus nécessaires par des infiltrations provenant de la toiture, ainsi que des dommages et intérêts. La procédure est compliquée par la vente de plusieurs lots, l’absence de syndic et l’impossibilité de déterminer les tantièmes, aucun état descriptif de division n’étant disponible. Le tribunal rejette les demandes indemnitaires et sursoit à statuer sur les travaux jusqu’à régularisation.

Une propriétaire d’un appartement situé au dernier étage d’un immeuble en copropriété a subi plusieurs dégâts des eaux liés à la vétusté de la toiture. Une assemblée générale avait retenu une entreprise et fixé une répartition des travaux selon les surfaces habitables, mais un désaccord sur la quote-part d’un copropriétaire a empêché leur réalisation.

Après de nouvelles infiltrations, deux copropriétaires ont financé des travaux urgents. Une assemblée générale ultérieure, destinée notamment à examiner la réfection de la toiture, a été annulée. La propriétaire a alors recherché la responsabilité des autres copropriétaires et demandé le paiement des travaux ainsi que l’indemnisation de préjudices matériel et moral.

Au cours de la procédure, deux défendeurs ont vendu leurs lots sans que les acquéreurs soient appelés en cause. L’immeuble ne disposait pas de syndic et aucun état descriptif de division ne permettait de déterminer les tantièmes. Le tribunal rejette les demandes indemnitaires et sursoit à statuer sur les travaux jusqu’à la régularisation de ces difficultés.

• Établir une faute imputable à chaque copropriétaire
• Rapporter la preuve d’un dommage et d’un lien causal
• Identifier les copropriétaires actuellement concernés par les travaux
• Désigner un syndic représentant le syndicat des copropriétaires
• Établir un état descriptif de division déterminant les tantièmes
• Mettre en cause tous les copropriétaires concernés

• Rapport d’expertise judiciaire du 6 décembre 2019
• Procès-verbal de l’assemblée générale du 21 novembre 2015
• Devis accepté de l’entreprise CEG TOITURE
• Facture du 21 avril 2017 pour les travaux urgents
• Acte de vente et attestation notariale établissant les mutations
• Éléments relatifs à l’annulation de l’assemblée générale de 2020

La demanderesse ne reçoit aucune indemnité au titre des préjudices invoqués. La demande de paiement des travaux reste suspendue jusqu’à la régularisation de la représentation du syndicat, de la répartition des charges et de la composition des parties à l’instance.n

• Rejet des demandes de réparation morale et matérielle
• Désignation préalable d’un syndic
• Établissement de l’état descriptif de division
• Mise en cause des copropriétaires actuels
• Réservation des autres demandes, frais et dépens

À faire

• Désigner un syndic par assemblée ou voie judiciaire
• Établir l’état descriptif de division
• Identifier les copropriétaires actuels
• Mettre en cause les acquéreurs des lots vendus
• Actualiser la répartition des travaux

À éviter

• Assigner d’anciens copropriétaires pour des obligations attachées aux lots
• Réclamer les fonds au nom du syndicat sans mandat
• Fixer les quotes-parts sans état descriptif de division
• Omettre les copropriétaires actuels de la procédure
• Alléguer une faute sans preuve d’inaction personnelle

La responsabilité fondée sur les articles 1240 et 1241 du Code civil

nLa responsabilité suppose la preuve d’une faute, d’un dommage et d’un lien causal. Le tribunal retient que le retard des travaux résultait principalement d’un désaccord sur la répartition des dépenses, impliquant notamment la demanderesse, et non d’une inaction fautive imputable aux défendeurs. Les demandes d’indemnisation pour préjudices matériel et moral sont donc rejetées.n

Les conditions de détermination des débiteurs des travaux

nLa condamnation au paiement des travaux ne peut être prononcée alors que deux défendeurs ont vendu leurs lots, que les copropriétaires actuels ne sont pas parties à l’instance et que la demanderesse ne peut représenter le syndicat pour percevoir les fonds et régler l’entreprise.n

Le sursis à statuer en présence d’obstacles à la réalisation des travaux

nSur le fondement de l’article 378 du Code de procédure civile, le tribunal suspend l’instance jusqu’à la désignation d’un syndic, l’établissement d’un état descriptif de division déterminant les tantièmes et la mise en cause de tous les copropriétaires. L’article 17 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 justifie la régularisation de la représentation du syndicat.

Articles 812 à 816 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 378 du Code de procédure civile, Article 379 alinéa 2 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Articles 32-1 et 64 du Code de procédure civile, Articles 1240 et 1241 du Code civil, Articles 10 et 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 17 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965