Pénalités de retard en CCMI : la SAS Maisons de la Côte Atlantique 40 condamnée après une livraison quatre mois tardive

En application de l’article L231-2 i du Code de la construction et de l’habitation, le contrat de construction d’une maison individuelle doit préciser la date d’ouverture du chantier, le délai d’exécution et les pénalités applicables. Selon l’article R-231-14 du même code, ces pénalités ne peuvent être inférieures à 1/3.000 du prix convenu par jour de retard.

Le délai contractuel de douze mois court à compter du début effectif des travaux, après réalisation des conditions suspensives et formalités préalables mises à la charge du maître de l’ouvrage. La juridiction retient la date du 2 mai 2022, correspondant à l’achèvement des travaux préalables et à l’information du constructeur, puis constate un début des travaux le 29 juillet 2022. Les pénalités sont donc dues à compter du 1er août 2023 jusqu’à la livraison, fixée au 8 décembre 2023, et non jusqu’à la seule réception lorsque ces dates diffèrent.

Sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil, un préjudice distinct des pénalités peut être indemnisé. Le trouble d’organisation lié à la scolarisation des enfants est réparé, tandis que l’absence de logement et le préjudice moral sont considérés comme déjà couverts ou aggravés par l’initiative des maîtres de l’ouvrage. L’article 700 du Code de procédure civile justifie également l’allocation d’une indemnité au titre des frais irrépétibles.

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Des particuliers ayant fait construire leur maison ont demandé des pénalités de retard et l’indemnisation de préjudices liés au logement et à la scolarisation de leurs enfants. Les travaux préalables et les raccordements avaient été réalisés à différentes dates avant le commencement de la construction. Le constructeur contestait le point de départ du délai et la réalité de certains préjudices.

Des particuliers ont conclu avec la société Maisons de la Côte Atlantique 40 un contrat de construction d’une maison individuelle. Les travaux préalables laissés à leur charge comprenaient notamment le dessouchage, l’accès au chantier et les raccordements aux réseaux.

Le dessouchage et la création du chemin d’accès ont été réalisés le 19 janvier 2022. Le compteur d’eau a été posé le 4 mars 2022 et le coffret électrique le 2 mai 2022, date à laquelle le constructeur a été informé de la réalisation des formalités. Les travaux de construction ont commencé le 29 juillet 2022. La maison a été livrée le 8 décembre 2023.

Les maîtres de l’ouvrage ont demandé des pénalités de retard ainsi que la réparation de préjudices liés à la perturbation de la scolarisation des enfants, à l’absence temporaire de logement et à un préjudice moral. Le constructeur contestait le point de départ du délai et l’existence de certains préjudices.

• Identifier les travaux préalables mis à la charge du maître de l’ouvrage.
• Constater leur réalisation complète au 2 mai 2022.
• Vérifier l’information du constructeur par un moyen admissible.
• Déterminer le début effectif des travaux au 29 juillet 2022.
• Calculer douze mois d’exécution sans cause contractuelle de prorogation.
• Retenir la livraison effective au 8 décembre 2023.
• Écarter les préjudices déjà réparés par les pénalités.

• Facture établissant le dessouchage et la création du chemin d’accès.
• Attestation municipale relative à la pose du compteur d’eau.
• Mail et justificatif de pose du coffret électrique le 2 mai 2022.
• Mail du conducteur de travaux attestant le terrassement le 29 juillet 2022.
• Procès-verbal d’implantation établi le 1er août 2022.
• Procès-verbal de réception constatant la remise des clés le 8 décembre 2023.

Le constructeur doit verser les pénalités correspondant à 130 jours de retard, ainsi qu’une indemnité pour le trouble d’organisation scolaire. Les demandes relatives à l’absence de logement et au préjudice moral sont rejetées, tandis que les frais irrépétibles et les dépens sont mis à la charge du constructeur.

• Paiement de 6 253 euros au titre des pénalités.
• Paiement de 2 000 euros pour le préjudice d’organisation.
• Paiement de 2 000 euros au titre de l’article 700.
• Prise en charge des entiers dépens.
• Rejet des préjudices non distincts ou aggravés par les maîtres de l’ouvrage.

À faire

• Identifier les travaux préalables contractuellement imputés au maître de l’ouvrage.
• Conserver factures, attestations et justificatifs de raccordement.
• Informer le constructeur par écrit de leur réalisation.
• Documenter la date effective de début des travaux.
• Établir la date réelle de livraison et de remise des clés.

À éviter

• Confondre déclaration d’ouverture et commencement contractuel des travaux.
• Retenir la réception comme terme automatique des pénalités.
• Résilier un bail sans vérifier la date prévisible d’achèvement.
• Réclamer un préjudice déjà couvert par les pénalités de retard.
• Négliger la preuve d’un préjudice distinct et directement causé.

Les pénalités de retard en contrat de construction de maison individuelle

Le contrat doit préciser la date d’ouverture du chantier, le délai d’exécution et les pénalités, conformément à l’article L231-2 i du Code de la construction et de l’habitation. L’article R-231-14 du même code fixe un minimum d’un 1/3.000 du prix convenu par jour. Le délai court après réalisation des conditions suspensives et formalités contractuelles. Les pénalités sont calculées jusqu’à la livraison de l’ouvrage, et non jusqu’à sa seule réception lorsque les dates diffèrent.

La détermination de la date de réalisation des conditions suspensives

Lorsque le contrat ne prévoit pas de modalité particulière d’information, la réalisation des conditions suspensives peut être portée à la connaissance du constructeur par tout moyen. La juridiction retient la date à laquelle l’ensemble des travaux préalables à la charge des maîtres de l’ouvrage est achevé et justifié auprès du constructeur. Le délai de trois mois pour commencer les travaux court à partir de cette information.

La réparation des préjudices distincts des pénalités

Sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil, les préjudices distincts de ceux réparés par les pénalités peuvent être indemnisés. Le trouble d’organisation lié à la scolarisation des enfants est retenu. En revanche, l’absence de logement et le préjudice moral sont rejetés, car ils ne sont pas distincts du retard déjà indemnisé et les maîtres de l’ouvrage ont contribué au risque d’absence de logement en résiliant leur bail malgré le retard connu.

Article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, Article L231-2 i du Code de la construction et de l’habitation, Article R-231-14 du Code de la construction et de l’habitation, Article 1231-1 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile