Obligation d’information de l’agent immobilier : indemnisation limitée à une perte de chance liée à une servitude d’alignement

La cour exclut toute responsabilité contractuelle entre le locataire commercial et l’agent immobilier, celui-ci étant le mandataire du bailleur. La responsabilité ne peut être recherchée que sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, à charge de démontrer une faute, un préjudice et un lien de causalité.

L’agent immobilier est tenu d’informer le candidat à la conclusion d’un bail commercial sur la situation exacte du bien. Le caractère public d’un projet d’urbanisme ne le dispense pas de cette obligation lorsque, compte tenu de la durée du bail, sa réalisation apparaît probable. La cour retient une faute pour ne pas avoir signalé un projet d’élargissement routier susceptible d’affecter la parcelle louée.

Le préjudice est toutefois analysé comme une perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à de meilleures conditions. La preuve d’un lien direct entre la servitude et l’échec de la cession du bail n’étant pas rapportée, et des solutions de stationnement restant envisageables, la chance perdue est évaluée à 5 % de la valeur du droit au bail, soit 6 000 euros. Cette créance, ainsi que les dépens et l’indemnité fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile, est fixée au passif de la procédure collective.

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L’agent immobilier devait informer le candidat locataire de l’existence d’un projet d’élargissement routier affectant le local commercial. La cour écarte toutefois toute responsabilité contractuelle, aucun contrat ne liant directement l’agent et le locataire. Elle retient une perte de chance de céder le droit au bail et fixe une indemnité de 6 000 euros au passif de la procédure collective de l’agent.

Un bail commercial a été conclu pour l’exploitation d’un commerce dans un local recherché par un agent immobilier mandaté par le bailleur. Le locataire a versé des honoraires de commercialisation.

Après la conclusion du bail, le bien a été affecté par une servitude d’alignement liée à un projet d’élargissement routier. Le locataire, souhaitant céder son droit au bail, a soutenu que cette information, non communiquée lors de la location, avait empêché la cession et lui avait causé un préjudice.

La cour retient que l’agent immobilier devait informer le candidat locataire de ce projet d’urbanisme. Elle écarte toutefois la responsabilité contractuelle, faute de contrat entre eux, et limite l’indemnisation à une perte de chance évaluée à 6 000 euros, fixée au passif de la procédure collective de l’agent immobilier.

• Établir l’intervention de l’agent immobilier comme mandataire du bailleur
• Vérifier l’absence de rapport contractuel avec le candidat locataire
• Identifier un projet d’urbanisme suffisamment probable pendant le bail
• Caractériser le défaut d’information sur la situation exacte du bien
• Prouver un préjudice et un lien causal avec la faute
• Évaluer la chance réellement perdue au regard des pièces produites

• Étude préalable d’urbanisme réalisée en 2013
• Projet d’élargissement de la RD2020 sur dix mètres
• PLU instituant une servitude d’alignement sur la parcelle
• Offre de cession assortie de cinq conditions suspensives
• Étude envisageant des solutions alternatives de stationnement

L’agent immobilier voit sa responsabilité quasi-délictuelle retenue, mais l’indemnisation est limitée à la perte de chance effectivement démontrée. Le locataire obtient une créance de 6 000 euros, ainsi que la prise en compte des dépens et de l’indemnité procédurale au passif de la procédure collective.

• Fixation de la créance indemnitaire à 6 000 euros
• Inscription de la créance au passif de la procédure collective
• Absence d’indemnisation intégrale de la valeur du droit au bail
• Prise en compte des preuves relatives aux conditions de cession
• Fixation des dépens au passif de la procédure collective
• Allocation de 2 000 euros au titre de l’article 700

À faire

• Vérifier les projets d’urbanisme affectant le bien
• Documenter les informations transmises au candidat locataire
• Conserver les études préalables et documents publics
• Établir précisément la causalité du préjudice allégué
• Chiffrer distinctement la perte de chance

À éviter

• Se limiter au caractère public du projet d’aménagement
• Présenter une responsabilité contractuelle sans contrat établi
• Assimiler automatiquement la perte de chance au préjudice intégral
• Négliger les conditions suspensives d’une cession
• Affirmer une impossibilité d’exploitation sans preuve technique

L’obligation d’information de l’agent immobilier sur les contraintes d’urbanisme

L’agent immobilier doit renseigner le candidat à un bail commercial sur la situation exacte du bien. Le caractère public du projet d’aménagement ne suffit pas à écarter cette obligation lorsque sa réalisation apparaît probable pendant la durée du bail. La cour retient une faute pour ne pas avoir signalé un projet d’élargissement routier susceptible d’affecter la parcelle louée.

Le fondement de la responsabilité envers le candidat locataire

En l’absence de rapport contractuel entre l’agent immobilier, mandataire du bailleur, et le locataire, la responsabilité contractuelle est exclue. La responsabilité ne peut être engagée que sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, sous réserve de prouver une faute, un préjudice et un lien de causalité.

L’évaluation de la perte de chance indemnisable

Le préjudice correspond à une perte de chance de ne pas conclure le bail ou de négocier des conditions plus favorables. La cour relève l’absence de preuve d’un choix du local fondé sur son emplacement ou son coût, l’existence de conditions suspensives non réalisées et la possibilité de stationnements alternatifs. Elle évalue donc la chance perdue à 5 % de la valeur du droit au bail, soit 6 000 euros.

Article 805 du Code de procédure civile, Article 907 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 68 du Code de procédure civile, Article 325 du Code de procédure civile, Article 331 du Code de procédure civile, Article 555 du Code de procédure civile, Article 1240 du Code civil, Article 1241 du Code civil, Articles 1231 à 1231-7 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile, Article 699 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile