TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le :
Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 24/15667 –
N° Portalis 352J-W-B7I-C6QUE

N° MINUTE :

Assignation du :
16 Décembre 2024

JUGEMENT
rendu le 09 Septembre 2026
DEMANDEUR

Monsieur [V] [A]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représenté par Maître Philippe BALON de la SELEURL CABINET BALON, avocats au barreau de PARIS, avocats postulant, vestiaire #D0263 et Maître Laurent FILLIEUX , avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant

DÉFENDEURS

Monsieur [R] [W] [P] [E] [Y] [F] [K] [B]
[Adresse 2]
[Localité 3]

S.A.S. BBP CONSEILS
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentés par Maître Françoise DAVIDEAU de la SELASU DAVIDEAU MAJOR AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #L0002

***
Décision du 09 Septembre 2026
2ème chambre civile
N° RG 24/15667 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6QUE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Eva GIUDICELLI, Vice-présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Océane GENESTON, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 17 Juin 2026
tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 13 février 2024, M. [V] [A] a consenti à M. [R] [K] [B] une promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble situé à [Localité 5] (14) moyennant le prix de 470 000 euros, le délai de la promesse expirant le 15 mai 2024 à 18 h.

Par courrier du 12 juillet 2024, M. [A] a mis en demeure M. [K] [B] de lui régler l’indemnité d’immobilisation prévue à l’acte.

Par exploit de commissaire de justice du 16 décembre 2024, M. [A] a assigné M. [K] [B] et la société BBP CONSEILS devant le tribunal judicaire de Paris en paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 9 septembre 2025, M. [A] demande au tribunal de :

– condamner solidairement M. [K] [B] et la société BBP CONSEILS à lui payer la somme de 19 500 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 12 juillet 2024, date de la première mise en demeure,
– condamner solidairement M. [K] [B] et la société BBP CONSEILS à lui payer la somme de 5 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

– dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire,

– condamner solidairement M. [K] [B] et la société BBP CONSEILS à lui payer une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 22 août 2025, M. [K] [B] et la société BBP CONSEILS demandent au tribunal de :

– débouter M. [A] de sa demande visant à les voir condamner solidairement à lui verser la somme de 19 500 euros avec intérêt au taux légal à compter du 12 juillet 2024, date de la première mise en demeure,

– juger que la substitution invoquée n’ayant pas été constatée dans les formes requises, la solidarité de la société BBP CONSEILS n’est pas opposable ; la société sera déclarée hors de cause,

– débouter M. [A] de sa demande visant à les voir condamner solidairement à lui verser la somme de 5 000 euros avec intérêt au taux légal à compter de la date du jugement à intervenir,

A titre subsidiaire,

– réduire la clause pénale (indemnité d’immobilisation) à une somme non excessive, au plus au montant déjà perçu (27 500 euros), sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil,

– ordonner, si besoin, la production par le demandeur des documents utiles à l’évaluation de son préjudice (acte de revente, prix, délais de vacance, frais financiers), faute de quoi tirer toute conséquence d’une carence probatoire,

À titre infiniment subsidiaire, sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil,

– leur accorder des délais de paiement et autoriser le règlement de toute somme qui resterait due en douze mensualités égales, la première échéance intervenant 30 jours après le jugement,

– dire que, pendant ce délai, les intérêts et pénalités seront suspendus,

– dire que les paiements s’imputeront prioritairement sur le principal,

A titre encore plus subsidiaire,

• juger que les intérêts éventuellement dus ne pourront courir qu’à compter du 28 octobre 2024 (à défaut, de l’assignation) ; rejeter toute demande d’intérêts au 12 juillet 2024,
– juger que le procès-verbal de carence du 09/07/2024 est intervenu avant l’expiration prorogée (15/07/2024) et ne peut fonder un point de départ d’intérêts au 12/07/2024,

En tout état de cause,

– débouter M. [A] de sa demande visant à voir dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

– donner acte que les défendeurs ont accepté le principe d’une médiation amiable et dire que le refus du demandeur sera pris en considération dans l’appréciation de l’équité, notamment pour rejeter toute « résistance abusive » et les prétentions au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

En conséquence,

– débouter M. [A] de sa demande visant à les voir condamner solidairement à lui verser la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,

– débouter M. [A] de sa demande visant à les voir condamner solidairement aux dépens de l’instance,

– laisser à chacune des parties la charge de ses dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de ces prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 1er octobre 2025 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 17 juin 2026.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 9 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’indemnité d’immobilisation

M. [A] demande le bénéfice de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse de vente au motif que cette dernière est devenue caduque faute de levée de l’option, ce que M. [K] [B] a reconnu en payant une partie de la somme due dès le 24 juin 2024.

M. [K] [B] et la société BBP CONSEILS invoquent le non-respect du formalisme de substitution justifiant que la société soit mise hors de cause ainsi que la nature de clause pénale de l’indemnité d’immobilisation et font valoir que le procès-verbal de carence dressé par le notaire instrumentaire avant l’expiration de la promesse et des courriers de mise en demeure non réclamés ne peuvent faire courir les intérêts moratoires à compter du 12 juillet 2024.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, la promesse de vente conclue le 13 février 2024 est consentie pour une durée expirant le 15 mai 2024 à 18 h prorogeable à la demande du bénéficiaire jusqu’au 30 août 2024, sans condition suspensive d’obtention d’un prêt.

La clause de substitution stipule que la réalisation de la promesse pourra avoir lieu soit au profit du bénéficiaire soit au profit de toute personne physique ou morale que celui-ci se substituera et que le bénéficiaire restera tenu de toutes les obligations contractées envers le promettant solidairement avec la personne substituée.

Concernant l’indemnité d’immobilisation, cet acte fixe son montant à 47 000 euros et prévoit que si la vente n’était pas réalisée, cette somme serait due au promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour le préjudice résultant de l’immobilisation des biens et droits immobiliers pendant la durée de la promesse.

Par courriel du 24 avril 2024, le notaire de M. [K] [B] a informé le notaire instrumentaire que le bénéficiaire se substituait la société BBP CONSEILS dont il est le représentant légal.

L’acceptation du promettant n’étant pas requise par la promesse, la substitution est opposable à la société BBP CONSEILS qui ne peut se prévaloir d’un formalisme particulier sans remettre en cause l’acte passé par son représentant légal en la présentant comme son substituant.

Aux termes d’un procès-verbal de carence du 9 juillet 2024 dressé par Me [C], notaire instrumentaire, le séquestre de la moitié de l’indemnité d’immobilisation a été libéré au profit du promettant le 24 juin 2024.

Ce versement actant la volonté du bénéficiaire de ne pas lever l’option sans même demander de prorogation de la date d’expiration de la promesse, l’indemnité d’immobilisation doit être versée au promettant à titre d’indemnité forfaitaire.

Sa fixation à 10 % du prix de vente ne présentant pas un caractère excessif et disproportionné commandant que la clause prévoyant l’indemnité d’immobilisation soit requalifiée en clause pénale, il n’y a pas lieu à examiner la réduction de son montant au regard du préjudice subi.

M. [K] [B] et la société BBP CONSEILS sont donc condamnés solidairement à payer à M. [A] la somme de 19 500 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 août 2024 dont la preuve d’envoi en recommandé avec accusé de réception est versée aux débats, peu important que le destinataire qui en était avisé ne l’ait pas réclamée.

Les défendeurs ne justifiant pas de leur situation financière, la demande de délais de paiement est rejetée.

Sur les autres demandes

Le principe de la créance ayant été reconnu lors de la proposition d’échéancier faite dès le 15 juillet 2024 qui n’a reçu qu’un début d’exécution sans que les défendeurs ne justifient du motif de cette carence, la résistance abusive est caractérisée et commande que les défendeurs soient condamnés in solidum à payer 500 euros de dommages et intérêts à M. [A].

Les intérêts moratoires sur les dommages et intérêts courent de plein droit à compter du jugement qui prononce la condamnation.

M. [K] [B] et la société BBP CONSEILS, parties succombantes, sont condamnés in solidum aux dépens ainsi qu’à payer à M. [A] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les défendeurs sont déboutés de leur demande au titre des frais de procédure.

Les défendeurs ne justifiant d’aucun motif commandant d’écarter l’exécution provisoire de droit, leur demande en ce sens est rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [R] [K] [B] et la société BBP CONSEILS à payer à M. [V] [A] la somme de 19 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter du 13 août 2024,

CONDAMNE in solidum M. [R] [K] [B] et la société BBP CONSEILS à payer à M. [V] [A] la somme de 500 euros de dommages et intérêts,

CONDAMNE in solidum M. [R] [K] [B] et la société BBP CONSEILS à payer à M. [V] [A] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [R] [K] [B] et la société BBP CONSEILS aux dépens,

REJETTE le surplus des demandes,

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1] le 09 Septembre 2026

La Greffière La Présidente