Cour d’appel, Pôle 4 – Chambre 1, 16 octobre 2026, RG n° 25/02274

RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 16 OCTOBRE 2026

(n° 2026/ 264 , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/02274 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CKYBJ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Novembre 2024-TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Paris- RG n° 21/04444

APPELANT

Syndic. de Copro. SDC [Adresse 8] [Localité 12] représenté par son syndic: S.A.S. FONCIA PARIS RIVE DROITE – Ranelagh, S.A.S. au capital de 72 010,00 €, immatriculée au RCS de Paris sous le n° : 582 098 026, en son établissement sis [Adresse 3] (France), représentée par ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

C/O FONCIA PARIS RIVE

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représenté par Me Agnès LEBATTEUX SIMON de la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0154

INTIMÉS À TITRE PRINCIPAL ET APPELANTS À TITRE INCIDENT

Madame [P] [G] [J] [Y] épouse [W], née le 05 Août 1954 à [Localité 3], médecin de l’Education Nationale

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par Me Emilie TADEO-ARNAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : C752

Monsieur [E] [Q] [W], né le 25 Août 1948 à [Localité 5], marié, retraité

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représenté par Me Emilie TADEO-ARNAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : C752

S.A. ALLIANZ IARD, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de Nanterre sous le n ° : 542 110 291

[Adresse 7]

[Localité 7]

Représentée par Me Philippe MARINO ANDRONIK de la SCP DORVALD MARINO, avocat au barreau de PARIS, toque : P0143

S.A. AXA FRANCE IARD, en qualité d’assureur du SDC de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 12], société anonyme à conseil d’administratrion,immatriculée au RCS de Nanterre sous le n° : 722 057 460

[Adresse 9]

[Localité 8]

Représentée par Me François BLANGY de la SCP CORDELIER & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P0399

Syndic. de copro. 19 DEPART représenté par son syndic, le Cabinet GERALPHA GESTION

[Adresse 10]

[Localité 12]

Représentée par Me Sophie BILSKI CERVIER de la SELEURL BILSKI AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : R093

La Société PANLILE, SCI, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de Paris sous le n° : 834 278 061

[Adresse 8]

[Localité 12]

Représentée par Me Benjamin MOISAN de la SELARL BAECHLIN MOISAN Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : L34

INTIMÉE

Madame [C] [H], née le 30 Janvier 1967 à [Localité 10], gérante de société, mariée

[Adresse 11]

[Localité 12]

Représentée par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELAS LX PARIS- VERSAILLES- REIMS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 18 Juin 2026, en audience publique, devant la Cour composée de :

Mme Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre

Mme Nathalie BRET, conseillère

M. Claude CRETON, magidtrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par M. Claude CRETON dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : Mme Elisabeth VERBEKE

ARRÊT :

– contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Madame Elisabeth VERBEKE, greffière, présente lors de la mise à disposition.

*

* *

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte du 30 septembre 2016, Mme [H] a vendu à M. et Mme [W] un appartement dans un immeuble en copropriété situé à [Localité 1], [Adresse 10].

L’immeuble est mitoyen de celui situé [Adresse 8], également soumis au statut de la copropriété, et assuré par la société Allianz IARD.

La SCI Panlile, également assurée par la société Allianz IARD, est propriétaire dans cet immeuble d’une cellule commerciale située au rez-de-chaussée dans laquelle sa locataire exploite un restaurant.

Dès l’entrée dans les lieux, M. et Mme [W] ont constaté qu’une importante humidité saturait l’appartement et le rendait inhabitable.

Selon l’expertise judiaire ordonnée le 16 novembre 2017 à la demande de M. et Mme [W], les dégradations sont apparues entre le mois de mai 2016 et la date de signature de la vente. L’expert a retenu que les désordres avaient pour origine :

– une remontée capillaire provenant de l’immeuble situé [Adresse 8],

– une fuite importante sur le collecteur, partie commune de l’immeuble situé [Adresse 10],

– une fuite provenant du collecteur du restaurant situé [Adresse 8] et au niveau du regard devant l’ancienne loge de concierge.

