Référé et remise en état des parties communes : l’absence de trouble manifestement illicite après régularisation des travaux

L’article 835 du Code de procédure civile permet au juge des référés d’ordonner une remise en état pour faire cesser un trouble manifestement illicite, même en présence d’une contestation sérieuse. Ce trouble suppose toutefois une violation évidente de la règle de droit. Lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut également en ordonner l’exécution.

La juridiction constate que la demanderesse disposait déjà d’un titre exécutoire contre la société ayant réalisé les travaux et avait saisi le juge de l’exécution pour en obtenir l’exécution et la liquidation de l’astreinte. Elle relève en outre que l’assemblée générale avait régularisé les travaux, même si cette délibération était contestée au fond.

Dans l’attente des décisions de la cour d’appel, du juge de l’exécution et du juge du fond, l’illicéité alléguée ne présentait plus le degré d’évidence requis en référé. La demande de remise en état a donc été écartée. La demanderesse, partie succombante, a été condamnée aux dépens et à 1 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, conformément aux articles 696 et 700.

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Après une ordonnance imposant l’interruption de travaux réalisés sur des parties communes, une assemblée générale a ratifié ces travaux et fixé les conditions d’une servitude. Une copropriétaire a contesté cette délibération et demandé en référé la remise en état. Le juge a retenu que la régularisation s’appliquait tant qu’elle n’était pas annulée et que l’illicéité n’était plus évidente. La demande a été rejetée, avec dépens et indemnité au syndicat.

Dans un centre commercial soumis au statut de la copropriété, des travaux de tranchées destinés à l’installation de lignes électriques souterraines avaient été réalisés sur des voies de circulation et des parkings constituant des parties communes. Une société copropriétaire avait obtenu une précédente ordonnance ordonnant l’interruption des travaux et la remise en état contre la société qui les avait réalisés.

Après cette ordonnance, l’assemblée générale des copropriétaires a ratifié les travaux et fixé les conditions d’exercice de la servitude créée. La société copropriétaire a contesté cette délibération devant le juge du fond et saisi le juge de l’exécution pour obtenir la liquidation de l’astreinte.

Elle a parallèlement demandé en référé la remise en état des parties communes contre le syndicat des copropriétaires. Le juge a considéré que la régularisation demeurait applicable tant qu’elle n’était pas annulée et que l’illicéité n’était plus suffisamment évidente. Il a rejeté la demande, mis les dépens à la charge de la demanderesse et accordé 1 200 euros au syndicat au titre des frais irrépétibles.

• Identifier une violation évidente d’une règle de droit.
• Vérifier que le trouble conserve une illicéité suffisamment manifeste.
• Prendre en compte la régularisation adoptée par l’assemblée générale.
• Constater que la régularisation n’a pas encore été invalidée.
• Tenir compte du titre exécutoire antérieur et de son appel.
• Intégrer la saisine du juge de l’exécution et du juge du fond.

• Ordonnance de référé antérieure ordonnant l’interruption et la remise en état.
• Significations de l’ordonnance à la société réalisatrice et au syndicat.
• Délibération de l’assemblée générale ratifiant les travaux.
• Assignation au fond contestant la validité des résolutions.
• Assignation devant le juge de l’exécution pour liquider l’astreinte.

La société copropriétaire ne peut obtenir immédiatement la remise en état contre le syndicat, faute d’illicéité suffisamment évidente. Elle conserve toutefois les procédures engagées contre la société ayant réalisé les travaux et contre la délibération de régularisation. Le syndicat bénéficie du rejet de la demande et d’une indemnité procédurale.

• Maintien provisoire des travaux régularisés par l’assemblée générale.
• Poursuite de l’instance au fond sur la validité des résolutions.
• Poursuite de la procédure de liquidation de l’astreinte antérieure.
• Prise en charge des dépens par la société copropriétaire.
• Paiement de 1 200 euros au syndicat au titre de l’article 700.

À faire

• Vérifier l’existence d’une décision antérieure exécutoire.
• Identifier les procédures d’appel et d’exécution en cours.
• Produire la délibération d’assemblée générale contestée.
• Établir précisément la violation juridique alléguée.
• Documenter le degré d’évidence du trouble invoqué.

À éviter

• Solliciter une remise en état sans démontrer l’illicéité manifeste.
• Ignorer une régularisation adoptée par l’assemblée générale.
• Confondre le référé avec la liquidation d’une astreinte.
• Contester une résolution sans saisir le juge du fond.
• Négliger le risque de dépens et de frais irrépétibles.

Le trouble manifestement illicite en référé

L’article 835 du Code de procédure civile autorise une remise en état lorsque le trouble constitue une violation évidente de la règle de droit. Aucune condition d’urgence ni absence de contestation sérieuse n’est exigée pour ce fondement. Toutefois, le caractère illicite doit conserver un degré d’évidence suffisant au jour où le juge statue.

La portée d’une régularisation par assemblée générale

Une délibération d’assemblée générale régularisant les travaux demeure dans l’ordre juridique tant qu’elle n’est pas invalidée, même si elle fait l’objet d’une contestation devant le juge du fond. Cette régularisation prive provisoirement l’irrégularité alléguée de l’évidence nécessaire à une remise en état en référé.

Les effets des instances parallèles sur le référé

Le juge tient compte de l’existence d’un titre exécutoire antérieur, de l’appel pendant, de la saisine du juge de l’exécution pour liquider l’astreinte et de l’instance au fond contestant la régularisation. La coexistence de ces procédures exclut, à ce stade, une nouvelle condamnation en référé fondée sur un trouble manifestement illicite.

Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, Article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 25-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 835 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile