TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

JUGEMENT CIVIL EN DATE DU 09 SEPTEMBRE 2026

Mise à disposition
du 09 Septembre 2026
N° RG 24/00114 – N° Portalis DBYK-W-B7I-CVCO
Suivant assignation du 14 Février 2024
déposée le : 15 Février 2024
code affaire : 56C Demande en dommages-intérêts contre le prestataire de services pour mauvaise exécution

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur [P] [G]
né le 03 Avril 1967 à [Localité 2] (92)
[Adresse 1]
[Localité 3]

Représenté par Maître [Q], avocat au barreau du JURA

PARTIE DEMANDERESSE

C/

LA S.A.S. SANAC IMMOBILIER
immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 319 816 039
[Adresse 2]
[Localité 3]

Représentée par Maître Boris LASSAUGE de la SELARL SENTINELLE AVOCATS, avocat au barreau du JURA

PARTIE DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Marie-Hélène YAZICI-DEBACKER, Juge
GREFFIER : Corinne GEORGEON, Cadre Greffier

L’affaire a été plaidée à l’audience du 13 Mai 2026 par-devant Marie-Hélène YAZICI-DEBACKER, Juge, assistée de Corinne GEORGEON, Cadre Greffier, pour être mise en délibéré au 09 Septembre 2026, date à laquelle le jugement a été rendu par mise à disposition au greffe, publiquement, contradictoirement et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [U] [W] [M] et Monsieur [A] [C] ont mandaté la SAS Sanac Immobilier, agence immobilière exerçant sous l’enseigne Century 21, pour vendre leurs lots de de copropriété n° 1 et n° 5 situé dans un ensemble immobilier sis [Adresse 3], moyennant des honoraires d’un montant de 10 000 euros.

Le 12 octobre 2022, Monsieur [P] [G] a formulé une offre d’achat pour les deux lots au prix de 275 000 euros.

Le 5 novembre 2022, Monsieur [P] [G] a signé la promesse synallagmatique de vente rédigée par la SAS Sanac Immobilier pour ledit ensemble immobilier.

La vente a été réitérée le 28 janvier 2023 suivant l’acte de Maitre [H].

Le 15 mai 2023, la mairie de la commune [Localité 4] a refusé la demande de Monsieur [P] [G] en vue de réaliser une ouverture porte-fenêtre en façade, et lui a délivré le certificat d’urbanisme en date du 20 décembre 2022 indiquant que le terrain est grevé de servitudes, et notamment pour des bâtiments repérés au titre de l’article L.151-19 du code de l’urbanisme et des constructions susceptible de faire l’objet d’un changement de destination.

Suivant lettre du 11 juillet 2023, Monsieur [P] [G] a mis en demeure la SAS Sanac Immobilier de lui payer une somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du manquement à l’obligation d’information et de conseil.

Par lettre du 12 septembre 2023, la SAS Sanac Immobilier a rejeté la demande indemnitaire de Monsieur [P] [G].

Par acte de commissaire de justice en date du 14 février 2024, Monsieur [P] [G] a fait assigner la SAS Sanac Immobilier devant le tribunal judiciaire de Lons-le-Saunier aux fins d’indemnisation.

La clôture est intervenue le 9 octobre 2025 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour, et l’affaire a été renvoyée le 13 mai 2026 pour plaidoiries devant le tribunal judiciaire de Lons-le-Saunier.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 8 septembre 2025 par voie électronique, Monsieur [P] [G] demande au tribunal de :

– Déclarer que la SAS Sanac Immobilier a commis une faute en ne respectant pas son obligation d’information et de conseil à son égard,
– Condamner la SAS Sanac Immobilier à lui verser une somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de l’ensemble de ses préjudices, outre intérêts de droit au taux légal à compter du 13 juillet 2023, date de réception du courrier de mise en demeure,
– Condamner la SAS Sanac Immobilier à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, outre intérêts de droit au taux légal à compter du jour de la décision à intervenir,
– Débouter la SAS Sanac Immobilier de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
– Condamner la SAS Sanac Immobilier à lui verser la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– Condamner la SAS Sanac Immobilier aux dépens, lesquels seront directement recouvrés par la SELARL [Localité 5] & VIGNERON en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

Au soutien de sa demande, Monsieur [P] [G] soutient à titre liminaire que la SAS Sanac Immobilier ne saurait se décharger de sa responsabilité que le notaire a rédigé l’acte de vente comportant la note d’urbanisme puisqu’elle a rédigé l’offre d’achat et le compromis de vente préalablement.

