Recevabilité après la vente d’un immeuble : irrecevabilité de l’action décennale des anciens propriétaires et clause préalable de saisine ordinale

Le juge de la mise en état est, en principe, seul compétent pour statuer sur les fins de non-recevoir, conformément à l’article 789, 6° du code de procédure civile. Le renvoi à la formation de jugement demeure facultatif et suppose une complexité ou un état d’avancement le justifiant. Les articles 31 et 32 du même code imposent un intérêt légitime et la qualité requise pour agir, appréciés au jour de l’introduction de l’instance.

La vente de l’immeuble transfère la qualité de maître de l’ouvrage attachée à la garantie décennale de l’article 1792 du code civil. Les anciens propriétaires sont donc irrecevables à agir sur ce fondement, mais peuvent agir contractuellement pour leurs préjudices personnels antérieurs à la vente, notamment un trouble de jouissance ou une perte de valeur, sous réserve de l’acte de vente. La clause de subrogation ne transfère que les préjudices matériels lorsqu’elle est ainsi rédigée.

En application de l’article 1615 du code civil, le contrat de maîtrise d’œuvre transmis avec l’immeuble conserve ses conditions d’exercice. La clause imposant une saisine préalable du Conseil régional de l’Ordre des architectes est opposable aux acquéreurs pour les actions contractuelles contre l’architecte. Son absence entraîne l’irrecevabilité, non régularisable en cours d’instance. Elle ne s’étend ni à la garantie décennale de l’article 1792 ni à l’action directe contre l’assureur fondée sur l’article L.124-3 du code des assurances. Le contrôle des clauses abusives prévu par l’article L.132-1 du code de la consommation ne s’applique pas à un contrat conclu entre professionnels.

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Le juge de la mise en état prive les anciens propriétaires de qualité pour agir au titre de la garantie décennale, tout en leur reconnaissant la possibilité d’obtenir réparation de préjudices personnels antérieurs à la vente. Les demandes contractuelles contre l’architecte sont irrecevables faute de saisine préalable de l’Ordre, tandis que l’acquéreur demeure recevable à agir sur le fondement décennal.

Des acquéreurs ont acheté en 2012 une villa construite entre 2006 et 2007, affectée de divers désordres. Après une expertise judiciaire ordonnée en référé, ils ont vendu l’immeuble à la SARL CALCULUS INTERNATIONAL FINANCES le 2 juillet 2018. L’acquéreur a été subrogé dans les droits et obligations du vendeur au titre de la procédure en cours.

En 2022, les anciens propriétaires et la société acquéreuse ont assigné plusieurs constructeurs, architectes et assureurs, notamment sur le fondement de la garantie décennale et de la responsabilité contractuelle. Plusieurs défendeurs ont soulevé l’absence de qualité ou d’intérêt à agir des anciens propriétaires, ainsi que le défaut de saisine préalable du Conseil régional de l’Ordre des architectes.

Le juge de la mise en état retient que les anciens propriétaires n’ont plus qualité pour agir au titre de la garantie décennale, mais peuvent demander réparation de préjudices personnels antérieurs à la vente. Il déclare irrecevables les demandes contractuelles dirigées contre l’architecte faute de saisine préalable du Conseil régional de l’Ordre des architectes, tout en maintenant la recevabilité de l’acquéreur sur le fondement décennal.

• Apprécier l’intérêt et la qualité à agir au jour de l’assignation
• Vérifier la qualité de propriétaire de l’ouvrage au titre de l’article 1792
• Identifier un préjudice personnel antérieur à la vente
• Interpréter la portée de la clause de subrogation
• Rechercher la transmission du contrat de maîtrise d’œuvre
• Constater l’absence de saisine préalable du Conseil régional de l’Ordre
• Distinguer action contractuelle et garantie décennale

• Acte authentique d’acquisition du 26 avril 2012
• Acte notarié de vente du 2 juillet 2018
• Clause de subrogation insérée dans l’acte de vente
• Contrat de maîtrise d’œuvre du 28 janvier 2005
• Actes introductifs d’instance des 25 juillet au 2 août 2022
• Absence justifiée de saisine préalable du Conseil régional de l’Ordre

Les anciens propriétaires ne peuvent plus poursuivre les constructeurs sur le fondement décennal, mais conservent une action contractuelle limitée à leurs préjudices personnels antérieurs. La société acquéreuse reprend les droits matériels transmis, demeure recevable au titre de la garantie décennale et doit poursuivre l’instance au fond ; ses demandes contractuelles contre l’architecte sont toutefois irrecevables faute de saisine préalable de l’Ordre.

• Exclusion de l’action décennale des anciens propriétaires
• Maintien des demandes pour trouble de jouissance personnel
• Transfert des préjudices matériels à l’acquéreur
• Irrecevabilité contractuelle contre l’architecte
• Recevabilité décennale de la société acquéreuse
• Conclusion au fond par l’acquéreur avant l’audience fixée

À faire

• Produire l’acte de vente et sa clause de subrogation
• Distinguer les préjudices matériels des préjudices personnels
• Vérifier la qualité de propriétaire lors de l’assignation
• Identifier le fondement décennal ou contractuel de chaque demande
• Justifier la saisine préalable de l’Ordre des architectes

À éviter

• Réclamer aux anciens propriétaires des réparations matérielles transférées
• Confondre transmission du contrat et transfert des préjudices personnels
• Invoquer la clause ordinale contre une action décennale
• Tenter de régulariser la saisine ordinale en cours d’instance
• Présenter une demande contractuelle sans vérifier la clause préalable

Le pouvoir du juge de la mise en état sur les fins de non-recevoir

L’article 789, 6° du code de procédure civile attribue au juge de la mise en état une compétence exclusive pour statuer sur les fins de non-recevoir après sa désignation. Le renvoi à la formation de jugement n’est qu’une faculté, réservée aux moyens complexes ou aux situations le justifiant. La fin tirée du défaut de qualité des anciens propriétaires étant simple et en état d’être jugée, elle est tranchée dans l’ordonnance.

La qualité à agir après la vente de l’immeuble

Selon les articles 31 et 32 du code de procédure civile, l’intérêt et la qualité s’apprécient au jour de l’action. La garantie décennale de l’article 1792 du code civil est attachée à la propriété de l’ouvrage : les vendeurs ne peuvent donc plus agir sur ce fondement après la vente. Ils conservent toutefois une action contractuelle pour leurs préjudices personnels antérieurs, tandis que la clause de subrogation a transféré les préjudices matériels à l’acquéreur.

La saisine préalable de l’ordre des architectes

Le contrat de maîtrise d’œuvre transmis avec l’immeuble impose aux acquéreurs ses conditions d’exercice, conformément à l’article 1615 du code civil. La clause de saisine préalable du Conseil régional de l’Ordre des architectes est opposable pour les actions contractuelles contre l’architecte. Son inexécution rend ces demandes irrecevables et sa régularisation en cours d’instance est impossible. La clause ne s’applique pas à l’action décennale fondée sur l’article 1792 du code civil.

Article 789, 6° du Code de procédure civile, Article 122 du Code de procédure civile, Article 31 du Code de procédure civile, Article 32 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article L.111-8 du Code de procédure civile, Article 1792 du Code civil, Article 1147 ancien du Code civil, Article 1343 du Code civil, Article 1615 du Code civil, Article L.132-1 du Code de la consommation, Article L.124-3 du Code des assurances