M. et Mme [W] ont assigné Mme [H], sur le fondement de la garantie des vices cachés en résolution de la vente, subsidiairement en nullité de la vente sur le fondement du dol, plus subsidiairement encore en paiement de dommages-intérêts

Par jugement du 14 novembre 2024, le tribunal judiciaire de Paris a :

– débouté M. et Mme [W] de leur demande formée contre Mme [H] principalement en résolution de la vente, subsidiairement en nullité de la vente, plus subsidiairement en paiement de dommages-intérêts ;

– débouté M. et Mme [W] de leur demande de condamnation du SDC du [Adresse 8] à procéder aux travaux de réparation conformément au devis de la société Lavillaugouet ;

– débouté M. et Mme [W] de leur demande de condamnation de la SCI Panlile à procéder aux travaux de réparation conformément au devis de la société Lavillaugouet ;

– condamné in solidum le SDC du [Adresse 8] et la SCI Panlile à payer à M. et Mme [W] la somme de 20 617,30 euros correspondant au coût des travaux de réfection de leur appartement conformément au devis de la société MARV ;

– condamné in solidum le SDC du [Adresse 8] et la SCI Panlile à payer à M. et Mme [W] la somme de 2 061,73 euros correspondant au frais de maîtrise d’oeuvre de ces travaux ;

– condamné in solidum le SDC du [Adresse 8] et la SCI Panlile à payer à M. et Mme [W] la somme de 53 861 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;

– condamné in solidum le SDC du [Adresse 8] et la SCI Panlile à payer à M. et Mme [W] la somme de 2 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

– débouté M. et Mme [W] de leurs demandes contre le SDC du [Adresse 10] et contre la société Allianz IARD ;

– condamné M. et Mme [W] à payer à Mme [H] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et rejeté les autres demandes d’application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Panlile et le SDC du [Adresse 8] ont interjeté appel de ce jugement.

Les deux instances ont été jointes.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] conclut à l’infirmation du jugement en ce qu’il :

– la condamne in solidum avec SCI Panlile à payer à M. et Mme [W] la somme totale de 78 540,03 euros, outre les intérêts au taux légal, capitalisés annuellement et la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– rejette sa demande de condamnation contre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] et son action en garantie contre la société Allianz.

Il demande en conséquence à la cour de débouter M. et Mme [W], la SCI Panlile et la société Axa des demandes formées contre lui et, à titre subsidiaire, si une condamnation est prononcée, de limiter sa responsabilité à concurrence de 20 % du préjudice causé à M. et Mme [W] et, en cas de condamnation in solidum, de condamner, ses co-obligés, à garantir cette condamnation à concurrence de 50 % pour le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] et de 20 % pour la SCI Panlile.

Il demande également à la cour de limiter le montant des dommages-intérêts accordés à M. et Mme [W] à 14 867,60 euros au titre des travaux de remise en état de l’appartement et à 45 780,66 euros au titre de leur préjudice de jouissance.

Il sollicite en outre la condamnation de son assureur, la société Allianz, à garantir le paiement des sommes dues au titre des éventuelles condamnation.

Elle réclame enfin la condamnaton de la partie perdante à lui payer la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour contester sa responsabilité dans les désordres subis par M. et Mme [W] elle considère qu’il existe une incertitude sur leur origine et fait valoir, alors qu’elle-même et la SCI Panlile ont réalisé les travaux préconisés par l’expert, qui mettait en cause une fuite du collecteur de l’immeuble et un réseau fuyard dans les locaux de la SCI Panlile, que le mur de l’appartement de M. et Mme [W], mitoyen avec l’immeuble, est toujours saturé d’eau ainsi qu’il résulte du procès-verbal de constat d’un commissaire de justice du 2 avril 2025, qui a relevé que le taux d’humidité de ce mur était de 100 %.

Si sa responsabilité est retenue par la cour, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] soutient qu’elle doit être partagée :

– avec Mme [D] qui ne pouvait ignorer que l’appartement vendu était humide puisque le diagnostic réalisé en vue de la vente faisait état de la présence d’humidité ;

– avec le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10], qui engage sa responsabilité de plein droit pour les désordres ayant leur origine dans les parties communes, puisque l’expert, se fondant sur le rapport de l’entreprise Lavillalougouet, a relevé l’existence d’une fuite importante sur le collecteur commun de l’immeuble ’qui peuvent expliquer et contribuer partiellement ou totalement au phénomène de remontées capillaires’ ; 

– avec le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] puisque l’expert a relevé un défaut d’entretien des parties communes, engageant sa responsabilité de plein droit.

La SCI Panlile conclut principalement à l’annulation du jugement.

A titre subsidiaire, sur la demande d’expertise, elle demande à la cour de dire que la mission de l’expert doit porter sur le des deux immeubles mitoyens et à la recherche de l’origine, la cause et l’étendue des désordres.

A titre plus subsidiaire, elle conclut à l’infirmation du jugement en ce qu’il la condamne in solidum avec le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] aux paiements de certaines sommes à M. et Mme [W], aux dépens et au paiement d’une somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ordonne la capitalisation des intérêts et en ce qu’il rejettes les demandes contre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10], les demandes de M. et Mme [W] contre la société Allianz, la demande de garantie du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] contre la société Allianz.

Elle demande à la cour, statuant à nouveau de :

– condamner Mme [H] à indemniser les préjudices subis par M. et Mme [W] à concurrence de 15 % ;

– condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] à indemniser les préjudices subis par M. et Mme [W] à concurrence de 25 % ;

– condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à indemniser les préjudices subis par M. et Mme [W] à concurrence de 60 % ;

– débouter M. et Mme [W], Mme [D], du syndicat des copropriétaires du [Adresse 10], du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8], de la société Axa et de la société Allianz des demandes formées contre elle.

A titre subsidiaire, si sa responsabilité est retenue, de :

– limiter sa responsabilité à 20 % des préjudices subis par M. et Mme [W] ;

– condamner son assureur, la société Allianz, à la garantir des condamnations prononcées contre elle ;

– lui accorder un délai de 24 mois pour s’acquitter de sa dette ;

– condamner à indemniser M. et Mme [W] Mme [D] à concurrence de 15 %, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] à concurrence de 25 %, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à concurrence de 40 % ;

– condamner à la garantir des condamnations prononcées contre elle, Mme [H] à concurrence de 15 %, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] à concurrence de 25 %, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à concurrence de 40 % ;

– dire qu’elle sera exonérée de sa quote-part des sommes dues par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] ;

– débouter l’ensemble des parties des demandes formées contre elle.

Elle sollicite enfin la condamnation de la partie perdante à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de sa demande de nullité du jugement pour violation du principe de la contradiction, la SCI Panlile fait valoir que non seulement l’assignation ne lui a pas été délivrée à personne mais à domicile, mais surtout que les conclusions de M. et Mme [W], qui ont évolué en cours d’instance, et celle des autres parties ne lui ont pas été signifiées.

Pour contester sa responsabilité dans la survenance des désordres, elle soutient que si l’expert a constaté l’existence d’une fuite dans les conduites d’évacuation des eaux usées provenant de l’évier et du lavabo et du siphon de la cuisine de son local, il n’a pas été établi par l’expert que l’eau ruisselait vers l’appartement de M. et Mme [W] ; qu’en outre, il est physiquement impossible que la canalisation fuyarde soit la cause des désordres causé à leur appartement puisque compte tenu de la gravité du sol, l’eau ruisselait dans le regard situé dans la cour de l’immeuble.

Elle ajoute que malgré les réparations qu’elle a effectuées dès qu’elle a eu connaissance de l’existence de ces fuites, les désordres persistent dans l’appartement de M. et Mme [W].

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] conclut principalement à la confirmation du jugement.

Formant un appel incident, M. et Mme [W] concluent à l’infirmation du jugement en ce qu’il :

– rejette sa demande principale de résolution de la vente, subsidiairement de nullité de la vente, plus subsidiairement en condamnation de Mme [H] à lui payer des dommages-intérêts ;

– rejette sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 10], du syndicat des cop:ropriétaires du [Adresse 8] et de la SCI Panlile à procéder aux travaux de réparation selon le devis de l’entreprise Lavillaugouet ;

– rejette leurs demandes contre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] et de la société Allianz ;

– les condamne à payer à Mme [H] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils demandent à la cour, à titre principal, de :

– rejeter la demande de la société Axa de caducité de la déclaration d’appel ;

– prononcer la résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés, subsidairement sa nullité sur le fondement du dol, très subsidiairement sur le fondement de l’article 1601 du code civil en raison de la perte de la chose, outre les restitutions subséquentes ;