Il fait valoir que la SAS Sanac Immobilier a manqué son obligation d’information et de conseil à l’égard de toutes les parties, ainsi qu’à son obligation de compétence, selon les articles 4 et 8 du décret du 28 août 2015, en n’ayant pas vérifié le certificat d’urbanisme afin de savoir s’il existait ou non des servitudes. Il soutient à ce titre que de manière constante l’agent immobilier est tenu d’une obligation de se renseigner lui-même sur tous les points d’une certaine importance sachant que la SAS Sanac Immobilier avait connaissance de la volonté de Monsieur [P] [G] d’effectuer des travaux, cette volonté figurant dans l’offre d’achat et le compromis de vente. Il considère que la SAS aurait dû vérifier et lui signaler ainsi qu’au notaire l’existence de servitude sans que la présence de conditions suspensives ne puisse la décharger de cette obligation.

S’agissant de ses préjudices, Monsieur [P] [G] fait valoir que les servitudes déprécient la valeur de sa maison d’habitation avec une différence de 13 721,25 euros entre le prix d’achat et le prix estimé, en plus de la somme de 13 720 euros au titre des travaux réalisés après l’achat de la maison, et 10 000 euros pour l’apport de meuble sur mesure. Il sollicite ainsi la somme de 30 000 euros au titre de ses préjudices subis et la somme de 3000 euros au titre de la réticence abusive de la SAS Sanac Immobilier au motif que cette dernière a refusé tout accord amiable.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 2 juillet 2025 par voie électronique, la SAS Sanac Immobilier demande au tribunal de :

– Débouter Monsieur [P] [G] de l’ensemble de ses demandes.

A titre subsidiaire, la SAS Sanac Immobilier sollicite la limitation de sa part de responsabilité dans le préjudice allégué par Monsieur [P] [G] à 10%.

En tout état de cause, la société défenderesse demande de :

– Condamner Monsieur [P] [G] aux entiers dépens,
– Condamner Monsieur [P] [G] à lui payer la somme de 3500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

S’agissant de l’engagement de sa responsabilité, à titre principal, la SAS Sanac Immobilier fait valoir que sa responsabilité ne peut être recherchée que sur le fondement délictuel au regard de l’absence de lien contractuel avec Monsieur [P] [G]. Elle dénie toute faute au motif qu’il n’existe pas d’obligation légale ou réglementaire pour l’agent immobilier rédacteur du compromis de délivrer le certificat d’urbanisme. Elle fait valoir que l’offre d’achat et la promesse synallagmatique comportait une condition suspensive permettant à Monsieur [P] [G] de rompre le contrat s’il était relevé des servitudes d’urbanisme inconnue. De plus la SAS Sanac Immobilier soutient qu’elle n’avait pas connaissance de l’existence des servitudes et ne les avait donc pas dissimulées. Elle ajoute que l’acte de vente établi chez le notaire comportait la note de renseignement d’urbanisme.

La SAS Sanac Immobilier soutient également une absence de préjudice puisque l’acte de vente permet de retenir une valeur vénale de la maison d’habitation de 255.000 euros, y compris 10.000 euros de commission pour l’agence immobilière et 10.000 euros de biens mobiliers. Elle argue par ailleurs que l’impossibilité de réaliser des travaux ne peut constituer un préjudice de jouissance.

