TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le :
Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre civile

N° RG 23/13436 –
N° Portalis 352J-W-B7H-C2ZK6

N° MINUTE :

Assignation du :
02 Octobre 2023

JUGEMENT
rendu le 09 Septembre 2026
DEMANDERESSE

SARL DEMI-SIECLE
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Romain ROSSI LANDI de la SELEURL ROSSI-LANDI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #D0014

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [K]
[Adresse 2]
[Localité 3] (ROYAUME-UNIS)

représenté par Me Benjamin SOUSSI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0120

***

Décision du 09 Septembre 2026
2ème chambre civile
N° RG 23/13436 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2ZK6

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Eva GIUDICELLI, Vice-présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Océane GENESTON, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 17 Juin 2026
tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 6 mars 2023, la société DEMI SIECLE a consenti à M. [J] [K] une promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble situé à [Localité 4] moyennant le prix de 4 975 000 euros, le délai de la promesse expirant le 6 juin 2023 à 16 h.

Par exploit de commissaire de justice du 19 juillet 2023, la société DEMI SIECLE a fait sommation à M. [K] de lui régler l’indemnité d’immobilisation prévue à l’acte.

Par exploit de commissaire de justice du 2 octobre 2023, la société DEMI SIECLE a assigné M. [K] devant le tribunal judicaire de Paris en paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 10 septembre 2025, la société DEMI SIECLE demande au tribunal de :

– condamner M. [K] à lui payer la somme de 497 500 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 19 juillet 2023, date de la sommation de payer,

– débouter M. [K] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

– condamner M. [K] à lui payer une indemnité de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance avec distraction au profit de Me LANCEREAU.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 24 juin 2025, M. [K] demande au tribunal de :

A titre principal,

– rejeter les demandes de la société DEMI SIECLE ;

– prononcer la résolution de la promesse signée le 6 mars 2023 ;

A titre subsidiaire,

– prendre acte que la réalisation des conditions suspensives visées à la promesse n’est pas justifiée ;

– rejeter les demandes de la société DEMI SIECLE ;

– requalifier la clause relative à l’indemnité d’immobilisation en clause pénale et réduire l’indemnité à la somme forfaitaire de 10 000 euros,

A titre infiniment subsidiaire,

– lui accorder des délais de paiement de deux années,

En toute hypothèse,

– condamner la société DEMI SIECLE à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la société DEMI SIECLE aux entiers dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de ces prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 1er octobre 2025 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 17 juin 2026.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 9 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’indemnité d’immobilisation

La société DEMI SIECLE demande le bénéfice de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse de vente au motif que M. [K] n’a pas levé l’option et ne justifie ni d’avoir exercé son droit de rétractation ni d’un motif de résolution de la promesse.

M. [K] soutient qu’il a clairement manifesté sa volonté de ne pas poursuivre l’opération le 22 mars 2023, le délai de rétractation ne lui ayant pas été régulièrement notifié, que la promesse a été résolue de plein droit le 17 mars 2023 du fait de l’absence de versement de l’indemnité d’immobilisation par ses soins, que les attestations notariées versées aux débats doivent être écartées comme étant de complaisance, et que la demanderesse est de mauvaise foi pour avoir délibérément attendu la date d’expiration de la promesse pour réclamer l’indemnité d’immobilisation alors qu’elle le savait désengagé.

Subsidiairement, il fait valoir que la réalisation des conditions suspensives n’est pas démontrée et que la clause visant l’indemnité d’immobilisation doit être requalifiée en clause pénale en ce qu’elle présente un caractère disproportionné l’obligeant à finaliser l’opération.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation dispose notamment que pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte. Cet acte est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes. Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d’un contrat préliminaire ou d’une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s’appliquent qu’à ce contrat ou à cette promesse.

En l’espèce, la promesse de vente conclue le 6 mars 2023 est consentie pour une durée expirant le 6 juin 2023 à 16 h sous les seules conditions suspensives de droit commun en l’absence de financement par la souscription d’un prêt.

Concernant l’indemnité d’immobilisation, cet acte fixe son montant à 497 500 euros et prévoit qu’elle sera versée au promettant, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible, faute par le bénéficiaire « d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées ».

Il stipule, également, qu’à défaut de versement de la somme de 248 750 euros par le bénéficiaire dans les 10 jours de sa signature, la promesse sera considérée comme caduque, si bon semble au promettant, et que dans l’hypothèse où l’indemnité d’immobilisation n’aurait pas été versée dans les délais impartis, la promesse sera résolue de plein droit sans autre formalité qu’une mise en demeure.

S’agissant de clauses stipulées au seul profit du promettant, M. [K] ne peut s’en prévaloir pour demander que soit prononcée la résolution de la promesse et soutenir que l’indemnité d’immobilisation n’est pas exigible.

Par ailleurs, M. [K], auquel la promesse de vente a valablement été notifiée le 7 mars 2023, ne justifiant pas avoir porté à la connaissance du promettant sa volonté de se rétracter, la preuve de la mauvaise foi de la société DEMI SIECLE dans l’exécution de la clause prévoyant l’indemnité d’immobilisation n’est pas rapportée.

Or, il ressort de l’attestation établie par Me [Q] le 6 juin 2023 à 17 h, dont la force probante n’est pas valablement mise en cause, que le notaire de M. [K] a confirmé que son client ne souhaitait pas donner suite à la promesse de vente alors même que l’ensemble des conditions suspensives étaient levées.

Dès lors, conformément à la promesse de vente, l’indemnité d’immobilisation doit être versée au promettant à titre d’indemnité forfaitaire faute par le bénéficiaire d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

Sa fixation à 10 % du prix de vente ne présentant pas un caractère excessif et disproportionné commandant qu’elle soit requalifiée en clause pénale, M. [K] est donc condamné à payer à la société DEMI SIECLE la somme de 497 500 euros avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 19 juillet 2023.

M. [K] ne justifiant pas de sa situation financière, la demande de délais de paiement est rejetée.

Sur les autres demandes

M. [K], partie succombante, est condamné aux dépens ainsi qu’à payer à la société DEMI SIECLE la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est débouté de sa demande au titre des frais de procédure.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [J] [K] à payer à la société DEMI SIECLE la somme de 497 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter du 19 juillet 2023,

CONDAMNE M. [J] [K] à payer à la société DEMI SIECLE la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE M. [J] [K] aux dépens avec distraction au profit de Me LANCEREAU,

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1] le 09 Septembre 2026

La Greffière La Présidente