– condamner Mme [H] à leur payer :

* la somme de 17 345 euros correspondant aux ’frais de notaire’ ;

* la somme de 15 000 euros correspondant aux frais de l’agent immobilier ;

* la somme de 1 215,01 euros correspondant au coût des travaux qu’ils ont réalisés ;

* la somme de 7 569,82 euros correspondant aux frais du procès-verbal de constat du 16 octobre 2016, du procès-verbal de constat du 10 février 2025, du rapport du cabinet Boutin conseil construction ;

* la somme de 1 019 euros correspondant à la taxe foncière ;

* la somme de 5 589,18 euros correspondant aux charges de copropriété ;

* la somme de 1 341,55 euros correspondant aux frais d’assurance ;

* la somme de 1 800 euros correspondant à la facture de maîtrise d’oeuvre de la société Mansio ;

* la somme de 100 620 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;

* la somme de 15 000 euros en réparation de leur préjudice moral.

A titre subsidiaire, ils sollicitent l’organisation d’une expertise.

Plus subsidiairement encore, ils demandent à la cour de retenir les responsabilités de Mme [H], du syndicat des copropriétaires du [Adresse 10], du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] et de la SCI Panlile et de les condamner in solidum avec la société Axa et la société Allieanz à leur payer la somme de 20 617,30 euros au titre des travaux de réfection correspondant au devis de la société Marv, la somme de 1 800 euros correspondant aux frais de maîtrise d’oeuvre réglés à la société Mansio, la somme de 100 620 euros correspondant au coût des travaux de reprise à réaliser, la somme de 2 580 euros en réparation de leur préjudice de jouissance, la somme de 15 000 euros en réparation de leur préjudice moral.

Ils sollicitent enfin la condamnation in solidum de Mme [H], du syndicat des copropriétaires du [Adresse 10], de la société Axa, du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8], de la SCI Panlile, de la société Allianz à leur payer la somme de

15 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [H] conclut à la confirmation du jugement, subsidiairement à la limitation à 15% de sa condamnation à indemniser le préjudice subi par M. et Mme [W].

Elle sollicite en outre la condamnation in solidum de M. et Mme [W], la SCI Panlile, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à lui payer la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour s’opposer à la demande de résolution ou de nullité de la vente, elle indique que l’appartement était habitable puisqu’il avait été précédemment occupé pendant près de vingt ans soit par elle-même soit par un locataire, qu’elle avait informé M. et Mme [W] de l’existence de problèmes d’humidité, qui étaient d’ailleurs apparents ainsi que l’atteste l’agent immobilier chargé de la vente et le professionnel qui a réalisé les diagnostics. Elle soutient que ce n’est qu’après la réalisation de la vente que les problèmes d’humidité se sont aggravés ainsi que l’a admis l’expert judiciaire qui explique qu’ ’un événement s’est manifestement produit entre mai 2016 et octobre 2016 qui aura accru et accéléré les manifestations d’humidité, et dont il est incontestable qu’il provienne de la loge du [Adresse 8]’. Elle fait valoir qu’en conséquence, les conditions de la garantie des vices cachés ne sont pas réunies faute d’antériorité du vice allégué.

Elle ajoute que l’existence d’un dol n’est pas non plus établie puisqu’elle avait informé mmme [W] de l’existence des problèmes d’humidité dont elle avait connaissance et qu’elle ne pouvait avoir conscience des désordres qui sont apparus après la vente.

Faisant valoir que dans leurs premières conclusions d’appel, la SCI Panlile et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] n’ont formulé aucune demande contre elle, la société Axa conclut à la caducité de leur déclaration d’appel en ce qu’elles sont formées contre elle.

Elle conclut en outre à l’irrecevabilité, comme nouvelles, de la demande de garantie formée contre elle par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13], de la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] contre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] et de la demande de la SCI Panlile contre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10], cette demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à indemniser M. et Mme [W] étant également irrecevable faute de qualité pour agir.

Elle conclut également au rejet de la demande de nullité du jugement formée par la SCI Panlile.

Elle conclut, enfin, à la confirmation du jugement qui rejette les demandes qui ont été formées contre elle et contre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 14].