Enfin, la SAS Sanac Immobilier fait valoir que même une faute supposée n’aurait pas eu de lien causal avec le préjudice puisque Monsieur [P] [G] a été informé par le notaire de l’existence de servitudes d’urbanisme grevant son bien et a renoncé à la condition suspensive. A titre subsidiaire, elle soutient qu’elle ne pourrait être tenu qu’à hauteur de 10% du préjudice subi au motif qu’il existe une part de responsabilité des notaires et des vendeurs.

S’agissant de la réticence abusive, la SAS Sanac Immobilier argue que le fait de se défendre et de ne pas formuler de proposition amiable ne peut être considéré comme fautif et Monsieur [P] [G] ne justifie pas avoir subi un préjudice à hauteur de 3 000 euros.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties, visées ci-dessus, pour l’exposé plus détaillé de leurs prétentions.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’indemnisation tirée du manquement à l’obligation d’information et de conseil de l’agence immobilière

En vertu de l’article 1240 du code civil,  » tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.  »

L’agent immobilier est tenu d’une obligation d’information et de conseil à l’égard de toutes les parties à la vente. En sa qualité de professionnel de l’immobilier, il doit s’assurer de la régularité de l’opération et communiquer les informations de nature à influencer le consentement de l’acquéreur.

En outre l’article 1112-1 du code civil impose à celui qui connait une information déterminante pour le consentement de l’autre partie de la lui communiquer lorsque cette dernière l’ignore légitimement.

En l’espèce, Monsieur [P] [G] reproche à la SAS Sanac Immobilier d’avoir manqué à son obligation d’information et de conseil en s’abstenant de vérifier l’existence de servitudes d’urbanisme affectant le bien alors que cette dernière avait connaissance des projets de travaux de l’acquéreur, lesquels figuraient dans l’offre d’achat et le compromis de vente.

En effet, il ressort des pièces versées au débats que l’offre d’achat ainsi que le compromis de vente comportent des stipulations dans l’intérêt de Monsieur [P] [G] dans les cas où des servitudes d’urbanismes inconnues seraient révélées au cours de la vente. Ainsi, les conditions suspensives figurant à l’offre d’achat et au compromis de vente rédigés par la SAS Sanac Immobilier permettait à Monsieur [P] [G] de se rétracter à la découverte de servitudes d’urbanisme.

Au surplus, suivant l’acte de vente signé par Monsieur [P] [G] chez le notaire, les servitudes d’urbanisme sont mentionnées en annexe.

De toute évidence, Monsieur [P] [G] a été informé de l’existence de ces servitudes grevant son bien avant la réitération de la vente définitive et a tout de même maintenu son consentement en signant l’acte authentique.

Toutefois, il ressort des pièces que Monsieur [P] [G] a exprimé dès l’offre d’achat son intention de réaliser des travaux et notamment une ouverture porte-fenêtre sur la façade puisque cette mention figure dans l’offre d’achat et dans le compromis de vente. Il est également établi que le bien est grevé de servitude d’urbanisme susceptible de faire obstacle à la réalisation de ces travaux puisque ces dernières figurent en annexe de l’acte de vente authentique que Monsieur [P] [G] a signé.

Effectivement, même si l’agent immobilier n’est pas tenu à une obligation de demander le certificat d’urbanisme, il ne saurait se restreindre à la simple communication d’une note d’urbanisme lorsque celle-ci contient des éléments déterminants pour le consentement de l’acquéreur.

Ainsi en s’abstenant d’attirer l’attention sur les conséquences des servitudes d’urbanisme grevant le bien, alors qu’elle avait connaissance de l’importance des projets de travaux de Monsieur [P] [G], la SAS Sanac Immobilier a manqué à son obligation d’information et de conseil.

La SAS Sanac Immobilier soutient qu’aucun lien de causalité n’est caractérisé entre son manquement et le préjudice allégué, dès lors que Monsieur [P] [G] a été informé de l’existence des servitudes d’urbanisme par le notaire instrumentaire lors de la réitération de la vente, et qu’il a néanmoins fait le choix de maintenir son acquisition en renonçant à se prévaloir des conditions suspensives.

