TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copies certifiées conformes
délivrées le:
à Me BUNIAK

■

Charges de copropriété

N° RG 25/02548 –
N° Portalis 352J-W-B7J-C7C4Z

N° MINUTE :

Assignation du :
26 Février 2025

JUGEMENT
rendu le 10 Septembre 2026
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son syndic le Cabinet CRAUNOT, Société Anonyme, prise en la personne de son représentant légal domicilié de droit audit siège en cette qualité.
[Adresse 2]
[Localité 3]

Représenté par Maître Nathalie BUNIAK, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1260

DÉFENDERESSE

La SCI DU SANTEUIL, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 4]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Hélène SAPEDE, Vice-Présidente, statuant en juge unique assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

Décision du 10 Septembre 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/02548 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7C4Z

DÉBATS

À l’audience du 26 Mai 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 10 Septembre 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
en premier ressort
***
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI DU SANTEUIL est propriétaire des lots de copropriété n°10 dépendant d’un immeuble situé au [Adresse 1] à Paris 10ème.

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 31 décembre 2024 et remise au destinataire le 2 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure la SCI DU SANTEUIL de payer la somme de 10 515,37 euros au titre des charges de copropriété.

Par acte du 26 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] à Paris 10ème a fait assigner la SCI DU SANTEUIL en paiement des sommes de 17 565,68 au titre des appels de charges et appels de travaux impayés au 13 février 2025 pour la période allant du 01/10/2023 au 15/01/2025, de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts et de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens avec distraction au profit de Maîtrre Buniak en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par RPVA le 10 mars 2026, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
– lui donner acte qu’il se désiste de sa demande principale en paiement ;
– condamner la SCI DU SANTEUIL à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts ;
– condamner la SCI DU SANTEUIL à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
– ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
– condamner la SCI DU SANTEUIL aux dépens dont distraction au profit de Maître Buniak en application de l’article 699 du code de procédure civile.
Cité suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile avec remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, la SCI DU SANTEUIL n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 11 mars 2026, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 26 mai 2026. La décision a été mise en délibéré au 10 septembre 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la SCI DU SANTEUIL de ses obligations.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, en l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la SCI DU SANTEUIL a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières, les charges payees avec retard correspondant à un appel pour travaux urgents ainsi qu’aux appels afferents aux travaux de refection de la toiture, désormais payés.

Ainsi, faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, sera condamné aux dépens. Sa demande au titre des frais irrépétibles sera ordonnée.
PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] de ses demandes ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] aux dépens ;

Dit n’y voir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Fait et jugé à [Localité 1] le 10 Septembre 2026.

La Greffière La Présidente