TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’[Localité 1]

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT
du
19 Octobre 2026

ROLE : N° RG 22/05879 – N° Portalis DBW2-W-B7G-LT6D

AFFAIRE :

[I] [E] épouse [C]
[D] [R]
[M] [C] épouse [K]
[F] [C]

C/

S.A.R.L. OPTIQUE DU MISTRAL

GROSSE(S)délivrées(s)
le 19/10/2026
à
– Me Christophe COUTURIER
-Maître Ollivier PARRACONE

DEMANDEURS

[I] [E] épouse [C], ( décédée)

Monsieur [D] [R], ( partie intervenante volontaire)
demeurant [Adresse 1]

Madame [M] [C] épouse [K] (partie intervenante volontaire)
demeurant [Adresse 2]

Madame [F] [C] ( partie intervenante volontaire)
demeurant [Adresse 3]

Tous représentés par Me Christophe COUTURIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

S.A.R.L. OPTIQUE DU MISTRAL,
Immatriculée au RCS d’[Localité 1] sous le numero 428 990 626 dont le siège social est sis [Adresse 4]
prise en la personne de son representant légal en exercice, domicilié ès qualité audit siège

représentée par Maître Ollivier PARRACONE de la SELARL PARRACONE AVOCATS PROVENCE, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente
Juge délégué aux loyers commerciaux

A assisté aux débats : Mme BOYER [G],

DÉBATS

A l’audience publique du 07 Juillet 2026 l’affaire a été mise en délibéré au 19 Octobre 2026 avec avis du prononcé de la décision par mise à disposition au Greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,prononcé publiquement par mise à disposition au greffe signé par Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente Juge délégué aux loyers commerciaux assisté de Mme BOYER [G],

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17 mars 1998, Madame [I] [E] épouse [C] et Monsieur [D] [R] ( représenté alors par la première du fait de sa minorité) ont donné à bail à la SARL OPTIQUE DU MISTRAL un local à usage commercial situé en rez-de-chaussée d’un immeuble sis à [Localité 2], [Adresse 5].

Le bail a été renouvelé pour une durée de 9 ans à compter du 1er avril 2012.

Par courrier recommandé du 13 novembre 2020, la SARL OPTIQUE DU MISTRAL a sollicité le renouvellement du bail.

Par courrier en date du 14 décembre 2020, les bailleurs ont donné leur accord pour le renouvellement du bail.

Dans ces échanges, les parties n’ont pas évoqué le montant du loyer du bail renouvelé.

Selon mémoire préalable notifié par courrier recommandé avec accusé de réception du 12 octobre 2022, les bailleurs ont sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 51.590 € par an à compter du 1er novembre 2022.

Par exploit d’huissier en date du 16 décembre 2022, Madame [E] épouse [C] et Monsieur [R] ont fait assigner la SARL OPTIQUE DU MISTRAL devant le juge des loyers commerciaux afin de voir :
– fixer le loyer du bail renouvelé à 51.590 € par an à compter du 1er novembre 2022, montant qui sera atteint progressivement dans le respect des règles de lissage du loyer prévues par l’article L.145-34 du code de commerce ;
– subsidiairement, ordonner une expertise, l’expert ayant pour mission de :
* décrire les lieux loués ainsi que les relations contractuelles entre les parties,
* donner son avis sur la modification des éléments mentionnés aux 1et 4 de l’article L.145-34 du code de commerce,
* donner à la juridiction des baux commerciaux tout élément d’information sur la valeur locative des lieux loués au regard des valeurs habituellement constatées dans le secteur ;
– statuer ce que de droit sur les dépens,
– A titre infiniment subsidiaire, dire que l’expertise se fera aux frais des bailleurs,
– condamner en tout état de cause les bailleurs à lui payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par jugement du 7 juillet 2023, la présente juridiction a :
– Constaté le renouvellement du bail au 1er avril 2021,
– Commis en qualité d’expert Monsieur [S] avec la mission habituelle de matière de fixation des loyers commerciaux,
– Mis à la charge des demandeurs la provision à valoir sur la rémunération de l’expert,
– Réservé les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile,
– Ordonné l’exécution provisoire.

L’expert a établi son rapport le 26 juillet 2025.

[I] [E] épouse [C] est décédée le 3 juin 2025.

Aux termes de l’acte de notoriété reçu le 30 septembre 2025 par Me [O] [J], notaire de la SELARL [J] & ASSOCIES, à [Localité 3], sont héritiers des droits détenus par [I] [E] épouse [C] dans le local commercial sis [Adresse 6] à [Localité 3] : Monsieur [D] [R], Madame [M] [C] et Madame [F] [C].

Dans leur mémoire régulièrement notifié à la SARL OPTIQUE DU MISTRAL par LRAR du 27 avril 2026, Monsieur [D] [R], Madame [M] [C] et Madame [F] [C] demandent à la juridiction de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 49.900€ ( 700€ x 71,18m2) par an à compter de la notification du mémoire initial, soit pour la simplicité des comptes, à compter du 1er novembre 2022, précisant que ce montant sera atteint progressivement dans le respect des règles de lissage du loyer prévues par l’article L 145-34 du Code de commerce.

Dans son mémoire régulièrement notifié à Monsieur [R] ( ainsi qu’en témoigne l’attestation produite en délibéré) et à Mesdames [F] [C] et [M] [C]
( par LRAR régulièrement envoyées mais non réclamées), la SARL OPTIQUE DU MISTRAL demande à la juridiction de fixer le montant du loyer à la date de son renouvellement au 1er avril 2021 à la somme de 458€/an/m2 , soit en retenant la superficie pondérée telle que relevée par l’expert judiciaire, un loyer de 458€ x 71,18m2= 35.600€, et de condamner les demandeurs à lui payer la somme de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens, en ce compris les frais d’expertise.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux mémoires des parties pour l’exposé complet des moyens développés.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les interventions volontaires

La juridiction reçoit l’intervention volontaire de Madame [M] [C] et Madame [F] [C], en leur qualité d’ayants-droit de Madame [I] [E] épouse [C], aux côtés de Monsieur [D] [R] déjà présent dans l’instance.

Sur la fixation du loyer du bail renouvelé

En application de l’article L.145-33, « Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :
1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;
Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments. »

L’article L.145-34 du code de commerce dispose que :
« A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. (…) »

En l’espèce, les parties s’opposent sur l’existence d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, retenus par l’expert judiciaire. Or, c’est pourtant à raison que celui-ci a conclu à l’existence d’une modification notable des facteurs de commercialité ayant profité au local objet du litige au cours du bail, soit entre le mois de mars 2012 et le mois d’avril 2021, au regard de la piétonnisation du centre-ville , de la réhabilitation des places du centre-ville ( La Rotonde en 2012-2014, [Localité 4], [Adresse 7] et la [Adresse 8] à compter de 2019), des autres chantiers ayant favorisé le développement touristique et donc commercial du centre-ville ( agrandissement du parc relais Krypton et création d’une passerelle en 2014, remise en l’état de l’église de la [Etablissement 1] en 2014, réhabilitation de l’hôtel de [Localité 5] en 2015), pour les plus notables. En effet, ces aménagements ont été, pour partie au moins, à l’origine d’une évolution favorable de l’économie du centre-ville, évolution manifestée par une forte augmentation des établissements économiques dans le centre entre 2015 et 2020, de l’ordre de 16% ainsi qu’en témoigne l’Observatoire des centres-villes.

En conséquence, l’attractivité de la [Adresse 6] s’est notablement améliorée d’un point de vue commercial pendant la période de référence avant le dernier renouvellement.

En outre, la juridiction fait siens les développements de l’expert judiciaire relatifs aux conséquences de cette attractivité accrue sur le commerce d’optique dès lors qu’il s’agit d’un commerce d’équipements à la personne, assez rare, bénéficiant de plus en l’espèce des conséquences positives du commerce en ligne, mais sans en subir trop la concurrence du fait de la spécificité de ce commerce nécessitant de la proximité, puisqu’il est aussi un point de livraison des colis.

Les contestations opposées par la SARL OPTIQUE DU MISTRAL ne permettent pas de contredire l’existence d’une modification notable des facteurs de commercialité. En effet, la disparition de nombreux commerces au profit d’enseignes nationales ou au profit de commerces éphémères par nature ne constitue pas une preuve de défaut d’attractivité, au contraire. Ensuite, les difficultés liées aux travaux étaient surmontées pour l’essentiel à la date de renouvellement du bail et la société preneuse indique elle-même avoir été indemnisée à hauteur de 20% de son chiffre d’affaires par la mairie de la perte commerciale subie pendant les travaux. En outre, l’éloignement des places de parking n’a pas constitué un frein au développement commercial du secteur, ainsi qu’en témoigne l’augmentation du nombre d’établissements dans l’hypercentre.

La crise du COVID a certes généré une diminution très importante de la fréquentation des commerces entre mars 2020 et fin 2021 mais il s’agissait d’une situation extraordinaire et il y a eu un effet de rattrapage au moins partiel ensuite. En conséquence, cet épisode ne saurait justifier d’exclure l’existence d’une modification notable des facteurs de commercialité.

En conséquence, le loyer du bail renouvelé n’est pas limité par le plafonnement de l’article L 145-34 du Code de commerce mais doit être fixé à la valeur locative.

Sur la valeur locative proposée par l’expert judiciaire, les parties ne s’opposent pas sur la surface utile pondérée retenue à savoir 71,18m2.

Ensuite, il y a lieu de relever que celui-ci a pris un large éventail de 27 termes de comparaison dans le même secteur, pour des locaux comparables en termes de superficie. Pour retenir une valeur de 700€ par m2 et par an, l’expert judiciaire a tenu compte de la position géographique moins favorable du local (en comparaison des locaux de la [Adresse 9] , [Adresse 10], [Adresse 11], [Adresse 12] et du secteur de la [Adresse 6] plus proche du [Adresse 13]), a opéré une pondération en fonction des caractéristiques des locaux et a dégagé une moyenne de 765€ le m2/an et une médiane de 712€ le m2/an.

L’expert judiciaire a retenu que le local objet du litige se présente dans un état peu engageant mais que les volumes et surfaces mis à disposition en façade ne font pas obstacle à la commercialité des lieux, que si la destination des lieux est « optique-photographie », cette dernière activité n’est plus exploitée. Ensuite, il est acquis que le local est utilisé comme point relais mais que l’activité d’audiométrie n’est pas ou plus exercée. Enfin, les obligations des parties ne sont pas exorbitantes.

Au regard des ces éléments, la proposition d’un valeur locative de 700€ par m2/an, ce qui se situe dans la fourchette basse des valeurs de comparaisons, est cohérente et justifiée au regard des critères d’évaluation énumérés par le code de commerce.

En conséquence, il convient de fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 49.900€ par an à compter du 1er novembre 2022 au vu de la demande expresse des bailleurs ( étant précisé que le mémoire préalable a été notifié le 12 octobre 2022).

Sur la question du lissage

Le dernier alinéa de l’article L. 145-34 du code de commerce susvisé instaure un mécanisme d’étalement de la hausse du loyer qui résulte du déplafonnement.

Or, le juge des loyers commerciaux ne connaît, aux termes de l’article R. 145-23 du code de commerce, que des seules contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé. Il n’entre donc pas dans son office de statuer sur l’application du dernier alinéa de l’article L. 145-34 du même code.

Sur les demandes accessoires

Chacune des parties conservera la charge des dépens qu’elle a exposés, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire , étant rappelé que ce sont les bailleurs qui ont saisi la juridiction et avancé le coût de l’expertise.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de faire application de l »application de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué aux loyers commerciaux statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort :

REÇOIT l’intervention volontaire de Madame [M] [C] et Madame [F] [C] en leur qualité d’ayants-droit de Madame [I] [E] épouse [C], aux côtés de Monsieur [D] [R] déjà présent dans l’instance,

RAPPELLE que la juridiction a constaté le renouvellement du bail à compter du 1er avril 2021,
FIXE le loyer du bail renouvelé à la somme de 49.900€ par an à compter du 1er novembre 2022,

DIT qu’il n’entre pas dans l’office de la présente juridiction de statuer sur l’application du dernier alinéa de l’article L. 145-34 du même code ( question du lissage),

DIT n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile,

DIT que chacune des parties conservera la charge des dépens qu’elle a exposés, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire,

DIT que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 1], la minute étant signée par :

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

La République Française mande et ordonne à tous huissiers sur ce requis de mettre la présente décision à exécution aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision a été signée sur la minute par le président et le greffier du Tribunal.
La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du Tribunal Judiciaire d’AIX-EN-PROVENCE