Pour autant, il convient de rappeler que la faute reprochée à l’agent immobilier consiste précisément en un manquement à son obligation d’information et de conseil en amont de la conclusion de la vente, au regard du projet spécifique de travaux porté à sa connaissance. Si Monsieur [P] [G] a certes signé l’acte authentique en parfaite connaissance de l’existence des servitudes après l’information délivrée par le notaire, force est de constater qu’il se trouvait alors engagé de manière irrévocable par le compromis de vente précédemment rédigé par l’intermédiaire de l’agence immobilière, sans avoir été préalablement mis en demeure d’apprécier l’impact réel de ces contraintes urbanistiques sur son projet d’aménagement.

Le manquement de SAS Sanac Immobilier a dès lors indirectement contribué à induire l’acquéreur en erreur lors de son engagement initial et l’a placé dans l’impossibilité de renoncer à l’opération en temps utile avant d’être juridiquement lié. Le lien de causalité entre la faute professionnelle retenue et le préjudice subi par l’acquéreur se trouve dès lors caractérisé.

Monsieur [P] [G] invoque un préjudice lié à la dépréciation de son bien à hauteur de 20 000 euros, ainsi qu’un préjudice de jouissance à hauteur de 10 000 euros.

Sur le préjudice lié à la dépréciation

Il convient de rappeler, d’une part, que suivant acte authentique de vente, Monsieur [P] [G] a acheté le bien litigieux pour un montant total de 275 000 euros, en ce compris un montant de 10 000 euros de biens meubles. Ainsi, la valeur vénale du bien immeuble au moment de la vente est de 265 000 euros.

D’autre part, Monsieur [P] [G] a fait estimer son bien par deux agents immobiliers le 16 octobre 2023 et le 8 novembre 2023, soit après qu’il a effectué des travaux comme le changement de la chaudière, l’achat d’un dressing, et la création de fondation pour une terrasse extérieure. L’un des agents immobiliers estime le bien entre 260 000 euros et 270 000 euros et l’autre l’estime entre 250 115 euros et 265 500 euros. Ainsi, en moyenne, le bien de Monsieur [P] [G] est estimé à 261 403,75 euros ([260000 + 270000 + 250115 + 265500] / 4).

Néanmoins, un écart de prix de 3 596,25 euros, soit 1,36 % du prix initial de 265 000 euros ((3 956,25 / 265 000) x 100), ne saurait caractériser l’existence d’une dépréciation certaine imputable aux manquements de la SAS Sanac Immobilier.

En effet, les estimations versées aux débats ne permettent pas d’établir que cette différence de prix résulte spécifiquement de l’impossibilité de réaliser l’ouverture de façade envisagée par Monsieur [P] [G].

En outre, Monsieur [P] [G] allègue que les travaux qu’il a réalisés pour un montant de 10 000 euros sont inclus dans le calcul de la moins-value.

Cependant, aucun élément technique et/ou comparatif ne démontre que la réalisation des aménagements effectués par Monsieur [P] [G] pour un montant d’environ 10 000 euros aurait eu pour effet d’accroître la valeur vénale du bien immobilier.

Dès lors, le préjudice invoqué repose sur une estimation hypothétique de la valeur du bien et ne présente pas le caractère de certitude exigé pour ouvrir droit à réparation.

En conséquence, la demande de Monsieur [P] [G] au titre de la dépréciation immobilière sera rejetée.

Sur le préjudice de jouissance lié à l’impossibilité de réaliser les travaux

Il est constant que le manquement d’un professionnel de l’immobilier à son obligation d’information et de conseil, qui prive l’acquéreur de la possibilité d’appréhender l’ensemble des contraintes urbanistiques affectant son projet d’aménagement, lui cause un préjudice direct.

Monsieur [P] [G] sollicite la somme de 10 000 euros en réparation de ce préjudice.

En l’espèce, il est établi que l’acquéreur ne peut réaliser l’ouverture de la porte-fenêtre qu’il projetait et qui figurait expressément dans l’offre d’achat et le compromis de vente. Cette impossibilité, consécutive aux servitudes d’urbanisme non signalées par l’agence, restreint substantiellement l’agrément et l’usage qu’il souhaitait légitimement retirer de son bien.

Au vu des éléments du dossier et de la nature des aménagements compromis, il sera alloué à Monsieur [P] [G] la somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance consécutif au manquement de la SAS Sanac Immobilier. A cet égard, la demande subsidiaire de l’agence tendant à voir limiter sa part de responsabilité à 10 % sera écartée, dès lors que le manquement à son obligation d’information et de conseil lors de la rédaction des actes préliminaires constitue une faute entière et autonome ayant directement privé l’acquéreur de la faculté de renoncer à l’opération.

Sur la demande d’indemnisation au titre de la résistance abusive

Il est constant que l’exercice d’une action en justice constitue un droit, qui ne peut dégénérer en abus que s’il est démontré une volonté de nuire de la partie adverse ou sa mauvaise foi ou une erreur ou négligence blâmable équivalente au dol, ce qui suppose de rapporter la preuve de ce type de faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux, dans les conditions prévues par l’article 1240 du code civil.

En l’espèce, Monsieur [P] [G] sollicite une somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la résistance abusive de la société Sanac Immobilier qui n’a pas voulu trouver un accord amiable et a soutenu qu’aucune faute ne saurait lui être reprochée. En effet, par lettre en date du 11 juillet 2023, Monsieur [P] [G] a mis en demeure la SAS Sanac de lui verser la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Toutefois, le refus de la SAS Sanac Immobilier de la proposition amiable pour la contestation de sa responsabilité, laquelle a nécessité la juste appréciation de la juridiction afin d’être établie, ne saurait être considéré comme un abus de droit.

En conséquence, la demande de Monsieur [P] [G] au titre de la résistance abusive est rejetée.

Sur les intérêts au taux légal

Conformément à l’article 1231-6 du code civil,  » les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire « .

Conformément à l’article 1231-7 du code civil (anc. art. 1153-1 du code civil),  » en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciales du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement. En cas de confirmation pure et simple par le juge d’appel d’une décision allouant une indemnité en réparation d’un dommage, celle-ci porte de plein droit intérêt au taux légal à compter du jugement de première instance. Dans les autres cas, l’indemnité allouée en appel porte intérêt à compter de la décision d’appel. Le juge d’appel peut toujours déroger aux dispositions du présent alinéa « .

En l’espèce, Monsieur [P] [G] sollicite le paiement de la condamnation avec application de l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 13 juillet 2023.

Néanmoins, la somme sollicitée par la mise en demeure diffère de la somme allouée par la juridiction. Dans ces conditions il convient de faire courir les intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement, lequel fixe le bien-fondé de la demande indemnitaire et son montant.

En conséquence, les intérêts légaux s’appliqueront à compter du prononcé du présent jugement.

Sur les mesures de fin de jugement

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS Sanac Immobilier, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens qui seront recouvrés directement par la SELARL [Localité 5] & Vigneron en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SAS Sanac Immobilier, condamnée aux dépens, devra verser à Monsieur [P] [G] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne la SAS Sanac Immobilier à payer à Monsieur [P] [G] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts de son préjudice de jouissance, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement,

Déboute Monsieur [P] [G] de sa demande de dommages et intérêts au titre de la dépréciation du bien et de la résistance abusive,

Déboute la SAS Sanac Immobilier de sa demande subsidiaire,

Condamne la SAS Sanac Immobilier aux entiers dépens qui seront recouvrés directement par la SELARL [Localité 5] & Vigneron en application de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne la SAS Sanac Immobilier à payer à Monsieur [P] [G] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi jugé et rendu par mise à disposition au greffe à [Localité 6], le 09 Septembre 2026,

Et nous avons signé avec le Greffier.

Le Greffier Le Président
Corinne Georgeon Marie-Hélène Yazici-Debacker

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, la présente copie exécutoire, certifiée conforme à la minute dudit jugement, a été signée, scellée et délivrée par le greffier du tribunal judiciaire de LONS LE SAUNIER le 09 septembre 2026.