Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 03 SEPTEMBRE 2026

(n°125, 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/06693 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFSMY

Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Mars 2022 – Tribunal judiciaire de PARIS – RG n° 20/03086

APPELANTE

S.C.I. AJP94

[Adresse 1]

[Localité 1]

Immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 814254637

Représentée par Me François-genêt KIENER de l’AARPI PARRINELLO VILAIN & KIENER, avocat au barreau de PARIS, toque : R098

INTIMEE

S.A.S. SOCIÉTÉ GÉNÉRALE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 326259629

Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocate au barreau de PARIS, toque : K0065

Représentée par Me Christophe DENIZOT de l’ASSOCIATION AARPI NICOLAS DENIZOT TRAUTMANN ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : B0119

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 908 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 1er Juin 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme Marie GIROUSSE, conseillère.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Nathalie RECOULES, présidente

Mme Marie GIROUSSE, conseillère

Mme Stéphanie DUPONT, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Mme Yvonne TRINCA

ARRÊT :

– Contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Mme Stéphanie DUPONT, conseillère, en remplacement de Mme Nathalie RECOULES, présidente de chambre, empêchée, et par Mme Carole TREJAUT, greffière, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Aux termes d’un acte sous seing-privé du 18 juin 2010, la société SSIMI aux droits de laquelle se trouve désormais la SCI AJP94 en qualité de crédit-preneur de la société COMI-GE, a consenti un contrat de sous location soumis au statut des baux commerciaux à la Société Générale portant sur des locaux d’une superficie totale de 1558 m2 (quote-part des parties communes incluse- lots n°104 et 204) au 3ème étage de l’immeuble [Adresse 3] situé [Adresse 4] et [Adresse 5], à usage exclusif de bureaux, ainsi que 15 emplacements de parking situés au 5ème sous-sol, pour neuf années à compter du 18 juin 2010, moyennant un loyer annuel en principal de 718.520 euros hors taxes et hors charges, payable d’avance et trimestriellement. Bien que le bail en cause constitue une sous-location la SCI AJP94 sera appelée ci-après « la bailleresse » et la Société Générale « la locataire ».

Par acte d’huissier du 17 décembre 2018, la SCI AJP94 a signifié à la Société Générale un congé pour le 17 juin 2019 avec offre de renouvellement au 18 juin 2019, moyennant un nouveau loyer annuel de 1.081.360 euros en principal hors taxes et hors charges.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 4 février 2020 reçue par la Société Générale le 06 février 2020, la SCI AJP94 a notifié un mémoire en demande.

Par acte d’huissier de justice du 16 mars 2020, la société SSIMI a assigné la Société Générale devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir fixer le loyer de renouvellement à effet du 18 juin 2019 à la somme annuelle de 1.081.360 euros hors taxes et hors charges.

Par jugement avant dire droit en date du 16 octobre 2020, le juge des loyers commerciaux a :

– constaté, par l’effet du congé du 18 décembre 2018 avec offre de renouvellement par la SCI AJP94 et le maintien dans les lieux de la Société générale depuis le 17 juin 2019, le principe du renouvellement du bail à compter du 18 juin 2019 ;

– dit qu’en raison du caractère monovalent des lieux loués d’une surface utile de 1.558 m2, le prix du bail renouvelé doit être fixé en application des règles de l’article R.145-11 du code de commerce ;

– avant dire droit sur le prix du bail renouvelé, désigné en qualité d’expert M. [P] [T] ;

– fixé le loyer provisionnel dû à compter du 18 février 2019 au montant du loyer contractuel indexé hors taxes et charges ;

– ordonné l’exécution provisoire ;

– réservé les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par arrêt du 19 octobre 2022, la cour d’appel de Paris a infirmé ce jugement en ses dispositions sur la surface utile, fixant la surface à prendre en considération à 1307,50 m2 et l’a confirmé en ses autres dispositions.

L’expert a déposé son rapport le 21 juin 2021 concluant à une valeur locative au 18 juin 2019 comprise entre :

– 814.885 euros pour une capacité de 10,23 m2 de bureaux et déduction faite de la participation du bailleur aux travaux du locataire ;

– 562.538 euros pour une capacité de 14,53 m2 de bureaux et déduction faite de la participation du bailleur aux travaux du locataire.

Par jugement en date du 24 mars 2022, le juge des loyers commerciaux a :

– fixé à 569.538 euros en principal par an à compter du 18 juin 2019 le montant du loyer du bail renouvelé (depuis cette date) entre la SCI AJP94 et la Société Générale pour les locaux situés [Adresse 4] et [Adresse 5], toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;

– dit que le loyer trop payé par le locataire portera intérêt au taux légal de plein droit à compter de la date d’effet du nouveau loyer ;

– dit que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts, en application de l’article 1154 du code civil ;

– débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

– partagé les dépens par moitié entre les parties, incluant le coût de l’expertise judiciaire ;

– rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par acte en date du 30 mars 2022 remis au greffe de la cour d’appel de céans, la SCI AJP94 a interjeté appel du jugement.

La clôture a été prononcée le 19 mars 2025 et l’affaire appelée à l’audience du 1er juin 2026.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées le 20 décembre 2024, la SCI AJP94, appelante, demande à la cour de :

– dire et juger l’appel formé par la société SCI AJP94 à l’encontre du jugement n° RG 20/03086 rendu le 24 mars 2022 par le juge des loyers commerciaux près le Tribunal judiciaire de Paris être recevable et bien fondé ;

– reformer le jugement n°RG 20/03086 rendu le 24 mars 2022 par le juge des loyers commerciaux près le tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il a :

’ Fixé à 569.538 euros en principal par an à compter du 18 juin 2019 le montant du loyer du bail renouvelé (depuis cette date) entre la SCI AJP94 et la SA Société générale pour les locaux situés [Adresse 4] et [Adresse 6], toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées, ;

’ Dit que le loyer trop payé par le locataire portera intérêt au taux légal de plein droit à compter de la date d’effet du nouveau loyer ;

’ Dit que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts, en application de l’article 1154 du code civil ;

’ Débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

’ Partagé les dépens par moitié entre les parties, qui incluront le coût de l’expertise judiciaire,

Statuant à nouveau :

– dire et juger que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative à compter du 18 juin 2019 ;

– fixer le loyer du bail renouvelé entre la SCI AJP94 et la Société générale à compter du 18 juin 2019 à la somme d’un million vingt-deux mille sept cent quatre-vingt-treize euros et cinquante centimes (1.022.793,50 euros) par an, hors taxes et hors charges, avec intérêts de droit et capitalisation des intérêts, à compter de chacune des échéances contractuelles, en application de l’article 1343-2 du code civil ;

– condamner la Société Générale à restituer à la SCI AJP94 l’intégralité des sommes lui ayant été réglées par cette dernière en exécution du jugement n° RG 20/03086 rendu le 24 mars 2022 par le juge des loyers commerciaux près le tribunal judiciaire de Paris;

– débouter la Société Générale de l’entier de ses moyens, demandes, fins et conclusions ;

– condamner la Société Générale à payer à la SCI AJP94 la somme de 5.000,00 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner la Société Générale en tous les dépens .

Par conclusions notifiées le 3 mars 2025, la Société Générale, intimée, demande à la cour de :

– confirmer le jugement rendu le 24 mars 2022 par le juge des loyers commerciaux en ce qu’il a :

’ fixé le loyer de renouvellement au 18 juin 2019 à la valeur locative s’agissant de locaux à usage de bureaux ;

’ fixé le loyer de renouvellement en se basant sur :

une surface utile de 1.307,50 m2 correspondant à la surface des parties privatives ;

en réalisant une décote en raison de la capacité d’accueil limitée par un nombre restreint de cabinets d’aisance et un abattement en raison des travaux du locataire au prorata de la seule participation du bailleur qualifiée dans le bail, et en raison de l’accession en fin de jouissance ;

pour les emplacements de parking : un prix unitaire de 2.200 euros par emplacement.

’ dit que le loyer trop payé par le locataire portera intérêt au taux légal de plein droit à compter de la date d’effet du nouveau loyer ;

’ dit que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts en application de l’article 1154 du Code civil ;

– infirmer le jugement sur la valeur locative,

En conséquence, statuant a nouveau :

– fixer le loyer du bail renouvelé au 18 juin 2019 à un montant annuel de 475.000 euros en principal, hors charges et hors taxes ;

En toute hypothèse,

– débouter la SCI AJP94 de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

– condamner la SCI AJP94 au paiement d’une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la SCI AJP94 au paiement des entiers dépens dont la totalité des frais d’expertise judiciaire.

La cour renvoie à ces conclusions pour le complet exposé des moyens des parties, en application de l’article 455 du code de procédure civile. 

MOTIFS DE LA DÉCISION

La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes qui ne constituent pas des prétentions visant à conférer un droit à la partie qui les requiert et ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Sur la valeur locative

L’article L. 145-36 du code de commerce précise que les éléments permettant de déterminer le prix des baux commerciaux de locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en conseil d’état. L’article R.145-11 auquel il renvoie, dérogeant à la règle du plafonnement des loyers résultant de l’article L.145-34, dispose que le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigé en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence, les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R.145-7 étant alors applicables.

Selon ces deux alinéas , à défaut de locaux équivalents, les prix pratiqués dans le voisinage peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence, les références proposées devant porter sur plusieurs locaux et comporter pour chaque local son adresse et sa description succincte et être corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

Il est constant qu’en l’espèce, les locaux en cause sont à usage exclusif de bureaux.

Par motifs pertinents et détaillés, que la cour adopte, le tribunal a rappelé les constats opérés par l’expert concernant les caractéristiques du bail et des locaux, relevant notamment leur bonne situation géographique à l’est du quartier central des affaires à proximité de la gare [Etablissement 1] et du [Adresse 7] bénéficiant d’une bonne desserte par les transports en commun ; une bonne impression d’ensemble pour un immeuble en pierre de taille de ravalement correct de cinq étages ayant un double accès, des entrées majestueuses mais surélevées ayant une bonne desserte par deux groupes d’ascenseurs (4 Hall A et 2 Hall B) ; des agencements ordinaires à l’état d’usage et 15 places de stationnement au sous-sol.

Les parties s’accordent avec l’expert et le jugement déféré pour retenir conformément à l’arrêt précité du 19 octobre 2022 une surface utile de 1.307,50 m2 correspondant à la surface des parties privatives.

Au regard des éléments de comparaison, des caractéristiques des locaux et du bail, le jugement déféré a retenu pour les bureaux, une valeur locative avant correctifs de 650 euros/m². La bailleresse demande de retenir une valeur de 755 euros/m² en faisant la moyenne arithmétique du prix du loyer au mètre carré des baux conclus par le même bailleur avec les sociétés LYF et Groupe Quintesens situées dans le même immeuble, tandis que la locataire demande de retenir un prix de 550 euros/m² en prenant en considération également d’autres éléments de référence.

Pour apprécier la valeur locative conformément aux dispositions de l’article L.145-36, il est insuffisant de se référer seulement à deux baux donnés en location par le même bailleur situés dans le même immeuble même s’ils présentent d’importantes similitudes avec le bail en cause alors qu’il existe d’autres locaux équivalents dans le voisinage pouvant être pris en considération en apportant les correctifs nécessaires.

Les indications données par l’expert relatives aux éléments de comparaison précisant notamment la date du bail, l’adresse, la superficie et le cas échéant les remises effectuées sont suffisantes pour effectuer les correctifs nécessaires notamment au regard des situations, des spécificités et surfaces, sans qu’il soit nécessaire de produire les contrats de bail, l’intégralité des quittances de loyer ou de donner d’autres détails.

Ainsi que l’a exactement exposé de façon détaillée le jugement déféré auquel il convient de renvoyer sur ce point, au regard des références fournies par l’expert judiciaire, qui sont cohérentes avec celles proposées par la locataire, en privilégiant celles situées dans le même immeuble, et des caractéristiques du bail en cause, il apparaît justifié de retenir une valeur locative de 650 euros/m² avant abattements.

Reprenant l’une des deux hypothèses proposées par l’expert, le jugement déféré a ramené ce prix unitaire à 70,40% de sa valeur en effectuant un rapport entre l’effectif théorique autorisé pour les locaux loués à un autre étage par la société LYF, dont il n’apparaît pas qu’il soit fonction du nombre de sanitaires plutôt que des normes de sécurité incendie, et la capacité d’accueil que permettent les sanitaires situés dans les parties privatives des locaux en cause au regard des règles du code du travail (article R4228-10). Ce calcul non justifié ne peut être retenu.

Il ressort des éléments du dossier que l’accès aux sanitaires est dans les hall communs où sont situés les ascenseurs ; que leur surface n’est donc pas prise en compte dans la surface utile retenue pour le calcul des loyers ; qu’il n’est ni soutenu ni démontré que la situation actuelle des sanitaires aurait entraîné une gêne pour les salariés de la Société Générale, que cette dernière s’en serait plainte auprès de sa bailleresse ou que l’inspection du travail aurait fait des observations sur ce point ; qu’il n’est pas précisé si les locaux loués sont occupés au plein de leur capacité.

Le ratio opéré par l’expert et repris par le jugement n’est pas adapté. Compte tenu de l’inconvénient résultant du nombre limité de sanitaires à l’étage des locaux en cause au regard de la réglementation précitée et de leur situation dans les parties communes, il convient d’appliquer un abattement de 10%.

Le contrat de bail liant les parties prévoit en son article 10 que les travaux notamment d’aménagements, d’embellissements, d’améliorations, d’installations faits par la locataire deviendront lors de son départ la propriété de la bailleresse sans indemnité sauf si cette dernière exige la remise des lieux en l’état. Il résulte de cette clause d’accession en fin de jouissance que les modifications apportées aux lieux loués par la Société Générale resteront sans incidence sur la fixation de la valeur locative jusqu’à la fin du bail de sorte que la bailleresse ne peut se prévaloir des améliorations faites par la locataire à l’occasion du renouvellement.

Ce même article 10 et l’article 6 indiquent que le bailleur autorise le locataire à effectuer des « travaux de 1er aménagement » lourds de bon standing conformément à un plan descriptif annexé et notamment à remplacer la climatisation. L’article 6 précise qu’en raison de ces travaux la locataire bénéficiera d’une franchise totale de 17 mois de loyers soit une prise en charge des travaux par la bailleresse à hauteur de 1.071.903 euros selon l’expert. Commettant une erreur manifeste, reprise par le jugement déféré, l’expert prend pour base de calcul le montant de la participation de la bailleresse aux travaux pour calculer la minoration de la valeur locative du fait des travaux n’ayant pas fait accession, qu’il fixe à 52 euros du mètre carré. Or ce n’est pas cette prise en charge financière par la bailleresse qui justifie une minoration du loyer ou qui donne les éléments pour la quantifier.

En l’espèce, la Société Générale ne démontre pas que les travaux et installations qu’elle a effectués auraient eu une incidence dans l’appréciation de la valeur locative ni ne quantifie cette incidence.

Il résulte de ces éléments que la valeur locative doit être fixée à 585 €/m2 (650 € X 90%), soit un montant de 764.887 euros (1307,50 m2X585€/m2) pour les parties privatives.

Le jugement déféré, comme l’expert, ont retenu une valeur de 2.200 €/m2 pour les quinze emplacements de parking, soit un montant de 33.000 euros, montant accepté par la locataire. La bailleresse propose un calcul qu’elle n’explicite pas pour solliciter à ce titre un montant de 35.355 €. Au regard des éléments dont dispose la cour, il convient de conserver le prix de 2.200 €/m2 soit un montant de 33.000 euros à ce titre.

En conséquence, il convient d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a fixé le loyer annuel à 569.538 € et de fixer le montant de ce loyer à 797.887 euros (764.887 + 33.000).

Le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû à compter du 18 juin 2019 et le loyer effectivement acquitté portera intérêt au taux légal à compter du 26 mars 2020, date de la demande de la bailleresse en fixation du loyer renouvelé, et avec capitalisation de ces intérêts à compter du 29 novembre 2021, date de la demande de capitalisation.

Le jugement déféré sera infirmé en ses dispositions relatives aux intérêts sur les loyers trop payés par la locataire.

Le présent arrêt constitue un titre exécutoire en exécution duquel la bailleresse pourra obtenir les restitutions qui lui sont dues par l’effet de l’infirmation du jugement déféré, de sorte qu’il n’y a pas lieu de condamner expressément la Société Générale par une disposition spéciale à procéder à ces restitutions.

Sur les autres demandes

Le jugement déféré sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens, aux frais irrépétibles et en ce qu’il a débouté les parties du surplus de leurs demandes.

La Société Générale sera condamnée aux dépens de la procédure d’appel ainsi qu’à payer à la SCI AJP94 la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sera déboutée de sa demande fondée sur ce texte.

Les autres demandes seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Infirme le jugement rendu le 24 mars 2022 par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris (RG 20/3086) en ce qu’il a :

– fixé à 569.538 euros en principal par an à compter du 18 juin 2019 le montant du loyer du bail renouvelé entre la SCI AJP94 et la Société générale pour les locaux situés [Adresse 4] et [Adresse 5], toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

– dit que le loyer trop payé par le locataire portera intérêt au taux légal de plein droit à compter de la date d’effet du nouveau loyer,

– dit que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts, en application de l’article 1154 du code civil ;

Le confirme en ses autres dispositions soumises à la cour ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant

Fixe à 797.887 euros en principal par an à compter du 18 juin 2019 le montant du loyer du bail renouvelé depuis cette date entre la SCI AJP94 et la Société Générale pour les locaux situés [Adresse 4] et [Adresse 5],

Dit que le différentiel entre le loyer finalement dû à compter du 18 juin 2019 et le loyer effectivement acquitté portera intérêt au taux légal à compter du 16 mars 2020 pour les échéances échues avant cette date et à compter de chaque échéance contractuelle pour les échéances postérieures,

Ordonne la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil et à compter du 29 novembre 2021,

Condamne la Société Générale à payer à la SCI AJP94 la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

Déboute la Société Générale de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la Société Générale aux dépens de la procédure d’appel,

Rejette les autres demandes.

LA GREFFIERE LA CONSEILLERE

P/ LA PRESIDENTE EMPECHEE