Trouble anormal de voisinage : responsabilité solidaire de l’exploitant et du propriétaire pour nuisances sonores de boulangerie

Sur le fondement de l’article 544 du code civil et de la théorie jurisprudentielle applicable aux faits antérieurs à la loi n° 2024-346 du 15 avril 2024, la responsabilité sans faute suppose la preuve d’un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage, apprécié selon sa nature, son intensité, sa fréquence et sa durée. L’exploitant et le propriétaire du local à l’origine du trouble peuvent être tenus in solidum, le propriétaire étant responsable de plein droit.

Les mesures acoustiques ont établi des émergences dépassant les seuils réglementaires, corroborées par un procès-verbal de constat. La conformité de l’isolement aux bruits aériens ne neutralisait pas les nuisances effectivement générées par le pétrin. La SCI R&M a été mise hors de cause, faute de preuve d’une faute et d’un lien causal.

Les articles 1240 et 1241 du code civil n’ont pas été retenus contre l’ancien propriétaire. Les travaux d’isolation ont été accordés pour 10 712,60 euros, indexés selon l’ICC, ainsi qu’une indemnité de 6 300 euros pour trouble de jouissance. Une astreinte provisoire de 100 euros par jour pendant trois mois a été prononcée sur le fondement des articles L. 131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le recours entre bailleur et locataire, les articles 1719 et 1721 du code civil n’établissaient aucun manquement du bailleur. En revanche, la clause contractuelle de garantie a justifié la garantie du propriétaire par la SAS [T]. Les dépens, incluant l’expertise, et les frais irrépétibles ont été répartis conformément aux articles 695, 696 et 700 du code de procédure civile.

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Des occupants se plaignaient de nuisances sonores provenant d’une boulangerie située sous leur appartement. L’expertise a relevé des émergences supérieures aux seuils réglementaires et un bruit continu audible dans les pièces. Le tribunal a retenu un trouble anormal de voisinage et condamné solidairement l’exploitante et la propriétaire du local à financer des travaux d’isolation et à indemniser le trouble de jouissance.

Un couple a acquis en 2011 un appartement situé au-dessus d’un local commercial exploité comme boulangerie. Le local a ensuite été vendu à la SCI [Adresse 1], puis donné à bail à la SAS [T] en 2017, avec une activité comprenant notamment la boulangerie et la pâtisserie.

Les occupants ont dénoncé des nuisances sonores provenant principalement des pétrins. Une expertise judiciaire a mesuré des émergences dépassant les seuils réglementaires. Un procès-verbal de constat a également relevé un bruit sourd, continu et audible dans toutes les pièces, notamment les chambres.

Le tribunal a retenu un trouble anormal de voisinage imputable à l’exploitation du local et a condamné solidairement la SAS [T] et la SCI [Adresse 1] à financer des travaux d’isolation, à indemniser le trouble de jouissance et à laisser réaliser les travaux sous astreinte. Les demandes dirigées contre la SCI R&M, ancien propriétaire, ont été rejetées faute de faute et de lien causal établis.

• Établir un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage.
• Caractériser la nature, l’intensité, la fréquence et la durée des nuisances.
• Rapporter la preuve d’émergences sonores dépassant les seuils réglementaires.
• Établir l’exposition répétée des pièces de vie et des chambres.
• Imputer les nuisances aux équipements utilisés par l’exploitant.
• Justifier la persistance du trouble pour obtenir des travaux sous astreinte.

• Rapport d’expertise judiciaire sur les émergences sonores du pétrin.
• Mesures acoustiques dépassant les seuils réglementaires globaux et spectraux.
• Procès-verbal de constat décrivant un bruit continu dans toutes les pièces.
• Devis d’expertise chiffrant les travaux d’isolation du plancher haut.
• Certificats médicaux établissant fatigue et anxiété liées aux nuisances.

Les occupants obtiennent une réparation solidaire, le financement des travaux d’isolation et une mesure d’exécution sous astreinte. L’exploitant garantit le propriétaire en raison de la clause du bail, tandis que l’ancien propriétaire est mis hors de cause faute de lien causal.

• Exclusion de la responsabilité de la SCI R&M
• Paiement solidaire des travaux avec indexation ICC
• Indemnisation du trouble de jouissance à hauteur de 6 300 euros
• Réalisation des travaux sous astreinte de 100 euros par jour
• Garantie du propriétaire par l’exploitant pour condamnations et dépens

À faire

• Faire mesurer les émergences sonores par un expert.
• Documenter les horaires, fréquences et pièces affectées.
• Faire dresser un procès-verbal de constat.
• Conserver les devis détaillés des travaux acoustiques.
• Vérifier les clauses de garantie du bail commercial.

À éviter

• Se limiter à invoquer la conformité de l’isolement réglementaire.
• Alléguer la cessation du trouble sans preuve objective.
• Confondre bruits d’équipements et bruits d’impact.
• Réclamer une astreinte définitive sans astreinte provisoire préalable.
• Imputer le trouble à un ancien propriétaire sans lien causal.

Le trouble anormal de voisinage entre copropriétaires

L’article 544 du Code civil limite le droit de propriété par l’interdiction de causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage. La preuve s’apprécie selon la nature, l’intensité, la fréquence et la durée des nuisances. Les dépassements acoustiques mesurés, leur caractère matinal, leur répétition plusieurs jours par semaine et leur perception dans les pièces de vie caractérisent ici un trouble anormal.

La responsabilité de l’exploitant et du propriétaire du local

L’auteur du trouble et le propriétaire du fonds d’où il provient sont responsables de plein droit, sans recherche d’une faute du propriétaire, sauf force majeure. La SAS [T], exploitante, et la SCI [Adresse 1], propriétaire, ont donc été condamnées in solidum. La conformité de l’isolement du plancher ne suffisait pas à exclure les nuisances effectivement générées par le pétrin.

La garantie du bailleur par le locataire exploitant

Les articles 1719 et 1721 du Code civil n’ont pas permis de retenir un manquement du bailleur, l’incompatibilité du local avec l’activité n’étant pas démontrée. En revanche, la clause du bail mettant à la charge du locataire les réclamations des voisins et les réparations liées à son activité a fondé la garantie du propriétaire par la SAS [T], y compris pour les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile.

Article 799 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Article 456 du Code de procédure civile, Article 1240 du Code civil, Article 1241 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile, Article L. 131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 131-4 du Code des procédures civiles d’exécution, Article 1719 du Code civil, Article 1721 du Code civil, Article R. 1336-7 du Code de la santé publique, Article 514-1 du Code de procédure civile, Article 521 du Code de procédure civile, Article 514-5 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile, Article 113-8 du Code de la construction et de l’habitation, Article 544 du Code civil, Article 695 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Loi n° 2024-346 du 15 avril 2024