Transfert du bail après décès du locataire : absence de ressources compatibles et indemnité d’occupation

L’article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit la résiliation de plein droit du bail au décès du locataire. Le transfert au descendant suppose le respect cumulatif des conditions prévues par les articles 14 et 40, notamment une communauté de vie d’au moins un an, l’adaptation du logement à la taille du ménage et des ressources compatibles avec le logement.

La descendante ne justifiant pas de ressources compatibles, le transfert a été refusé sans examen des autres conditions. Elle est donc devenue occupante sans droit ni titre à compter du décès. Le bailleur peut obtenir une indemnité d’occupation égale au loyer, aux charges, accessoires et indexations prévus au bail, jusqu’à la libération effective des lieux.

En application de l’article 1231-7 du Code civil, les indemnités échues portent intérêts au taux légal à compter de l’assignation et les indemnités non échues à compter de chaque échéance. L’expulsion peut intervenir après un commandement de quitter les lieux demeuré infructueux, conformément à l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution. Les dépens sont mis à la charge de l’occupante, tandis que l’article 700 du Code de procédure civile n’est pas appliqué en raison de la disparité financière entre les parties.

⬇️Télécharger la décision version officielle

Après le décès de la locataire, sa fille occupante sollicite le transfert du bail sans produire de justificatifs de ressources. Le bailleur refuse ce transfert et demande la libération des lieux. Le juge retient la résiliation du bail au décès, qualifie la descendante d’occupante sans droit ni titre et la condamne à payer une indemnité d’occupation de 10 373,47 euros jusqu’à son départ.

Un office public d’habitat avait donné à bail un logement à une locataire décédée le 23 octobre 2024. Sa fille, qui occupait les lieux, a demandé le transfert du bail. Le bailleur lui a demandé de justifier notamment d’une vie commune d’au moins un an et de ressources compatibles avec le logement, mais elle n’a produit aucun justificatif de ressources.

Le bailleur a donc refusé le transfert et l’a assignée afin d’obtenir la libération des lieux, son expulsion et le paiement des sommes dues. La défenderesse, comparante en personne, ne contestait ni le principe ni le montant de la dette et sollicitait des délais pour quitter le logement.

Le juge a retenu que le bail était résilié au décès de la locataire. La descendante, occupante sans droit ni titre, a été condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation de 10 373,47 euros, jusqu’à son départ effectif, ainsi qu’aux dépens.

• Décès du locataire entraînant la résiliation de plein droit du bail.
• Qualité de descendant du demandeur au transfert.
• Communauté de vie avec le locataire pendant au moins un an.
• Adaptation du logement à la taille du ménage.
• Ressources compatibles avec le logement et ses charges.
• Maintien dans les lieux après l’échec du transfert.

• Contrat de bail conclu le 22 juin 2015.
• Acte ou justificatif établissant le décès de la locataire.
• Échanges sollicitant les justificatifs nécessaires au transfert.
• Absence de justificatifs de ressources compatibles avec le logement.
• Décompte locatif arrêté au 28 mai 2026.

La descendante ne bénéficie d’aucun transfert de bail et doit libérer le logement. Elle reste tenue de l’indemnité d’occupation jusqu’à son départ effectif, tandis que le bailleur peut poursuivre l’expulsion après commandement de quitter les lieux.

• Exclusion du transfert du bail
• Occupation sans droit ni titre
• Paiement de 10 373,47 euros
• Indemnité mensuelle jusqu’à libération effective
• Intérêts au taux légal selon les échéances
• Prise en charge des dépens

À faire

• Identifier précisément les bénéficiaires potentiels du transfert.
• Demander les justificatifs de communauté de vie.
• Vérifier les ressources et l’adaptation du logement.
• Établir un décompte séparant loyers et indemnités.
• Délivrer un commandement avant toute expulsion.

À éviter

• Accorder le transfert sans vérifier toutes les conditions cumulatives.
• Assimiler les dettes antérieures au décès aux indemnités d’occupation.
• Réclamer à l’occupant la dette successorale sans acceptation.
• Oublier l’indexation et les charges contractuellement applicables.
• Engager l’expulsion sans respecter le délai légal.

Le transfert du bail au descendant du locataire décédé

Le transfert prévu par les articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 est subordonné à des conditions cumulatives, dont une communauté de vie d’au moins un an, l’adaptation du logement à la taille du ménage et des ressources compatibles avec celui-ci. L’absence de justification des ressources suffit à exclure le transfert, sans examen des autres conditions.

La résiliation du bail par décès du locataire

Selon l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, le bail est résilié de plein droit au décès du locataire lorsque le transfert n’est pas acquis. La descendante dépourvue de droit au transfert devient occupante sans droit ni titre à compter du décès.

L’indemnité d’occupation de l’occupant sans droit ni titre

L’indemnité est due jusqu’à la libération effective des lieux et correspond au loyer conventionnel, augmenté des charges, accessoires et indexations prévus au bail. Les intérêts suivent l’article 1231-7 du Code civil : à compter de l’assignation pour les indemnités échues et de chaque échéance pour les sommes non échues.

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 40 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 1751 du Code civil, Articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du Code de l’organisation judiciaire, Articles 450 à 453 du Code de procédure civile, Article 467 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 1231-7 du Code civil, Article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article 700 du Code de procédure civile