A titre subsidiaire, la société Axa demande à la cour de la déclarer bien fondée à opposer à son assuré ou à tout tiers qui agirait contre elle sur le fondement de la police d’assurance souscrite par la syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] les limites de garantie, notamment la franchise contractuelle, prévue par cette police.

Elle réclame enfin la condamnation de la SCI Panlile, ou de toute autre partie perdante, à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Allianz conclut à la confirmation du jugement en ce qu’il déboute M. et Mme [W] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] des demandes formées contre elle.

A titre subsidiaire, elle conclut à l’infirmation du jugement qui retient la responsabilité du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] et demande à la cour de débouter M. et Mme [W] et toutes autres parties des demandes formées contre celui-ci et contre elle.

Plus subsidiairement encore, la société Allianz demande à la cour de :

– limiter la responsabilité du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] dans la survenance des désordres à 10 % ;

– débouter M. et Mme [W] de leur demande d’indemnisation du préjudice de jouissance, en tout cas d’appliquer la clause de la police limitant à trois ans l’indemnisaiton de ce préjudice ;

– débouter M. et Mme [W] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] de leur demande tendant à la prise en charge de l’indemnisation de leur préjudice moral.

Elle réclame enfin la condamnation de la SCI Panlile, ou de toutes autre partie perdante, à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR CE :

Considérant que M. et Mme [W] produisent un procès-verbal de constat du 12 octobre 2016 dans lequel l’huissier de justice déclare : ’Losque je pénètre dans l’appartement, une odeur d’humidité est immédiatement prenante. Je pénètre directement dans la première pièce. Sur le mur face à la fenêtre, il existe deux niches. (…) Le revêtement de la paroi intérieure de la niche de droite est détrempé et s’effrite. La partie basse des parois latérales intérieures de la niche de droite est complètement détériorée par l’humidité, présence de cloques pleines et éclatées, de moisissures de couleur violette, de traces d’humidité. En bas du pan de mur entre les deux niches, il existe des traces brunes d’humidité. Sur le mur où est prise la porte d’entrée, en partie basse, dans l’angle côté kitchenette, il existe plusieurs taches d’humidité. En bas de ce même mur, à droite de la prise de téléphone, il existe une trace de moisissure de couleur violette. Au milieu du mur situé en face de la porte d’entrée, il existe une petite alcôve dont la partie basse comporte des traces d’humidité. J’accède ensuite dans la deuxième pièce où je note des traces d’humidité dans l’angle du mur mitoyen de la pièce précédente (côté salle de bains). En bas du mur situé face à la porte d’accès, il existe des traces d’humidité’ ; que l’huissie,r qui a mesuré l’humidité, indique que le ’testeur présente à chaque relevé un taux d’humidité maximum’ ;

Considérant que l’expert judiciaire a indiqué avoir ’noté dès l’entrée dans les lieux une atmosphère particulièrement humide’ et, procédant à des mesures d’humidité, a constaté ’sur les murs comme sur les doublages une présence d’humidité arrivant à saturation’ et que ’l’humidité relevée est à saturation au niveau du sol comme au niveau du plafond’ ; qu’il indique que l’étendue des désordres a été révélée à M. et Mme [W] lorsque, à l’occasion de travaux, a été déposé le doublage avec des panneaux BA 13 qui avait été posé par Mme [H] sur le mur situé en contre face de l’ancienne loge de concierge de l’immeuble mitoyen, [Adresse 8] ; que se fondant sur ses constatations et sur les rapports de recherche de fuites, il a retenu que l’origine des désordres litigieux ne se situe pas dans l’appartement mais qu’ils ont été causés par une fuite sur le réseau d’évacuation en PVC de l’ancienne loge de l’immeuble [Adresse 8], une importante fuite du collecteur commun de l’immeuble [Adresse 10] provoquant des remontées capillaires dans l’appartement, une fuite importante du collecteur privatif du local appartenant à la SCI Panille, [Adresse 8], dans lequel est exploité un restaurant ; qu’il a considéré que les désordres liés à l’humidité de l’appartement existaient avant la vente et que Mme [H] avait tenté d’y remédier par la pose d’une cloison de doublage sur le mur contigu à la loge de l’immeuble mitoyen ; qu’il a considéré que cette humidité s’était aggravée entre le mois de mai 2016, date de la promesse de vente, et le mois d’octobre 2016 lorsque M. et Mme [W] ont pris possesion des lieux, en raison d’un événement ’dont il est incontestable qu’il provient de l’ancienne loge du [Adresse 8]’ ;

Considérant que parmi les pièces produites par Mme [H] figure un devis de la société Alliance bâtiment du 9 février 2006 dont il résulte qu’elle a fait réaliser des travaux de ’démolition du sol actuel grande pièce, soit : moquette, chape et carrelage au fond de la pièce’ et de ’coulage d’une chape en mortier de ciment comprenant fourniture et pose d’un film polyane’ ; que ce devis porte également sur la création ’en petite pièce’, c’est-à-dire dans la chambre, de ’2 ventilations haute et basse dans les tableaux de fenêtres’ ; qu’en outre, l’expert judiciaire a constaté qu’avait été posé un doublage du mur par des panneaux BA13 sur lesquels étaient marqués une date de fabrication du 11 octobre 2006, ce qui établit que la pose est postérieure à cette date ; que selon le rapport de recherche de fuite du 9 janvier 2017, ces panneaux de doublage, collés contre le mur, sont ventilés ;

Considérant qu’il est ainsi établi que l’appartement est atteint d’un vice qui, en raison de l’importance de l’humidité, qui est généralisée et s’étend à tous les murs et au sol de l’appartement, rend le bien impropre à l’usage d’habitation auquel il était destiné ; que si ces désordres ont été constatés par M. et Mme [W] le lendemain de la remise des clefs lors de la signature de l’acte de vente, ils sont nécessairement antérieurs à la vente ; qu’en outre, les travaux réalisés par Mme [H] en 2016, révèlent, par leur nature (coulage d’une chape isolée du sol par un film polyane, création de ventilations, doublage ventilé d’un mur), qu’ils étaient destinés à remédier à de graves problèmes d’humidité structurels existants déjà à cette date ; qu’il est ainsi établi que Mme [H] avait connaissance au jour de la vente des vices affectant le bien ; que si, lors de la visite de l’appartement, M. et Mme [W] ont pu constater que l’immeuble était humide, ils n’ont pu avoir connaissance de ce vice affectant l’appartement dans toute son ampleur et ses conséquences que lorsque l’entreprise à laquelle ils avaient confié des travaux de remise en état, après avoir procédé à la dépose du doublage en BA 13, constatant la gravité des désordres, a dû renoncer à poursuivre ces travaux ; que Mme [H], dont il a été retenue qu’elle avait connaissance du vice affectant l’appartement, dont elle ne justifie pas en avoir informé M. et Mme [W], ne peut se prévaloir de la clause de non-garantie de l’acte de vente ; qu’il convient en conséquence de faire droit à la demande de résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés et d’ordonner les restitutions subséquentes ;

Considérant que dès lors qu’il a été retenu que Mme [H] avait connaissance du vice affectant le bien vendu, M. et Mme [W] sont également fondés à lui réclamer, au titre de la responsabilité civile délictuelle, l’indemnisation de leurs préjudices ; qu’ils justifient ainsi par la production de pièces justificatives avoir réalisé dans l’appartement des travaux pour un coût de 1 215,01 euros, avoir réglé la commission de l’agent immobilier d’un montant de 15 000 euros, la taxe foncière d’un montant de 1 019 euros, les charges de copropriété d’un montant de 5 589,18 euros, les primes d’assurance du bien d’un montant de 1 341,55 euros, les frais de constats d’huissier de justice du 12 octobre 2016 et du 10 février 2025 d’un montant de 320 euros et 420 euros et les frais d’expertise privée d’un montant de 6 829,82 euros, les sommes versées au cabinet d’architecture Mansio, soit 1 800 euros ; qu’en outre, en raison de la gravité des désordres, l’appartement a été inhabitable depuis la vente et l’est demeuré malgré les travaux réalisés dans les parties communes de l’immeuble du [Adresse 10] et de l’immeuble du [Adresse 8] et dans les parties privatives appartenant à la SCI Panlile ainsi qu’il résulte du procès-verbal de constat du 10 février 2025 qui indique que :

’Les parois murales sont hors d’usage et ne comportent plus aucun revêtement de peinture. (…) L’ensemble présente des infiltrations d’eau, des auréoles et de la moisissure. L’ensemble est hors d’usage. Le plafon présente également de la moisissure sur son ensemble. Les deux fenêtres de l’appartement (…) ne ferment pas. Les boiseries ont gonflé et la fermeture est impossible. Je constate que cet appartement est inhabitable, tant par l’absence de revêtements aux murs, sol et plafond, que par l’absence de chauffage et des fermetures des fenêtres, ainsi que par l’absence d’installations. Je prends note qu’il n’existe aucune cuisine, à l’exception d’un évier et d’un four micro-ondes de fortune et qu’il n’y a pas de salle de bain’ ; que procédant à la mesure du taux d’humidité, il a indiqué que le ’testeur indique 100 % d’humidité sur les parois murales…’ ;

que M. et Mme [W] ayant été privés de la jouissance du bien pendant depuis son acquisition, il convient de leur allouer au titre de l’indemnisation de ce préjudice une somme 50 000 euros ; que du fait des contraintes liées à l’expertise judiciaire et à la procédure judiciaire, M. et Mme [W] justifient en outre avoir subi un préjudice moral qu’il convient d’évaluer à 3 000 euros ; qu’enfin, en application des dispositions de l’article 1961 du code général des impôts, en conséquence de la résolution de la vente pour cause de vice caché, les droits d’enregistrement ou la taxe de publicité foncière peuvent être restitués à M. et Mme [W] ; qu’il y a donc lieu de les débouter de la demande d’indemnisation qu’ils ont formée contre Mme [H] sur la base de ces impositions ;

Considérant que la demande de M. et Mme [W] en résolution de la vente ayant été accueillie, il y a lieu d’infirmer le jugement qui les a déboutés de cette demande et de leur demande subsidiaire d’annulation et, tirant les conséquences de cette décision, a condamné in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] et la SCI Panlile, déclarés responsables des désordres, à indemniser M. et Mme [W] de leurs préjudices ;

Considérant que les demandes de condamnations formées par M. et Mme [W] contre la SCI Panlile et contre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] ont été formées subsidiairement pour le cas où il ne serait pas fait droit à la demande de résolution ou de nullité de la vente ; que dès lors que sur l’appel incident de M. et Mme [W] la cour a fait droit à la demande de résolution de la vente, rendant sans objet ces demandes subsidiaires, il n’y a pas lieu de statuer sur les appels et les appels incidents ;

PAR CES MOTIFS : statuant publiquement

La cour,

Infirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Prononce la résolution de la vente conclue le 30 septembre 2016 entre Mme [C] [H], venderesse, d’une part, M. [E] [W] et Mme [P] [Y], épouse [W], acquéreurs, d’autre part, portant sur l’appartement d’une superficie de 26,39 m², au rez-de-chaussée de l’immeuble situé à [Localité 12], [Adresse 10], cadastré section AH n° [Cadastre 1] ;

Ordonne les restitutions subséquentes ;

Condamne Mme [H] à payer à M. et Mme [W] à titre de dommages-intérêts :

– la somme de 1 215,01 euros correspondant au coût des travaux réalisés dans l’appartement ;

– la somme de 15 000 euros au titre du remboursement de la commission de l’agent immobilier ;

– la somme de 1 019 euros correspondant à la taxe foncière ;

– la somme de 5 589,18 euros correspondant aux charges de copropriété ;

– la somme de 1 341,55 euros correspondant aux primes d’assurance ;

– la somme de 7 569,82 euros correspondant aux coûts des constats d’huissier de justice et de l’expertise privée ;

– la somme de 1 800 euros au titre de la facture due au cabinet d’architecte Mansio ;

– la somme de 50 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;

– la somme de 3 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

Rejette toutes les autres demandes ;

Vu en application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8], de la SCI Panlile, de la société Axa France IARD, de la société Allianz IARD, de Mme [H] et condamne Mme [H] à payer à M. et Mme [W] la somme de 4 000 euros ;

Condamne Mme [H] aux dépens de première instance et d’appel, comprenant les frais de l’expertise judiciaire, qui pourront être recouvrés directement, pour ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision, par Maître Blangy (SCP Cordelier & associés) conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE,