Communication de pièces de copropriété : contestation sérieuse excluant le référé malgré l’aveu de leur détention

L’article 18-2, dernier alinéa, de la loi du 10 juillet 1965 permet au syndic nouvellement désigné ou au président du conseil syndical, après mise en demeure infructueuse, de demander en référé la remise sous astreinte des pièces, informations et documents nécessaires à la gestion de la copropriété. L’article 835 du Code de procédure civile autorise également le juge des référés à ordonner l’exécution d’une obligation de faire lorsque son existence n’est pas sérieusement contestable, y compris en présence d’une contestation sérieuse pour les mesures conservatoires ou de remise en état destinées à prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’action du syndicat des copropriétaires et de l’administrateur provisoire a été déclarée recevable en raison du renouvellement de la mission de ce dernier. Toutefois, le défendeur ayant reconnu ne pas détenir les documents sollicités, cette circonstance a constitué une contestation sérieuse sur l’obligation de remise. Le juge n’a donc pas ordonné la communication sous astreinte et a dit n’y avoir lieu à référé, tout en laissant ouverte une éventuelle action en responsabilité.

Les demandeurs, qui succombent sur la mesure sollicitée, supportent les dépens. Aucune somme n’est accordée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

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Le syndicat des copropriétaires et le nouvel administrateur provisoire demandaient à l’ancien administrateur la remise de nombreux documents nécessaires à la gestion de l’immeuble, sous astreinte. L’action a été déclarée recevable, mais la communication des pièces a été refusée en raison d’une contestation sérieuse. Les demandeurs ont été condamnés aux dépens, sans indemnité au titre des frais irrépétibles.

Un administrateur provisoire a été désigné pour gérer un ensemble immobilier, puis remplacé par un nouvel administrateur provisoire. Ce dernier a demandé à l’ancien administrateur la remise des documents nécessaires à la gestion de la copropriété : règlement, convocations et procès-verbaux d’assemblées générales, états de dépenses, factures, relevés de comptes, redditions individuelles, dossiers de mutations et dossiers de sinistres.

Après plusieurs demandes restées infructueuses, le syndicat des copropriétaires et le nouvel administrateur ont saisi le juge des référés afin d’obtenir cette communication sous astreinte. L’ancien administrateur a soutenu ne pas détenir les pièces, en raison de la désorganisation antérieure de la copropriété et de l’absence de syndic.

L’action a été déclarée recevable, mais la demande de communication a été rejetée comme relevant d’une contestation sérieuse. Les demandeurs ont été condamnés aux dépens, sans indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Mission de l’administrateur provisoire renouvelée au moment de l’action
• Mise en demeure préalable restée infructueuse
• Pièces demandées nécessaires à la gestion de la copropriété
• Existence d’une obligation de remise non sérieusement contestable
• Absence de contestation sérieuse sur la détention des documents
• Établissement de la détention effective des pièces par le défendeur

• Ordonnance du 7 janvier 2025 renouvelant la mission de l’administrateur provisoire
• Courriers recommandés des 17 février et 23 mars 2023
• Aveu du défendeur reconnaissant ne pas détenir les pièces
• Courriel de l’ancien syndic du 29 août 2019
• Courrier du 19 décembre 2022 signalant la difficulté de mission

Le syndicat des copropriétaires et le nouvel administrateur provisoire n’obtiennent pas la communication forcée des documents en référé et supportent les dépens. L’absence de détention reconnue par l’ancien administrateur peut toutefois fonder une action en responsabilité distincte.

• Absence de remise des pièces sous astreinte
• Maintien possible d’une action en responsabilité
• Support des dépens par les demandeurs
• Aucune indemnité accordée au titre de l’article 700
• Utilité de documenter les demandes et mises en demeure

À faire

• Vérifier la qualité à agir de l’administrateur provisoire
• Adresser une mise en demeure détaillée
• Énumérer précisément chaque document sollicité
• Conserver les courriers et preuves de réception
• Évaluer séparément une action en responsabilité

À éviter

• Saisir le référé sans établir la détention des pièces
• Présenter une demande documentaire imprécise
• Négliger les démarches auprès des précédents gestionnaires
• Ignorer une contestation sérieuse sur l’obligation
• Omettre les conséquences possibles sur les dépens

La recevabilité de l’action de l’administrateur provisoire

L’action de l’administrateur provisoire et du syndicat des copropriétaires est recevable dès lors que la mission de l’administrateur a été renouvelée par une ordonnance antérieure à l’engagement de l’action. Le renouvellement de mission établit sa qualité à agir pour solliciter les documents nécessaires à la gestion de l’immeuble.

La communication de pièces sous astreinte en référé

L’article 18-2, dernier alinéa, de la loi du 10 juillet 1965 permet, après mise en demeure infructueuse, de demander la remise sous astreinte des pièces nécessaires à la copropriété. L’article 835 du Code de procédure civile autorise l’exécution d’une obligation de faire lorsque son existence n’est pas sérieusement contestable.

La contestation sérieuse sur la détention des documents

Le défendeur a reconnu ne pas détenir les pièces demandées. Malgré l’absence de preuve de démarches auprès de son prédécesseur, cet aveu a créé une contestation sérieuse sur l’obligation de remise. Le juge des référés a donc dit n’y avoir lieu à référé, tout en laissant possible une action en responsabilité.

Article 835 du Code de procédure civile, Article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, Article 700 du Code de procédure civile