Mesures de remise en état en référé : accès forcé au lot privatif pour faire cesser une fuite et préserver les parties communes

Le juge des référés peut intervenir sur le fondement des articles 834 et 835 du Code de procédure civile. L’article 834 subordonne en principe son intervention à l’urgence, appréciée ici au regard de la persistance du sinistre et de l’aggravation des dégradations. L’article 835 permet toutefois de prescrire, même en présence d’une contestation sérieuse, les mesures conservatoires ou de remise en état nécessaires pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite. Lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, son exécution, y compris une obligation de faire, peut être ordonnée.

Le syndicat des copropriétaires, agissant conformément à l’article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, ne pouvait pas directement se prévaloir du jugement antérieur, qui ne l’avait pas reconnu créancier de l’obligation. Ce jugement constituait néanmoins un élément déterminant, en constatant l’origine de la fuite dans le raccordement privatif et les dégradations affectant des parties communes.

Le refus persistant d’accès a justifié l’autorisation d’intervention, après mise en demeure restée infructueuse quinze jours, avec commissaire de justice et, si nécessaire, concours de la force publique. Les travaux privatifs restent à la charge du copropriétaire concerné, tandis que le syndicat assume ceux portant sur la colonne commune et le solivage. La demande indemnitaire a été rejetée faute de demande de provision. Le syndicat obtient 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

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La persistance d’une fuite provenant d’un raccordement privatif avait causé des infiltrations et dégradé des parties communes. Malgré une condamnation antérieure sous astreinte, le copropriétaire n’avait pas réalisé les travaux. Le juge ordonne la réfection de l’étanchéité et du solivage, autorise l’accès forcé après mise en demeure infructueuse, impose des constats et répartit les coûts selon la nature des travaux.

Un syndicat de copropriétaires a saisi le juge des référés après la persistance d’une fuite provenant du raccordement privatif des sanitaires d’un copropriétaire. Les infiltrations avaient dégradé le plafond d’un local professionnel, puis l’ossature du plancher et des solives constituant des parties communes.

Un jugement antérieur avait condamné le copropriétaire à faire réaliser les travaux nécessaires, sous astreinte, mais celui-ci n’avait pas exécuté son obligation malgré une mise en demeure. Le syndicat demandait l’autorisation de faire intervenir des entreprises dans le logement, avec l’assistance d’un commissaire de justice et, si nécessaire, de la force publique.

Le juge a ordonné la réfection de l’étanchéité du raccordement des WC et du solivage. Il a autorisé l’accès forcé après une mise en demeure infructueuse de quinze jours, imposé des constats avant et après travaux, réparti les coûts selon la nature privative ou commune des travaux et rejeté la demande indemnitaire faute de provision sollicitée.

• Fuite persistante causant un trouble et des dégradations aux parties communes.
• Obligation de faire non sérieusement contestable.
• Origine privative du raccordement des sanitaires établie par les éléments produits.
• Refus persistant d’exécuter les travaux malgré une mise en demeure.
• Mise en demeure restée infructueuse pendant plus de quinze jours.
• Constat d’état des lieux avant et après intervention.

• Conclusions d’expertises amiables sur l’origine de la fuite.
• Constatations du jugement antérieur sur le raccordement privatif des WC.
• Éléments établissant la dégradation des solives communes.
• Mise en demeure recommandée du copropriétaire, retournée non réclamée.
• Persistance de la fuite et aggravation des désordres constatées.

Le copropriétaire doit permettre les travaux privatifs et en supporter le coût. Le syndicat peut intervenir après mise en demeure, tandis qu’il assume les travaux portant sur les parties communes ; il obtient également une indemnité procédurale, mais aucune réparation pour résistance abusive faute de provision demandée.

• Réfection du raccordement privatif des WC aux frais du copropriétaire.
• Accès au logement possible avec commissaire de justice après quinze jours.
• Concours de la force publique envisageable après accord de l’autorité compétente.
• Prise en charge syndicale de la colonne commune et du solivage.
• Paiement des dépens et de 1 000 euros au titre de l’article 700.

À faire

• Signifier l’ordonnance au copropriétaire concerné.
• Adresser une mise en demeure précisant les travaux et le délai.
• Organiser un constat de commissaire de justice avant intervention.
• Planifier les travaux privatifs et communs séparément.
• Faire établir un constat après achèvement des travaux.

À éviter

• Intervenir dans le lot avant expiration du délai de quinze jours.
• Imputer au copropriétaire les travaux relevant des parties communes.
• Entrer sans commissaire de justice en cas de refus d’accès.
• Solliciter une indemnité sans demander une provision en référé.
• Négliger la preuve de l’origine et de la persistance de la fuite.

Les conditions des mesures de remise en état en référé

L’article 835 du Code de procédure civile permet d’ordonner des mesures conservatoires ou de remise en état pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite, même en présence d’une contestation sérieuse. Lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut également ordonner son exécution. La persistance de la fuite et l’aggravation des dégradations caractérisaient la nécessité d’une intervention.

La portée probatoire d’un jugement antérieur

Le syndicat ne pouvait pas obtenir l’exécution forcée sur le seul fondement du jugement antérieur, car il n’y avait pas été reconnu créancier de l’obligation. Cette décision demeurait toutefois déterminante en ce qu’elle reprenait les conclusions d’expertises amiables sur l’origine de la fuite et les dégradations, et constatait l’obligation du copropriétaire de remédier au désordre privatif.

La répartition des frais entre parties privatives et communes

Les travaux concernant l’étanchéité du raccordement privatif des WC sont mis à la charge du copropriétaire. Le syndicat supporte les travaux relatifs à la colonne de descente, partie commune, ainsi que la réfection du solivage dégradé. L’accès peut être autorisé après mise en demeure infructueuse de quinze jours, avec constat avant et après travaux.

Article 1242 du Code civil, Article 12 du Code de procédure civile, Article 834 du Code de procédure civile, Article 835 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile