TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

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JUGEMENT DU 14 OCTOBRE 2026

N° du jugement :

N° d’inscription au
répertoire général :

N° RG 24/01888 – N° Portalis DBZH-W-B7I-C5UJO

S.C.I. LE MENHIRIC ;

C/

S.A.S. RUSEFF & LATRUFFE IMMOBILIER, S.A.S. ILE BLANCHE

COPIE EXECUTOIRE LE
14 Octobre 2026
à
Me Benoît BOMMELAER de la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL,

Me Melanie DE CLERCQ,

Me Martine CAMUS-ROUSSEAU de la SELARL PICHOT – CAMUS-ROUSSEAU

entre :

S.C.I. LE MENHIRIC
dont le siège social se situe [Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Maître Melanie DE CLERCQ, avocat postulant au barreau de LORIENT et ayant pour avocat plaidant Maître Magali FERNANDES, avocat au barreau de PARIS

Demanderesse

et :

S.A.S. RUSEFF & LATRUFFE IMMOBILIER
dont le siège social se situe [Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Maître Benoît BOMMELAER de la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL, avocat au barreau de RENNES

S.A.S. ILE BLANCHE
dont le siège social se situe [Adresse 3]
[Localité 3]

représentée par Maître Martine CAMUS-ROUSSEAU de la SELARL PICHOT – CAMUS-ROUSSEAU, avocas au barreau de LORIENT

Défenderesses

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Mme PICARD, Première Vice-Présidente, Juge Rapporteur
Madame KASBARIAN, Vice-Présidente
Madame LE CHAMPION, Magistrat honoraire

GREFFIER : Madame SCHEURER, lors des débats et Madame LE HYARIC lors du prononcé

DEBATS : à l’audience publique du 01 Juillet 2026

DECISION : publique, Contradictoire, rédigée et prononcée en premier ressort par Mme KASBARIAN, Vice-Présidente substituant Mme PICARD, Première Vice-Présidente, légitimement empêchée, par sa mise à disposition au greffe le 14 Octobre 2026, date indiquée aux parties à l’issue des débats.

Les avocats des parties ne s’y opposant pas, Mme PICARD, Première Vice-Présidente a été chargée du rapport et a tenu seule l’audience pour entendre les plaidoiries dont elle a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure
Suivant acte sous-seing privé du 6 juillet 2022, rédigé par la SAS Ruseff & Latruffe Immobilier, la société Ile Blanche, en qualité de vendeur, ainsi que la SCI Le Menhiric, en qualité d’acquéreur, ont signé un compromis de vente portant sur un bien immobilier (lot n°11) situé au 4ème étage d’un ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 3], pour la somme de 124 000 €.

La vente a été réitérée par acte authentique reçu le 2 février 2023 par Maître [K] [Y], notaire à [Localité 4] (56).

Considérant notamment que l’agence immobilière et le vendeur avaient connaissance des possibles difficultés pour obtenir les autorisations nécessaires à la réalisation des travaux d’aménagement du bien, la SCI Le Menhiric a, par courrier du 27 juin 2024, mis en demeure la SAS Ruseff & Latruffe Immobilier de lui verser la somme de 58 666,46 euros à titre de dommages et intérêts.

Par actes de commissaire de justice délivrés le 16 octobre 2024, la SCI Le Menhiric a fait assigner la SAS Ruseff & Latruffe Immobilier et la SAS Ile Blanche devant le tribunal judiciaire de Lorient, aux fins de voir :
– prononcer la nullité de la vente et condamner la SAS Ile Blanche à verser à la SCI Le Menhiric la somme de 124 000 euros (net vendeur) au titre de la restitution du prix de vente assorti des intérêts au taux légal en vigueur à compter du jugement,
– condamner la SAS Ruseff & Latruffe Immobilier et le vendeur solidairement à lui verser la somme de 40 000 euros au titre du préjudice subi avec taux d’intérêt légal à compter du jugement,
– condamner la SAS Ruseff & Latruffe Immobilier et le vendeur solidairement au remboursement de toutes dépenses mises à sa charge en tant que propriétaire du bien conformément à la détermination chiffrée constatée en pièce 22, et ce, outre l’actualisation de ces dépenses au jour du jugement à intervenir et jusqu’à parfait règlement des condamnations,
– condamner la SAS Ruseff & Latruffe Immobilier et le vendeur in solidum en tous les dépens ainsi qu’en une indemnité de 12 000 euros pour compenser les frais irrépétibles engagés.

La SAS Ruseff & Latruffe Immobilier et la SAS Ile Blanche ont constitué avocat.

Au cours de l’instruction de l’affaire, et par ordonnance du 25 avril 2025, le juge de la mise en état a constaté que la demande de communication de pièces formée par la société Ruseff & Latruffe Immobilier est désormais sans objet et a rejeté la demande de sursis à statuer.

Prétentions et moyens
Par dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 11 septembre 2025, la SCI Le Menhiric demande au tribunal de :

Dire les demandes de la SCI Le Menhiric recevables et bien fondées,

Dire et juger que Ruseff & Latruffe Immobilier SAS, titulaire de la carte professionnelle n° [Numéro identifiant 1], et soumise à ce titre à la loi n° 70-9 du 02/01/1970, a manqué à ses obligations en matière de devoir de conseil, d’information et de gestion des conflits d’intérêts,

Dire et juger que le consentement de la SCI Le Menhiric a été vicié et obtenu par Ruseff & Latruffe Immobilier SAS et la société venderesse par des manoeuvres, des mensonges et/ou la dissimulation intentionnelle d’informations dont ils savaient le caractère déterminant pour la SCI Le Menhiric dans sa décision d’acquérir le bien,

Dire et juger que les préjudices subis par la SCI Le Menhiric résultent des manquements et du dol de Ruseff & Latruffe Immobilier SAS et de la société venderesse,

Dire et juger que Ruseff & Latruffe Immobilier SAS avait engagé sa responsabilité délictuelle par la signature du mandat de vente avec le vendeur ainsi que sa responsabilité contractuelle en tant que rédacteur du compromis de vente en contribuant à cela à ses préjudices,

En conséquence :

Prononcer la nullité de la vente sur le fondement de l’article 1137 du code civil et condamner la SAS Ile Blanche à verser à la SCI Le Menhiric la somme de 124 000 euros (net vendeur) au titre de la restitution du prix de vente assorti des intérêts aux taux légal en vigueur à compter du jugement,

Avec taux d’intérêt légal à compter du jugement, condamner Ruseff & Latruffe Immobilier SAS et le vendeur solidairement à la réparation du préjudice subi par la SCI MENHIRIC à hauteur d’un montant de 40.000 euros,

Condamner Ruseff & Latruffe Immobilier SAS et le vendeur solidairement au remboursement de toutes dépenses mises à la charge de la SCI Le Menhiric en tant que propriétaire du Bien (taxes foncières, assurance emprunteur, charges de copropriété, frais de notaire, intérêts d’emprunt, cotisation emprunteur, honoraires d’agence, charges de copropriété…) conformément à la détermination chiffrée constatée en Pièce 22, et ce, outre l’actualisation de ces dépenses au jour du jugement à intervenir et jusqu’à parfait règlement des condamnations,

En tout état de cause, sur les dépens de l’article 700 du Code de procédure civile :

Condamner Ruseff & Latruffe Immobilier SAS et la société venderesse in solidum en tous les dépens ainsi qu’en une indemnité de 12.000 euros pour compenser les frais irrépétibles engagés par la SCI Le Menhiric.

Au soutien de ses prétentions, elle expose les moyens suivants :

-il existe un conflit d’intérêts entre l’agence, sa collaboratrice étant Mme [D] [U], et le vendeur représenté par M. [B] [U],

-la vente est nulle dès lors que son consentement a été vicié par réticence dolosive, n’ayant pas reçu des informations déterminantes de la part de l’agence immobilière et du vendeur, sur la possibilité d’aménager le bien en habitation, soumise à l’acceptation unanime de plusieurs propriétaires, ce qui justifie des restitutions réciproques et paiement de toutes sommes liées à la vente ;

-l’analyse Cridon Ouest démontre que la résolution du 4 mai 2017 de l’assemblée générale des copropriétaires aboutit à une absence d’autorisation d’aménagement du grenier en habitation ;

-elles doivent réparer son préjudice qui engage la responsabilité contractuelle du vendeur, délictuelle et contractuelle de l’agence qui a rédigé le compromis sans mentionner les précisions nécessaires à sa connaissance de la situation réelle et certaine du bien, dans un contexte de coopération à son détriment entre l’agence et le vendeur.

Par dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 6 novembre 2025, la SAS Ruseff & Latruffe Immobilier demande au tribunal de :

Rejeter les demandes, fins et conclusions de la SCI Le Menhiric dirigées contre la Société Ruseff & Latruffe Immobilier,

Condamner la partie succombante à verser à la Société Ruseff & Latruffe Immobilier la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle expose les moyens suivants :

-elle n’a pas manqué à son obligation d’information sur le caractère aménageable du lot n°11, l’annonce de vente reprenant les termes du règlement de copropriété, la possibilité d’aménager étant avérée puisque figurant dans le règlement de copropriété communiqué à l’acquéreur, l’information des conditions pour les travaux d’aménagement figurant dans le compromis signé le 6 juillet 2022,

-le gérant de la SCI Le Menhiric, M. [I], est un professionnel de l’immobilier, il n’est pas concevable qu’il n’ait pas pris connaissance du règlement de copropriété,

-le changement de destination du grenier a été autorisé à l’unanimité le 4 mai 2017 par résolution n°4, l’agence n’ayant pas à remettre en cause la validité d’une résolution, l’analyse du Cridon produite par la SCI Le Menhiric n’ayant pas de valeur légale contrairement à une résolution d’assemblée générale, le règlement de copropriété mentionnant la clause par acte notarié du 29 décembre 2021,

-la SCI Le Menhiric a signé en ayant connaissance de la résolution du 4 mai 2017, elle le reconnaît d’ailleurs dans ses écritures,

-le terme “grenier aménageable” mentionné dans le compromis n’est pas de nature à tromper dolosivement l’acquéreur, d’autant plus qu’une clause intégrée dans cet acte avertissait l’acquéreur de la nécessaité d’obtenir l’autorisation de l’assemblée générale pour effectuer les travaux de changement de destination conformément au procès-verbal du 4 mai 2017 qui se trouvait annexé,

-une résolution est venue supprimer le 15 septembre 2023, l’exigence de l’accord unanime de certains propriétaires, pour le substituer par une approbation à la majorité des copropriétaires, un recours en annulation de cette résolution étant en cours ; ces éléments étant postérieurs à la vente, ils ne pouvaient être connus ou anticipés par l’agence, les courriers produits par la société Ile Blanche sont également postérieurs à la vente,

-il n’existe aucun conflit d’intérêts entre l’agence et le vendeur, leur lien étant connu de la SCI Le Menhiric avant la vente puisqu’elle exerce elle-même une activité d’agence immobilière ; en tout état de cause l’argument est inopérant puisqu’elle a eu les informations utiles sans aucune dissimulation, son devoir de vigilance lui imposant de consulter le règlement de copropriété,

-subsidiairement, elle n’a commis aucune faute et aucun préjudice n’est démontré, il ne peut s’agir que d’une perte de chance, elle ne peut en outre être condamnée à payer les dépenses liées à la propriété du bien.

Par dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 11 décembre 2025, la SAS Ile Blanche demande au tribunal de :

Débouter la SCI Le Menhiric de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,

Condamner la SCI Le Menhiric à régler la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle expose les moyens suivants :

-le gérant de la SCI Le Menhiric, M. [I], est un professionnel de l’immobilier, il a été marchands de biens immobiliers comme directeur général de la SAS Immo’vs de 2020 à 2024, et la SCI est propriétaire de plusieurs biens immobiliers dans un autre immeuble, il est donc à même de connaître les dispositions applicables à la copropriété,

-la modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division de l’immeuble concernant notamment le changement de destination du lot n°11 a été votée à l’unanimité par l’assemblée générale de la copropriété le 4 mai 2017, la résolution précisant la réserve de l’accord à l’unanimité des propriétaires des lots 13-14-15-9 et 26, tous ces éléments ayant été communiqués aux acquéreurs, avec une information dans le compromis et une reprise des termes de la résolution dans l’acte authentique,

-ce n’est pas le changement d’usage du bien qui était soumis à l’accord unanime de certains copropriétaires, mais les travaux, le changement de destination étant acquis à l’unanimité de l’assemblée générale,

-le gérant du vendeur, la SAS Ile Blanche, a obtenu l’autorisation des propriétaires du lot n°14 de réaliser les travaux, par mail du 30 janvier 2020, le passage d’évacuation dans leur appartement ayant été réalisé par la société Rigoussen,

-la SCI Le Menhiric demande la nullité de la vente alors qu’elle a obtenu par résolution du 15 septembre 2023 la suppression de la condition de l’accord unanime.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction est intervenue le 6 mars 2026 par ordonnance du juge de la mise en état.

L’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 01 juillet 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 14 octobre 2026, date du présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité de la vente

Le vendeur professionnel est tenu, avant la vente, d’une obligation de conseil qui lui impose de se renseigner sur les besoins de l’acheteur afin d’être en mesure de l’informer sur l’adéquation entre le bien qui est proposé et l’usage qui en est prévu (Civ. 1 re , 11 mai 2022, n° 20-22.210).

L’agent immobilier est responsable envers son mandant à raison des dommages commis dans l’exercice de sa mission, selon les principes généraux de la responsabilité contractuelle. Ces dommages peuvent procéder d’un manquement soit à ses obligations contractuelles, soit à son devoir de conseil. Le devoir de conseil envers son mandant est une obligation de moyen qui doit s’apprécier en fonction des circonstances de la cause, et, en particulier, de la volonté, de la situation et des connaissances des parties (Civ. 1re, 10 févr. 1987, n° 85-14.435). Ce devoir de conseil existe à l’égard du mandant mais également à l’égard du cocontractant de celui-ci dès lors que l’intermédiaire professionnel, qui prête son concours à la rédaction d’un acte, après avoir été mandaté par l’une des parties, est tenu de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention même à l’égard de l’autre partie (Civ. 1re, 25 nov. 1997, no 96-12.325).

En l’espèce, la SCI Le Menhiric est infondée à soutenir qu’elle n’a pas eu, ni par l’agence ni par le vendeur, avant la vente, et même lors du compromis, l’information du caractère aménageable du grenier correspondant au lot n°11 qu’elle a acheté et des conditions des travaux d’aménagement, dès lors que :

-le compromis de vente signé par les parties mentionne en page 16 que :
*“l’Acquéreur reconnaît avoir pu consulter une copie du règlement de copropriété et ses modificatifs éventuels”,
*“Information de l’acquéreur
Les pièces suivantes doivent être remises à L’Acquéreur pour parfaire son information…
-Le Règlement de copropriété et ses éventuels modificatifs publiés au service de la publicité foncière
…
-Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années…
Les pièces listées ci-dessus sont ainsi annexées ou remises à l’Acquéreur”.

-Puis dans l’acte authentique signé par les parties figure :

*en page 4 “l’état descriptif de division et le règlement de copropriété avec les dates des actes notariés
*en page 26 “concernant les autorisations de la copropriété…AMENAGEMENT DES GRENIERS La transformation partielle ou totale des greniers non aménagés constituant les lots n°11 et n°12 sous l’unique réserve d’obtenir l’accord à l’unanimité des propriétaires des lots 13-14-15-9 et 26, inscrits au modificatif de règlement de copropriété du 25 septembre 2013 qui devront pouvoir valider un état exhaustif et descriptif définitif des travaux engagés par les propriétaires des lots 11 et 12. Le propriétaire du lot 11 doit faire son affaire personnelle afin de procéder à la suppression de la fenêtre principale de son lot donnant sur la cour privative du lot n°9 et un vis à vis direct sur le lot n°15 pour préserver la tranquillité et l’intimité des propriétaires concernés…. ».

Cette information est claire, elle avertit l’acquéreur que seul un accord unanime de certains propriétaires sur un état exhaustif et descriptif définitif des travaux engagés permettra d’aménager le grenier, objet de la vente, en habitation.

Ainsi, quelque soit le lien existant avant la vente entre l’agence immobilière et la société venderesse, il ne saurait être à l’origine d’un défaut d’information déterminante pour l’acquéreur dès lors qu’il est établi que ce dernier a eu une parfaite information que :

-le grenier était aménageable, et ce changement de destination était définitif par acte notarié du 29 décembre 2021 reçu par Maître [Y] et publié au service de la publicité foncière de [Localité 3] 1 le 25 janvier 2022 volume 2022P numéro 597 (attestation rectificative en cours de publication a été établie par le notaire le 21 novembre 2022).

-il existe des conditions de validation pour réaliser les travaux d’aménagement.

La résolution qui a supprimé la condition de l’accord à l’unanimité des propriétaires des 13-14-15-9 et 26 est intervenue postérieurement à la vente.

L’analyse Cridon Ouest dont fait état la SCI Le Menhiric ne saurait avoir une valeur juridique supérieure à la résolution n° 4 du 4 mai 2017 qui a été votée à l’unanimité, y compris par les propriétaires devant donner leur accord pour les travaux, le règlement de copropriété ayant changé la destination du lot en grenier aménageable, document fondamental de la copropriété, la modification étant faite par acte notarié et soumise à la publicité.

L’acquéreur, qui est une société civile immobilière, a répondu à une annonce de vente de “grenier aménageable”, le compromis désigne un “grenier d’une pièce principale, l’acte authentique désigne “aux termes de la modification du règlement de copropriétaire et de l’état descriptif de division en date du 29 décembre 2021 Dans les combles un appartement duplex. Désignation actuelle du lot : un grenier à l’état brut à aménager”.

Il ne saurait ainsi y avoir tromperie sur la description du bien à acquérir.

La SCI Le Menhiric avait l’assurance que le grenier qu’elle achetait était aménageable en habitation, le règlement de copropriété indiquant la nouvelle désignation du lot n°11 “Dans les combles un appartement en duplex”.

Elle connaissait précisément la condition de validation des travaux par des copropriétaires, cette condition figurant en page 5 du le règlement de copropriété annexé au compromis comme précisé en page 17 de celui-ci.

La condition d’accord unanime des propriétaires des lots 13-14-15-9 et 26 ne remet pas en cause le changement de destination en habitation mais suppose une réalisation d’aménagement répondant à des critères de sécurité, de chemin de canalisations et matériaux réduisant la sonorité qui, s’ils sont satisfaisants, doivent emporter l’accord unanime des propriétaires concernés qui ne peuvent plus remettre en cause la destination en habitation du grenier, et une demande en justice peut être engagée en cas de refus de validation infondé afin que les travaux soient judiciairement autorisés.

Ainsi, la SCI Le Menhiric ne justifie d’aucune manoeuvre dolosive ni de la part de l’agence immobilière ni de la part du vendeur, ayant vicié son consentement, disposant de toutes les informations utiles avant la signature de l’acte authentique pour devenir propriétaire en connaissance de cause ; elle n’est pas fondée à soutenir qu’elle ignorait que les travaux d’aménagement étaient soumis à l’accord à l’unanimité des propriétaires des lots 13-14-15-9 et 26.

L’argument de la SCI Le Menhiric selon lequel le bien vendu ne peut être considéré comme un bien à usage d’habitation n’est qu’une interprétation qu’elle fait de la résolution n°4 du 4 mai 2017 et non une réalité juridique.

La SCI Le Menhiric échoue donc également à la démontration d’une faute de l’agence immobilière dans la rédaction du compromis et dans la démontration d’une coopération de mauvaise foi avec le vendeur au détriment de l’acquéreur ; elle disposait de tous les éléments pour connaître le bien qu’elle s’est engagée à acquérir avant de signer le compromis, sauf à ne pas se soucier des modalités de son achat en ne lisant pas tous les éléments communiqués que la loi prévoit en annexes tels les différents diagnostics et documents de copropriété (quand il s’agit d’un lot dans un immeuble), afin justement de mettre en garde le futur acquéreur sur plusieurs risques, ce dernier étant tenu à un minimum de vigilance en consultant les éléments qui lui sont communiqués avant de signer.

La SCI Le Menhiric est en conséquence déboutée de sa demande en nullité de la vente et de ses demandes subséquentes.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du code de procédure civile dispose en substance que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SCI Le Menhiric est condamnée à payer les dépens et à payer à la SAS Ile Blanche et à la société Ruseff et Latruffe Immobilier une somme de 2.500 euros à chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, aucune circonstance particulière ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant en audience publique, par jugement contradictoire et susceptible d’appel, prononcé par mise à disposition au greffe :

Déboute la SCI Le Menhiric de l’ensemble de ses demandes ;

Condamne la SCI Le Menhiric aux dépens ;

Condamne la SCI Le Menhiric à payer la SAS Ile Blanche et à la société Ruseff et Latruffe Immobilier une somme de 2500 euros à chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi prononcé et mis à disposition au greffe le 14 Octobre 2026

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Mme KASBARIAN, vice-présidente substituant Mme PICARD, première vice-présidente, légitimement empêchée

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, ledit jugement a été signé par le greffier et le président